Joven, familia o divorciado comprando en junio: cuánta capacidad de compra pierdes en Madrid, Barcelona y Valencia con el Euríbor subiendo

El Euríbor lleva semanas subiendo y esta semana ha tocado el 2.841%. Para muchos eso suena a noticia económica abstracta. Pero si estás buscando piso en Madrid, Barcelona o Valencia ahora mismo, ese número tiene una traducción muy concreta: el banco te aprueba menos hipoteca que hace tres meses. ¿Cuánto menos? Depende de quién seas.

No es lo mismo comprar siendo joven con un sueldo de 1.800€ que hacerlo como pareja con dos ingresos, o como persona divorciada que ya tiene una hipoteca a su nombre. En hipotecas.me hemos calculado el impacto real por perfil y ciudad para que sepas exactamente a qué te enfrentas si firmas este junio.

Por qué el Euríbor que sube te aprieta aunque pidas fija

Aquí hay algo que casi nadie explica: cuando el Euríbor sube, los bancos endurecen sus criterios de riesgo aunque tú vayas a pedir una hipoteca fija. No es magia negra. Es que el banco calcula si podrías pagar la cuota incluso si los tipos subieran más. A eso se le llama prueba de estrés, y en este momento los bancos la están aplicando con más rigor.

El resultado práctico: con los mismos ingresos y los mismos ahorros, hoy te aprueban entre un 8% y un 12% menos de hipoteca que a principios de año. Eso, en ciudades donde el metro cuadrado no para de subir, se convierte en una diferencia brutal.

Madrid cotiza ya a 4.250€/m² (+8,2% interanual). Barcelona, a 4.100€/m² (+7,5%). Valencia, a 2.350€/m² (+12,1%). El mercado sube. Tu capacidad de endeudamiento baja. La brecha se ensancha.

El perfil joven: el que más nota el golpe

Marta tiene 29 años, trabaja en Valencia con un contrato indefinido y gana 1.900€ netos al mes. Lleva tres años ahorrando y tiene 28.000€ guardados. Quiere comprar sola.

Con esos números, el banco le aplica el límite estándar: la cuota hipotecaria no puede superar el 35% de sus ingresos netos. Eso son unos 665€/mes. Con la mejor hipoteca fija del mercado ahora mismo (2.45% TIN a 30 años), esa cuota le permite pedir unos 148.000€.

Suma sus ahorros (necesita al menos el 20% de entrada más gastos, unos 25.000€ si compra por 140.000€) y puede acceder a pisos de hasta 165.000-170.000€.

En Valencia, con el precio a 2.350€/m², eso le da para unos 70 m². No está mal. Pero hace seis meses, con el Euríbor más bajo y los criterios más relajados, ese mismo perfil llegaba a los 180.000€. Ha perdido 10.000-15.000€ de capacidad en pocos meses.

Si Marta viviera en Madrid o Barcelona con el mismo sueldo, directamente no llegaría a la mayoría de pisos del mercado. En Madrid, 170.000€ da para menos de 40 m². La realidad es esa.

Para perfiles como el de Marta existe el aval ICO, que permite financiar hasta el 100% sin necesitar el 20% de entrada. Pero tiene lista de espera y no todos los bancos lo tramitan igual de rápido.

La familia con dos sueldos: más músculo, pero también más gastos

Carmen y Pedro tienen 36 y 38 años, viven en Madrid de alquiler pagando 1.100€/mes y quieren comprar. Entre los dos ingresan 4.200€ netos. Tienen 60.000€ ahorrados.

Sobre el papel, su capacidad es mucho mayor. El 35% de sus ingresos son 1.470€/mes de cuota máxima. Con la hipoteca fija al 2.45% a 30 años, eso les permite pedir hasta 330.000€.

Con sus ahorros pueden afrontar la entrada de una vivienda de hasta 375.000€ (el 20% serían 75.000€, pero tienen 60.000€, así que el techo real está más cerca de 340.000-350.000€).

En Madrid, a 4.250€/m², eso les da para un piso de unos 82 m². Justo para una familia con un hijo.

El problema es que hace un año ese mismo perfil llegaba a los 380.000€. Han perdido entre 30.000 y 40.000€ de capacidad. Y el mercado ha subido. La tijera se cierra.

El divorciado: el perfil que más infravaloran los bancos

Este es el caso que menos se habla y que más sorprende a quien lo vive.

