Parejas no casadas comprando casa juntos en 2026: copropiedad, hipoteca conjunta e impuestos

Cada año, miles de parejas en España firman una hipoteca juntos sin estar casadas. Lo hacen bien, con ilusión y con el mejor de los propósitos. Y casi ninguna sabe que, si un día se separan, pueden enfrentarse a un problema legal y fiscal que nadie les advirtió en el banco.

Esto no es un artículo para asustar. Es para que sepas exactamente lo que estás firmando.

Qué significa ser copropietarios sin estar casados

Cuando una pareja no casada compra una casa juntos, lo que se crea legalmente es una comunidad de bienes (también llamada proindiviso). Cada uno es dueño de un porcentaje del inmueble, que normalmente es el 50% cada uno, aunque puede pactarse otro reparto.

Esto es importante: el porcentaje de propiedad NO tiene por qué coincidir con lo que cada uno paga de hipoteca. Puedes pagar el 60% de las cuotas y ser propietario solo del 50%. O al revés.

Si no se especifica nada en la escritura, la ley presume que es a partes iguales. Y eso puede generar conflictos cuando uno ha puesto más dinero que el otro.

La solución: pactar en la escritura de compraventa el porcentaje exacto de cada uno y, si hay diferencia de aportación, reflejarlo documentalmente.

La hipoteca conjunta: los dos responden por el 100%

Aquí viene el dato que más sorprende a las parejas cuando lo descubren.

Cuando pedís una hipoteca conjunta, el banco no os presta a cada uno el 50%. Os presta el total a los dos de forma solidaria. Eso significa que, si uno deja de pagar, el banco puede reclamar el 100% de la deuda al otro.

No el 50%. El 100%.

La cuota hipotecaria se divide entre dos para el día a día, pero la responsabilidad legal es total para cada titular. Si Marta, 34 años, y Álvaro, 36, de Valencia, compran un piso de 220.000€ y Álvaro pierde el trabajo y deja de pagar, el banco puede ir contra Marta por toda la deuda.

Esto también tiene una cara positiva: al solicitar la hipoteca conjunta, el banco suma los ingresos de los dos para calcular cuánto os presta. Podéis acceder a más financiación de la que conseguiríais solos.

El reparto de gastos de compra: quién paga qué

Al comprar una vivienda de segunda mano, los principales impuestos y gastos son:

El ITP se paga en proporción a la cuota de propiedad. Si cada uno tiene el 50%, cada uno paga el ITP sobre el 50% del valor. En comunidades con bonificaciones para jóvenes o primera vivienda, cada copropietario puede acogerse individualmente si cumple los requisitos. Puedes consultar cuánto ahorras exactamente en el simulador de ITP por comunidad.

Lo que pasa con la deducción en la Renta

Si compraste antes de 2013, tienes derecho a la deducción por vivienda habitual en el IRPF. Cada copropietario puede deducirse hasta 9.040€ anuales sobre su parte de la hipoteca pagada.

Si compraste a partir de 2013, esa deducción estatal ya no existe. Pero algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias. Merece la pena revisarlo antes de hacer la Renta.

Lo que sí puede deducirse cualquier comprador reciente son ciertos gastos de la compra. Tienes el detalle en nuestro artículo sobre deducciones por vivienda en la Renta 2026.

El pacto de convivencia: lo que casi nadie firma y todos deberían

Las parejas casadas tienen el Código Civil y el régimen económico matrimonial para regular qué pasa con los bienes si se separan. Las parejas no casadas no tienen nada de eso automáticamente.

Existe una figura llamada pacto o contrato de convivencia (o acuerdo de pareja de hecho, según la comunidad autónoma) que permite regular:

• Cómo se divide la propiedad si la relación termina
• Qué pasa si uno quiere vender y el otro no
• Cómo se liquida la hipoteca pendiente
• Quién se queda en la casa mientras se resuelve la situación

No es obligatorio. Pero desde hipotecas.me creemos que es una de las decisiones más inteligentes que puede tomar una pareja antes de firmar. El coste de un notario para este contrato es infinitamente menor que el coste de un conflicto legal años después.

Qué pasa si os separáis: las tres opciones reales

Esta es la parte que nadie explica en el banco. Si la relación termina y tenéis una hipoteca conjunta, tenéis básicamente tres salidas:

1. Uno se queda la casa y compra la parte del otro

El que se queda paga al otro su porcentaje del valor actual de la vivienda. Luego tiene que subrogar la hipoteca a su nombre o pedir una nueva. El banco tiene que aprobar que puede asumir la deuda solo. Si no llega, no hay trato.

Esto genera además un impuesto: la extinción de condominio, que suele ser el 1-1,5% del valor de la parte transmitida. Es mucho más barato que el ITP, pero existe y hay que pagarlo.

2. Vendéis la casa a un tercero

La opción más limpia. Se vende, se cancela la hipoteca con el dinero, y el beneficio (o la pérdida) se reparte según los porcentajes de propiedad. Hay que tener en cuenta la posible plusvalía municipal y el IRPF si hay ganancia patrimonial.

3. Uno se va pero sigue en la hipoteca

La peor opción. Uno deja de vivir en la casa pero sigue siendo responsable de la deuda. Esto puede durar años si no hay acuerdo. El banco no está obligado a quitar a nadie de la hipoteca sin garantías de que el otro puede pagar solo.

El caso de Marta y Álvaro: lo que les costó no pactarlo

Marta y Álvaro compraron en Valencia en 2022. Pusieron el 50% cada uno en escritura, pero Álvaro había aportado 25.000€ de la entrada y Marta solo 10.000€. No lo documentaron.

En 2025 se separaron. La casa valía 260.000€. Hipoteca pendiente: 170.000€. Valor neto: 90.000€.

Cada uno tenía derecho al 50% del valor neto: 45.000€. Pero Álvaro había puesto 15.000€ más de entrada. Sin documentación, ese dinero extra era imposible de reclamar. Perdió 7.500€ por no haber registrado el acuerdo.

Un simple contrato notarial antes de la compra lo habría evitado.

Las parejas de hecho registradas: ¿cambia algo?

Depende de la comunidad autónoma. En algunas (Cataluña, País Vasco, Navarra, Aragón) las parejas de hecho registradas tienen un régimen similar al matrimonial en materia de vivienda. En otras, casi ningún efecto.

Registrarse como pareja de hecho NO es lo mismo en toda España. Si vivís en una comunidad con régimen propio, consultad específicamente qué os aplica antes de comprar.

Qué hacer hoy si estáis pensando en comprar juntos

Si estáis en ese momento, esto es lo que haríamos nosotros:

1. Calculad cuánto podéis pedir juntos con el simulador de capacidad de endeudamiento
2. Pactad el porcentaje de propiedad real según lo que aporta cada uno, y que quede en escritura
3. Documentad la entrada: transferencias, extractos, cualquier papel que acredite quién puso qué
4. Valorad un contrato de convivencia ante notario. No es caro y os puede ahorrar un conflicto enorme
5. Comparad hipotecas conjuntas en nuestro comparador de hipotecas — los tipos para dos titulares con buenos perfiles son ahora mismo muy competitivos

Comprar juntos sin estar casados es perfectamente válido y tiene ventajas reales. Pero requiere un poco más de planificación que hacerlo dentro del matrimonio. El papel que no firmáis hoy puede costaros mucho dinero dentro de cinco años.