Comprar casa en junio pero el vendedor no se va: qué pasa con tu hipoteca y cómo protegerte

Firmaste en notaría. El banco transfirió el dinero. La casa es legalmente tuya. Y el vendedor sigue durmiendo en ella.

No es una situación rara. En junio, con el mercado en ebullición y muchas operaciones cerrándose a contrarreloj antes del verano, los problemas de entrega de llaves se multiplican. Y nadie te había explicado qué pasa exactamente con tu hipoteca cuando eso ocurre.

El momento exacto en que el banco suelta el dinero

Aquí viene el primer dato que la mayoría desconoce: el banco transfiere el dinero al vendedor el mismo día de la firma de la escritura, no cuando tú entras a vivir. La entrega de llaves y la transferencia del dinero son dos cosas completamente independientes.

Esto significa que desde el día de la firma, ya estás pagando tu cuota hipotecaria, aunque el vendedor no haya salido de la casa. El banco no espera. No le importa si hay retraso en la entrega. Para él, el préstamo está formalizado y el contador ha empezado.

Rafael, 34 años, compró un piso en Sevilla en junio del año pasado. Firmó el día 3. El vendedor le prometió entregar las llaves el día 10 "para tener tiempo de mudarse". El día 10 pidió una semana más. Al final, Rafael no entró hasta el día 24. Pagó su primera cuota completa sin haber pisado la casa ni un solo día.

Por qué junio es el mes más peligroso para esto

Junio concentra una cantidad desproporcionada de cierres de operaciones. Los compradores quieren mudarse antes del verano. Los vendedores, a veces, no tienen el siguiente piso listo. Los plazos se tensan.

El resultado: más operaciones con entrega de llaves aplazada, más vendedores que piden "unos días más" y más compradores que descubren que no tienen nada escrito que les proteja.

En hipotecas.me vemos este patrón cada año. Y siempre con el mismo problema de fondo: el contrato de arras o el contrato de compraventa no recogía con precisión la fecha y las condiciones de entrega. Un error que cuesta dinero real.

Qué dice la ley (y lo que el vendedor no sabe que te debe)

Cuando firmas la escritura, la propiedad cambia de manos. El vendedor que sigue en la casa después de esa fecha no es ya el propietario: es un ocupante sin título. Y eso tiene consecuencias.

La ley te permite reclamar una indemnización por cada día que el vendedor permanezca en la vivienda después de la fecha pactada. La cuantía habitual que se fija en los contratos es equivalente al coste de alquiler de una vivienda similar en esa zona. Si el piso valdría 900€/mes de alquiler, son 30€/día que el vendedor te debe por quedarse.

Pero aquí viene el problema real: si no lo pusiste por escrito antes de firmar, reclamar eso se convierte en un proceso largo y costoso. La ley te ampara, pero el papel te protege.

Lo que debes haber firmado ANTES de la escritura

El contrato de arras o el contrato privado de compraventa es el momento en que puedes blindarte. Estas son las cláusulas que deberían estar:

Si ya firmaste sin estas cláusulas y el vendedor no se va, no estás desprotegido del todo, pero el camino se complica. Necesitarás un requerimiento notarial y, si no funciona, un proceso judicial de desahucio por precario. Lento y caro.

Qué pasa con tu hipoteca mientras tanto

Tu banco no sabe ni le importa que el vendedor sigue en la casa. Para él, la operación está cerrada. Esto tiene varias implicaciones prácticas:

Primera cuota: se domicilia en la fecha pactada, independientemente de si has entrado a vivir.

Seguro de hogar: si tienes el seguro vinculado a la hipoteca (algo que analizamos en profundidad en este artículo sobre el seguro de hogar vinculado), empieza a correr desde la firma. Si hay un incidente en la vivienda mientras el vendedor sigue dentro, la cobertura puede ser compleja.

Cambio de suministros: el banco no te obliga a hacerlo, pero si el vendedor sigue consumiendo luz o agua en "tu" casa, eso es otro problema que resolver.

Lo que sí puedes hacer desde el día de la firma: solicitar al banco un periodo de carencia de capital. No es automático ni garantizado, pero algunos bancos lo contemplan en situaciones justificadas. Durante la carencia, pagas solo intereses, no capital. Tu cuota baja temporalmente. Merece la pena preguntarlo.

Si ya estás en esta situación: qué hacer hoy

Si firmaste la escritura y el vendedor no se ha ido, estos son los pasos concretos:

1. Requerimiento notarial. Es el primer paso formal. Le notificas por escrito, con fecha y efectos legales, que debe abandonar la vivienda. Cuesta entre 60€ y 150€ y tiene mucho más peso que un WhatsApp.

2. Calcula lo que te deben. Busca el precio de alquiler de viviendas similares en tu zona. Cada día de retraso tiene un coste. Documéntalo.

3. Habla con tu banco. Explica la situación. Pregunta por opciones de carencia o flexibilización temporal. No te lo van a ofrecer solos, pero si lo pides con documentación, algunos bancos lo estudian.

4. Abogado si supera los 15 días. Si el vendedor no ha salido en dos semanas tras el requerimiento, el proceso judicial es inevitable. Cuanto antes empieces, antes termina.

Cómo protegerte si aún no has firmado

Si estás en proceso de compra y aún no has llegado a la escritura, tienes todas las cartas en la mano. Antes de firmar nada, asegúrate de que el contrato recoge:

• Fecha exacta de entrega de llaves (día, mes, año)
• Penalización diaria por retraso (te recomendamos no menos de 50€/día para que sea disuasoria)
• Declaración explícita de que la vivienda estará libre de personas y enseres

Si el vendedor pone pegas a estas cláusulas, es una señal. Los vendedores que tienen todo listo no tienen problema en firmarlas.

Puedes usar nuestro simulador de hipotecas para calcular exactamente cuánto pagas desde el primer día, y así tener muy claro el coste real de cada semana de retraso.

Y si tienes dudas sobre si tu operación está bien estructurada, en hipotecas.me ofrecemos estudio gratuito de tu caso antes de que firmes. Porque el papel que no firmaste antes de la escritura es el más caro de todos.