Cuánta hipoteca pierdes en junio según tu perfil en las 5 grandes ciudades

El precio de la vivienda no para. Y el Euríbor ha cerrado mayo en el 2,85%, su nivel más alto en meses. El resultado es una tijera que se cierra: las casas cuestan más y el banco te presta menos. Dependiendo de tu perfil, la diferencia puede ser de 40.000 a 80.000 euros respecto a hace dos años.

Esto no es un dato abstracto. Es la diferencia entre poder comprar en tu barrio o tener que irte a las afueras.

El problema que nadie te explica: no es solo el precio

Cuando hablamos de cuánta hipoteca puedes conseguir, hay tres variables que se mueven a la vez:

1. El precio del piso (que sube en todas las ciudades)
2. El tipo de interés (que determina tu cuota mensual)
3. Tu sueldo neto (que el banco limita al 35% de endeudamiento)

La cuota hipotecaria máxima que el banco te permite pagar es el 35% de tus ingresos netos mensuales. Si ganas 2.000€, tu cuota máxima es 700€/mes. Con una hipoteca fija al 2,45% TIN a 30 años, eso equivale a un préstamo de unos 157.000€.

El problema: en Madrid, 157.000€ no te compran ni 37 metros cuadrados.

Tres perfiles reales, tres situaciones muy diferentes

Sara, 31 años, soltera, Madrid. Sueldo: 2.200€ netos

Sara lleva tres años pagando 850€ de alquiler en Lavapiés. Quiere comprar. Con su sueldo, el banco le permite una cuota máxima de 770€/mes. Eso es una hipoteca de unos 172.000€ a 30 años al tipo fijo medio actual.

El problema: en Madrid el precio medio es 4.250€/m². Con 172.000€ de hipoteca y asumiendo que tiene ahorrado el 20% de entrada más un 10% de gastos, el piso que puede comprar vale como máximo 215.000€. Eso son 50 metros cuadrados en los barrios más alejados del centro.

Hace dos años, con tipos al 1,5%, esa misma cuota de 770€ le daba acceso a una hipoteca de 210.000€. Perdió 38.000€ de capacidad de compra sin que su sueldo cambiara.

Carmen y Pedro, 38 años, dos hijos, Valencia. Sueldo conjunto: 4.000€ netos

Carmen y Pedro buscan un piso de tres habitaciones en Valencia. Con 4.000€ entre los dos, su cuota máxima es 1.400€/mes. Eso equivale a una hipoteca de 312.000€ a 30 años.

Valencia está a 2.350€/m² con una subida del 12,1% interanual, la más alta de las cinco ciudades después de Málaga. Un piso de 90m² cuesta ahora 211.500€. En principio, les cuadra.

Pero aquí viene el dato que nadie cuenta: si tienen coche financiado (350€/mes) y un préstamo personal (200€/mes), el banco ya cuenta esas deudas. Su capacidad real de endeudamiento baja a 850€/mes para la hipoteca. Y eso ya son 190.000€. El piso de tres habitaciones se complica.

Lucía, 42 años, divorciada, Sevilla. Sueldo: 1.900€ netos

Lucía salió del divorcio con la pensión de alimentos de sus dos hijos a cargo, pero sin la casa. Ahora quiere comprar sola. Su sueldo neto es de 1.900€, pero el banco descuenta la pensión de alimentos como gasto fijo aunque no sea una deuda bancaria.

En la práctica, muchos bancos calculan su capacidad sobre 1.400€ efectivos. Cuota máxima: 490€/mes. Hipoteca máxima: 109.000€.

En Sevilla, el precio medio es 2.200€/m². Con 109.000€ de hipoteca y sus ahorros, puede aspirar a un piso de unos 60m² en barrios como Triana o San Pablo. No es imposible, pero el margen es muy estrecho.

La tabla que el banco no te enseña

Esto es lo que puede comprar cada perfil en cada ciudad con los precios de junio 2026:

Cálculo basado en hipoteca fija al 2,45% TIN a 30 años, entrada del 20% + 10% gastos sobre el precio total.

La conclusión más brutal: Lucía no puede comprar nada habitable en Madrid o Barcelona sola. Y Sara, con un sueldo por encima de la media española, solo puede comprar algo decente si se va a Valencia o Sevilla.

Lo que los bancos miran y que cambia todo

Hay tres factores que pueden mejorar o hundir tu capacidad de compra sin que cambien los precios ni los tipos:

El LTV (Loan to Value, el porcentaje del valor de la vivienda que financia el banco). El estándar es el 80%. Si tienes más ahorros y pides menos del 80%, el banco te da mejores condiciones. Si pides más del 80% —algo que solo es posible con el aval ICO para jóvenes menores de 35 años—, el coste sube.

El CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). Es el registro donde aparecen todas tus deudas. El banco lo consulta siempre. Si tienes deudas que no recordabas —o que creías canceladas—, te pueden tumbar la operación.

La estabilidad laboral. Un contrato indefinido de un año vale menos que uno de cinco. Un autónomo con dos años de alta y beneficios crecientes puede conseguir hipoteca, pero el banco le pedirá más documentación y le aplicará más margen. Si eres autónomo, esto te interesa leer antes de pedir.

La reunión del BCE de esta semana: qué puede pasar

El BCE se reúne esta semana. Desde hipotecas.me nuestra lectura es que hay margen para una bajada de tipos de 25 puntos básicos, lo que llevaría el Euríbor a rondar el 2,6% en los próximos meses si se confirma.

¿Qué significa eso para los tres perfiles?

• Sara podría ganar unos 8.000-10.000€ adicionales de capacidad de compra si los tipos bajan y el banco le aplica ese diferencial.
• Carmen y Pedro recuperarían capacidad para subir de piso sin aumentar su cuota.
• Lucía apenas notaría la diferencia: su problema no son los tipos, es el nivel de ingresos.

Pero cuidado: una bajada del BCE no baja los precios de la vivienda. Al contrario, históricamente los reactiva. Si estás esperando a que bajen los tipos para comprar más barato, podrías encontrarte con que el piso cuesta más cuando los tipos bajen.

Puedes seguir la previsión del Euríbor para 2026 en tiempo real en nuestro portal.

Qué hacer hoy si estás en alguno de estos perfiles

Si eres Sara: calcula cuánto puedes pedir realmente antes de enamorarte de un piso. Usa nuestro simulador de hipotecas con tu sueldo real y el precio real de la zona. Muchos compradores descubren que pueden pedir 20.000-30.000€ más si reducen otras deudas antes de pedir la hipoteca.

Si eres Carmen o Pedro: el error más común de las familias es no contar las deudas existentes al calcular su capacidad. Antes de visitar pisos, haced una consulta de vuestro ratio de endeudamiento. Os evitará sorpresas desagradables.

Si eres Lucía: el perfil de persona divorciada con hijos a cargo es uno de los más complejos para los bancos, pero no imposible. Algunos bancos son más flexibles que otros en cómo computan la pensión de alimentos. Comparar entre entidades puede marcar una diferencia de 30.000-40.000€ en lo que te aprueban. En nuestro comparador de hipotecas puedes ver qué bancos tienen condiciones más favorables para tu situación.

Lo que sí es común a los tres perfiles: junio es buen momento para cerrar. La temporada alta de compraventa termina en julio. Los vendedores que no han cerrado antes del verano suelen ser más negociables en precio. Y los bancos tienen presión de cumplir objetivos del primer semestre.

Si quieres saber exactamente cuánto puedes pedir con tu sueldo y situación actual, calcula tu capacidad real en nuestro simulador de cuánto puedo pedir. Tarda menos de dos minutos y no requiere registro.