Comprar vivienda en España siendo no residente: qué hipotecas te aprueban, requisitos reales y cuota según tu país de origen

Tienes pasaporte alemán, llevas tres años viviendo en Múnich y quieres comprar un apartamento en Valencia. O eres español, llevas una década en Londres y quieres un piso en Madrid para cuando vuelvas. El banco te mira diferente. No peor, necesariamente. Pero diferente.

La buena noticia: los bancos españoles sí dan hipotecas a no residentes. La mala: las condiciones son más estrictas, el porcentaje que financian es menor y hay requisitos que nadie te cuenta hasta que ya estás metido en el proceso.

Esto es lo que necesitas saber antes de empezar.

El primer filtro: ¿qué entiende el banco por "no residente"?

No es una cuestión de nacionalidad. Es una cuestión fiscal.

Si no tienes residencia fiscal en España —es decir, no tributas aquí el IRPF— eres no residente a efectos hipotecarios. Da igual si eres español viviendo en Dubái o un ciudadano francés que pasa los veranos en Mallorca.

Este matiz importa porque el banco asume más riesgo contigo. Si dejas de pagar y vives en otro país, ejecutar la garantía es más complicado. Por eso ajustan las condiciones.

Lo que cambia respecto a una hipoteca normal

La diferencia más importante es el LTV —el porcentaje del precio que financia el banco.

Mientras que a un residente en España le pueden financiar hasta el 80% del valor de tasación, a un no residente la mayoría de bancos se queda en el 60-70%. Algunos, en el 65%.

Eso significa que si quieres comprar un piso de 250.000€ en Valencia, necesitas tener ahorrados entre 75.000€ y 100.000€ solo para la entrada. A eso súmale los gastos de compra —notaría, registro, ITP, gestoría— que en la Comunitat Valenciana rondan el 10-12% del precio.

En números reales: para ese piso de 250.000€ necesitas entre 100.000€ y 130.000€ disponibles antes de firmar.

El caso de Sofía: lo que nadie le explicó

Sofía tiene 38 años, es española, vive en Ámsterdam desde 2019 y trabaja como diseñadora para una empresa holandesa. Gana bien —3.800€ netos al mes— y quería comprar un piso de 220.000€ en Málaga para tener base en España.

Fue directamente a su banco de toda la vida en España. Le dijeron que no tenían producto para no residentes. Fue a otro. Le pidieron documentación en holandés apostillada, tres años de declaraciones fiscales en Países Bajos y un contrato de trabajo con traducción oficial.

Dos meses después, con toda la documentación, le aprobaron el 65% del valor de tasación. La tasación salió en 210.000€ —no en 220.000€—, así que el banco le ofreció 136.500€. Tuvo que poner 83.500€ de su bolsillo más los gastos.

Sofía lo consiguió porque tenía ahorros. Pero si hubiera ido con 50.000€ pensando que era suficiente, el proceso habría muerto ahí.

Qué documentación te van a pedir (y por qué)

La lista varía según el banco y tu país de residencia, pero el núcleo es siempre este:

Si eres autónomo o tienes ingresos variables, la dificultad aumenta. Los bancos quieren ver estabilidad, y si tus ingresos fluctúan entre países, el análisis se complica. En ese caso, te recomendamos leer nuestra guía sobre hipotecas para autónomos, donde explicamos cómo documentar ingresos irregulares.

El factor país: no todos los no residentes son iguales

Esto es lo que los bancos no publican pero aplican en la práctica.

Hay una diferencia real según tu país de residencia y tu perfil de riesgo. Los bancos españoles clasifican informalmente a los solicitantes:

Perfil A — Condiciones más favorables:

Residentes en países de la UE, Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Australia, Suiza, Noruega. Ingresos verificables, sistemas financieros transparentes, historial de crédito exportable.

Perfil B — Condiciones estándar para no residentes:

Residentes en Latinoamérica (México, Argentina, Colombia, Chile). Ingresos verificables pero el banco aplica más escrutinio. LTV puede bajar al 60%.

Perfil C — Dificultad alta:

Residentes en países con sistemas financieros menos transparentes o con controles de capital. Algunos bancos directamente no operan con estos perfiles.

Esto no es discriminación legal —los bancos no pueden negarte una hipoteca por nacionalidad—, pero sí es la realidad del análisis de riesgo.

Cuánto pagarías de cuota según el importe

Con las mejores condiciones actuales para no residentes —tipo fijo en torno al 3.2-3.5% TIN a 20 años, que es lo habitual cuando no puedes acceder a las ofertas de residentes—, las cuotas quedarían así:

Para comparar: un residente con buen perfil puede acceder hoy a hipotecas fijas desde el 2.5% TIN. Eso supone, para 150.000€ a 20 años, unos 794€/mes —unos 60€ menos al mes que un no residente, o más de 14.000€ menos en intereses totales.

Esa diferencia tiene un nombre: prima de riesgo por no residencia.

Los bancos que más trabajan con no residentes

No todos los bancos tienen producto específico para este perfil. En la práctica, los que más operaciones de no residentes tramitan son los grandes —Santander, BBVA, CaixaBank— y algunas entidades medianas con fuerte presencia en zonas turísticas (Costa del Sol, Baleares, Costa Blanca).

La banca digital, salvo excepciones, todavía no tiene producto consolidado para no residentes.

Nuestra recomendación: no vayas banco por banco. Cada consulta puede dejar huella en la CIRBE —el registro de riesgos del Banco de España— y demasiadas consultas en poco tiempo puede interpretarse como señal de dificultad financiera. Es mejor trabajar con un intermediario que consulte en paralelo.

El NIE: el documento que bloquea todo si no lo tienes

El Número de Identificación de Extranjero es obligatorio para firmar cualquier escritura en España. Sin NIE, no hay hipoteca, no hay compraventa, no hay nada.

El problema: si vives fuera de España, solicitarlo puede tardar semanas o meses si lo haces desde el consulado. Algunos países tienen listas de espera largas.

La solución: tramítalo con antelación, antes de encontrar el piso. No cuando ya hayas firmado las arras.

Lo que haríamos nosotros si estuviéramos en esta situación

Desde hipotecas.me, si fuéramos no residentes queriendo comprar en España, haríamos esto:

1. Calcular el presupuesto real primero. Usa nuestro simulador de hipotecas para ver cuánto puedes pedir con el 65% del valor estimado. Eso define el precio máximo de piso que puedes buscar.

2. Tramitar el NIE antes de buscar piso. No al revés.

3. Reunir la documentación antes de hablar con bancos. Tres años de declaraciones fiscales, extractos de doce meses, contrato de trabajo. Si vas sin esto, la conversación no llega a ningún sitio.

4. No consultar en más de dos bancos directamente. Usa un intermediario o nuestro estudio gratuito para que la consulta no se multiplique.

5. Tener en cuenta la fiscalidad. Como no residente, pagas el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) si alquilas el piso. Si lo usas como segunda residencia, también hay una imputación de renta. Esto no lo suelen explicar hasta que ya has comprado.

Si estás pensando en comprar y quieres entender qué hipoteca encaja con tu situación, en nuestra página de hipotecas para no residentes encontrarás la guía completa con los requisitos actualizados y las entidades que operan con este perfil.