Checklist real de documentos para comprar casa: de oferta a escritura sin perder el piso

Estás a punto de firmar la reserva de un piso. El vendedor te da 30 días para cerrar. Y ahí empieza el caos: el banco te pide papeles que no tenías listos, la tasación tarda más de lo esperado y cuando quieres reaccionar ya has perdido las arras.

Esto les pasa a más compradores de los que crees. Y casi siempre por el mismo motivo: nadie les dijo qué necesitaban, cuándo y en qué orden.

El error que comete la mayoría antes de hacer ninguna oferta

Un ejemplo: imagina a Carmen y Pedro, 38 y 40 años, que llevan meses mirando pisos en Valencia. Encuentran el que quieren: 210.000€, zona Benimaclet, 90 m². El vendedor acepta su oferta y les da 21 días laborables para firmar arras y tener la hipoteca comprometida.

El problema: no tienen ningún documento preparado. Empiezan a pedirlos el día que firman la reserva. Pierden 10 días solo en recopilar papeles. El banco tarda 5 días más en darles respuesta. Cuando quieren encargar la tasación, el tasador tiene la agenda llena esa semana.

Si no pierden el piso, es por suerte: están a un día de perder los 6.300€ de señal.

La lección: los documentos se preparan antes de hacer la oferta, no después.

Los documentos que necesitas tener YA (antes de buscar piso)

Estos son los que el banco te pedirá en las primeras 48 horas. Si no los tienes listos, pierdes días que no tienes.

Si eres empleado por cuenta ajena:

• Últimas 3 nóminas
• Contrato de trabajo (si es reciente, también el anterior)
• Declaración de la Renta de los 2 últimos años (o certificado de no obligación)
• Vida laboral actualizada (se descarga gratis en la Seguridad Social en 2 minutos)
• DNI en vigor
• Extractos bancarios de los últimos 3 meses

Si eres autónomo, el banco te pedirá además:

• Últimas 4 declaraciones trimestrales de IVA e IRPF
• Declaración de la Renta de los 2 últimos años
• Certificado de estar al corriente con la Seguridad Social y Hacienda
• Justificante de ingresos recurrentes (facturas principales, si aplica)

Si ya tienes otros préstamos, el banco consultará tu CIRBE —el fichero del Banco de España con todas tus deudas— automáticamente. Pero tú puedes consultarlo antes para no llevarte sorpresas.

El calendario real: cuántos días tarda cada paso

Ese período de reflexión de 10 días lo marca la LCCI —la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14— y es obligatorio. El banco te entrega la FEIN (la oferta vinculante con todas las condiciones) y tienes 10 días para revisarla antes de poder firmar. Ningún banco puede saltárselo.

Lo que esto significa en la práctica: si el banco te entrega la FEIN el día 18 de junio, la firma más temprana posible es el 28 de junio. No hay margen de maniobra.

Lo que nadie te dice sobre la tasación

La tasación es uno de los cuellos de botella que más retrasan una operación. Y hay dos cosas que conviene saber:

Primero, en las épocas de más compraventas las agendas de los tasadores se llenan y los plazos se alargan.

Segundo, no tienes por qué esperar a la tasadora del banco: la entidad está obligada a aceptar la tasación que aportes si la ha hecho una sociedad homologada por el Banco de España y no está caducada (art. 3 bis de la Ley 2/1981); puede comprobarla, pero sin cobrarte esa comprobación.

Lo que sí puedes hacer: el día que firmes arras, llama al banco y pide que encarguen la tasación inmediatamente. Cada día que se retrasa ese encargo es un día que pierdes al final.

Si la tasación hipotecaria sale por debajo del precio de compra, el banco calcula el porcentaje que financia sobre el menor de los dos valores: la tasación. Con el piso de 210.000€ del ejemplo, un 80 % sobre el precio serían 168.000€; si tasa en 200.000€, el 80 % son 160.000€, y de repente necesitas 8.000€ más de ahorros. Puedes intentar renegociar el precio con el vendedor, pero con otros compradores esperando eso no siempre funciona.

Los documentos del vendedor que debes pedir antes de firmar nada

Mucha gente se centra en sus propios papeles y olvida revisar los del vendedor. Estos son los que pueden tumbar la operación tarde:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el propietario real y si hay cargas (hipotecas, embargos, usufructos). Se pide online en la web del Colegio de Registradores y cuesta unos pocos euros. No compres sin verla.
• Certificado de estar al corriente de la comunidad de propietarios: si el vendedor tiene deudas con la comunidad, la vivienda responde de las del año en curso y los tres anteriores (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• Últimos recibos del IBI pagados: la vivienda queda afecta al pago del IBI que deba el vendedor (art. 64 del Real Decreto Legislativo 2/2004).
• Certificado energético: el vendedor está obligado a entregártelo al vender.
• Planos o referencia catastral: para cruzar con lo que dice la nota simple y detectar discrepancias de superficie.

Si el piso tiene hipoteca pendiente, el vendedor necesita coordinar la cancelación con su banco el mismo día de la firma. Eso añade complejidad logística: dos bancos, dos notarías a veces, y un cheque de cancelación que tiene que cuadrar al céntimo. Pídele al vendedor que lo gestione desde el primer día, no la semana antes.

El día de la firma: lo que pasa en notaría y para qué sirve realmente

En la firma intervienen el comprador, el vendedor, el notario y normalmente un representante del banco. El notario leerá en voz alta las condiciones de la hipoteca. Tienes derecho a hacer todas las preguntas que necesites. Es su obligación responderte.

Lo que debes revisar antes de sentarte:

• Que el TIN y la TAE coinciden con lo que te ofrecieron
• Que el plazo es el acordado
• Que no hay comisiones que no te habían mencionado
• Que las vinculaciones (seguros, cuentas) son las que negociaste

Eso lo habrás revisado durante los 10 días de reflexión. Si algo no cuadra, es el momento de parar. Una vez firmado, cambiar las condiciones es mucho más caro.

Los gastos de compra vivienda —ITP, notaría, registro, gestoría— se pagan ese mismo día o en los días siguientes. Asegúrate de tener ese dinero disponible en cuenta, no en un plazo fijo que tarda en desbloquearse.

Qué hacer hoy si estás en proceso ahora mismo

Si ya tienes una oferta aceptada y el reloj corre, esto es lo que haríamos nosotros:

1. Hoy: manda toda la documentación al banco. No esperes a que te la pidan.
2. Mañana: pide la nota simple del piso (online, en la web del Colegio de Registradores).
3. Esta semana: confirma con el vendedor que tiene el certificado energético y los recibos del IBI al día.
4. En cuanto el banco te diga que sí: insiste en que encarguen la tasación ese mismo día.
5. Cuando recibas la FEIN: léela entera. Tienes 10 días. Úsalos.

Si aún no has empezado a buscar y quieres saber cuánto puedes pedir antes de hacer ninguna oferta, la calculadora de cuánto puedo pedir te da un número realista en función de tus ingresos y ahorros.

Y si quieres saber exactamente cuánto dinero necesitas tener en el banco el día de la firma —incluyendo impuestos y gastos— puedes calcularlo con nuestra calculadora de cuánto necesito ahorrar. Muchas operaciones se caen porque el comprador llega con el dinero justo y los gastos le pillan por sorpresa.