Últimos 5 días antes de entregar llaves: qué inspeccionar, qué documentos pedir y cuándo el vendedor intenta colarte gastos de última hora

Llevas meses negociando. Ya tienes la hipoteca aprobada, la fecha en notaría confirmada y la mudanza reservada. Y entonces, en los últimos cinco días, aparecen cosas que nadie te había contado.

Una derrama pendiente. Un recibo de IBI sin pagar. Una avería que el vendedor dice que "es normal". Y tú, con el contrato ya firmado, sin saber si puedes frenar la operación o si ya es tarde.

Esto es lo que tienes que hacer esta semana. Paso a paso.

El día que más se aprovechan de ti es el penúltimo

Un ejemplo: imagina a Marta, 34 años, que compra un piso en Valencia. Todo parece en orden. Pero 48 horas antes de la firma, el vendedor le dice que hay una derrama aprobada por la comunidad de vecinos de 9.200€ para cambiar el ascensor, y que, como se aprobó antes de la venta, "es cosa suya".

Marta no sabe qué contestar.

Este tipo de situaciones son habituales en verano, cuando se acumulan los cierres de compraventa. El comprador tiene prisa, el vendedor lo sabe, y algunos aprovechan esa presión para trasladar gastos que no han pactado.

Qué inspeccionar en los últimos 5 días

La visita de comprobación: no es opcional

Pacta (mejor por escrito en las arras) una visita a la vivienda antes de firmar. Si el vendedor se niega o pone excusas, es una señal de alarma.

En esa visita, comprueba:

• Electrodomésticos incluidos en la venta: que funcionan. Enciéndelos todos.
• Caldera y agua caliente: abre los grifos, espera. Si tarda más de 2 minutos en calentar, algo falla.
• Ventanas y persianas: que abren, cierran y no tienen roturas.
• Humedades: mira esquinas de techos y la parte baja de paredes exteriores. Si hay pintura nueva en zonas concretas, pregunta por qué.
• Contadores de luz, agua y gas: anota las lecturas. Esos números son los que usarás para hacer el cambio de titularidad sin pagar el consumo del vendedor.

Si encuentras algo que no estaba en el estado acordado —un electrodoméstico roto, una ventana que no cierra, una gotera nueva— documéntalo con fotos y comunícalo por escrito al vendedor antes de firmar. Ese mensaje de WhatsApp o email puede valer mucho dinero después.

La nota simple: pídela tú, no confíes en la del vendedor

La nota simple es el documento del Registro de la Propiedad que muestra si la vivienda tiene cargas: hipotecas, embargos, servidumbres. El banco ya la habrá pedido, pero pide una actualizada en los últimos días antes de firmar.

¿Por qué? Porque entre la que pidió el banco hace semanas y hoy puede haber aparecido una anotación de embargo. No es frecuente, pero ocurre.

Puedes pedirla online en el Colegio de Registradores por menos de 10€. Tarda menos de 24 horas.

Los documentos que tienes que exigir antes de firmar

Este es el punto donde más compradores se quedan cortos. Llegan a notaría sin haber pedido nada y se enteran de los problemas cuando ya han firmado.

La lista mínima que debes tener en mano antes del día de la firma:

Si el vendedor no tiene el certificado de deuda cero de la comunidad, no firmes. O firma con una retención en el precio: el notario puede retener una cantidad del precio de venta hasta que ese certificado aparezca. Es legal y habitual.

Las trampas de última hora más frecuentes

La derrama que "ya estaba aprobada"

Como en el ejemplo de Marta: la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a declarar si está al corriente con la comunidad (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), pero no dice quién paga una derrama aprobada que todavía no se ha cobrado. Eso depende de cuándo sea exigible cada pago y, sobre todo, de lo que pactéis. Déjalo por escrito en el contrato de arras o en la escritura.

Pregunta expresamente al administrador de la comunidad si hay derramas aprobadas, en curso o previstas. Por escrito.

El IBI del año en curso

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo paga quien es propietario a 1 de enero. Si compras en julio, el vendedor ya era propietario a 1 de enero y le toca pagar el año completo. Pero muchos vendedores intentan repartirlo proporcionalmente.

Lo habitual es negociarlo: salvo que pactéis otra cosa, la jurisprudencia del Tribunal Supremo admite que el vendedor te repercuta la parte proporcional del año desde la fecha de la firma. Pero si el vendedor pretende que pagues tú el año entero, no es correcto: déjalo pactado por escrito.

Los suministros con deuda

Algunos vendedores dejan facturas de luz, agua o gas sin pagar. Las compañías suministradoras no pueden reclamarte la deuda del propietario anterior —eso es entre ellos— pero sí pueden cortar el suministro si la deuda es antigua.

Por eso anotas los contadores el día de la visita. Y por eso cambias la titularidad el mismo día que firmas, no una semana después.

Los muebles que "estaban incluidos" y han desaparecido

Si en el contrato de arras o en el acuerdo de compraventa se mencionan muebles, electrodomésticos o instalaciones incluidas en el precio, tienen que estar. Si en la visita previa no están, tienes que reclamarlo antes de firmar.

Después de firmar, recuperarlos es mucho más difícil.

Qué pasa si encuentras algo grave en los últimos días

Depende de cuánto hayas firmado y cuándo.

Si tienes contrato de arras y encuentras algo que no estaba acordado, puedes intentar renegociar. Si el vendedor no cede y el problema es grave (una carga oculta, una derrama importante no comunicada), tienes argumentos legales para resolver el contrato. Aunque esto es territorio de abogado, no de artículo.

Lo que sí puedes hacer sin abogado: comunicar el problema por escrito, pedir una reducción del precio, o pedir que el notario haga constar en escritura el estado real de la vivienda y los acuerdos alcanzados.

El notario no es solo un fedatario. Puedes pedirle que incluya en la escritura que la vivienda se entrega libre de cargas, deudas con la comunidad y con los suministros al corriente. Si el vendedor se niega a que conste eso, pregúntate por qué.

Lo que debes hacer hoy

Si firmas esta semana o la próxima, haz esto ahora:

1. Llama al administrador de la comunidad y pide el certificado de deuda cero y si hay derramas aprobadas o previstas.
2. Pide la nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad. Cuesta menos de 10€ y te da tranquilidad real.
3. Confirma la visita de comprobación con el vendedor. Si pone excusas, insiste.
4. Revisa el contrato de arras y anota qué estaba incluido en el precio. Esa lista es tu referencia el día de la visita.

Si tienes dudas sobre qué gastos de compra de vivienda corresponden a cada parte, o quieres revisar si tu hipoteca tiene condiciones que no esperabas, en hipotecas.me podemos ayudarte a revisarlo sin coste en nuestro estudio gratuito.

Y si quieres saber qué mirar exactamente en la FEIN antes de firmar la hipoteca, tenemos una guía que te explica cada línea en lenguaje normal.

La semana antes de firmar no es para relajarse. Es para hacer los deberes que nadie más va a hacer por ti.