Jorge tiene 44 años, vive en Barcelona y gana 2.800€ netos. Se divorció hace dos años. La casa familiar quedó a nombre de su ex, y él sigue siendo cotitular de esa hipoteca. No la paga él, pero consta en su CIRBE —el registro de riesgos del Banco de España— como deuda viva.

Eso cambia todo. El banco ve que Jorge tiene una hipoteca de 180.000€ pendientes aunque no la pague. Esa deuda reduce su capacidad de endeudamiento como si fuera suya. En la práctica, el banco le trata como si tuviera ya comprometidos entre 600 y 700€/mes en deuda, aunque no los pague.

El resultado: con 2.800€ de ingresos y esa carga ficticia en el papel, solo le aprueban hipoteca por 185.000€. Sin esa carga, llegaría a 250.000€.

En Barcelona, a 4.100€/m², con 185.000€ solo puede comprar algo de 45 m². Prácticamente imposible para vivir con sus hijos los fines de semana.

La solución pasa por quitar al ex de la hipoteca o que el ex le quite a él. Eso se llama subrogación de deuda o novación, y tiene un coste. Pero hasta que no se resuelve, Jorge está atado. Si estás en esta situación, en hipotecas.me te explicamos paso a paso cómo funciona la hipoteca y el divorcio.

Lo que los bancos no te dicen en la primera reunión

Desde hipotecas.me llevamos tiempo observando un patrón: los bancos te dan una cifra orientativa en la primera reunión que luego no se sostiene en el análisis de riesgo. Te dicen "con tu sueldo llegas a X" sin haber mirado tu CIRBE, sin haber consultado la tasación ni haber evaluado tu estabilidad laboral real.

El problema es que muchas personas ajustan su búsqueda a esa cifra orientativa, hacen ofertas, pagan señales... y luego la hipoteca sale por menos. O no sale.

Lo que recomendamos antes de hacer ninguna oferta:

1. Pide una preaprobación real, no una estimación verbal
2. Consulta tu CIRBE para saber qué deudas ve el banco de ti
3. Calcula el coste total de la operación, no solo la entrada. Los gastos de compra de vivienda (notaría, registro, ITP, gestoría) pueden sumar entre un 10% y un 12% del precio
4. Compara al menos 3 bancos antes de decidir. Las diferencias entre entidades ahora mismo pueden ser de hasta 0.4 puntos en el TIN, lo que en 30 años son decenas de miles de euros

Puedes usar nuestro simulador de hipotecas para calcular cuánto pagas según el tipo y el plazo, y la herramienta cuánto puedo pedir para saber tu límite real antes de hablar con ningún banco.

La reunión del BCE esta semana puede moverlo todo

Esta semana el BCE —Banco Central Europeo— tiene reunión. Si decide mantener tipos o bajarlos, el Euríbor podría corregir. Si los mantiene con mensaje hawkish (duro con la inflación), el Euríbor podría seguir subiendo.

Nuestra lectura en hipotecas.me es que el margen de bajada a corto plazo es limitado. El mercado ya ha descontado gran parte de las bajadas esperadas para 2026. Si el BCE sorprende a la baja, podría haber un alivio de 0.1-0.2 puntos en el Euríbor de aquí a septiembre. No es un giro radical.

Para quien está cerrando operación en junio: no esperes a que el Euríbor baje para firmar. Si la hipoteca fija que te ofrecen ahora te sale bien, fírmarla. El mercado inmobiliario sube más deprisa que lo que el Euríbor podría bajar en los próximos meses.

Si quieres ver cómo ha evolucionado el Euríbor y qué se espera para los próximos meses, consulta nuestra previsión del Euríbor para 2026.

Qué hacer hoy si estás en alguno de estos perfiles

Si eres joven comprando solo: calcula primero si el aval ICO te puede ayudar con la entrada. No des ninguna señal sin tener preaprobación bancaria real.

Si eres familia con dos sueldos: asegúrate de que la hipoteca no supere el 30% de vuestros ingresos combinados, no el 35%. El margen de seguridad importa cuando llegan imprevistos.

Si eres divorciado con hipoteca pendiente: antes de buscar piso, resuelve la situación de la hipoteca anterior. Una hora con un intermediario hipotecario puede ahorrarte meses de búsqueda frustrada.

Y en cualquier caso: usa el comparador de hipotecas para ver qué ofrecen los bancos ahora mismo y no te quedes con la primera oferta que te pongan encima de la mesa.