Notaría y gestoría en la compra de casa: cuánto cuesta realmente y los errores que te cuestan dinero

Cuando firmas la hipoteca, hay dos facturas que casi nadie ha calculado antes: la del notario y la de la gestoría. No son los gastos más grandes, pero son los que más sorprenden. Y los que más errores esconden.

Si estás cerrando una operación antes del verano, esto te afecta ahora mismo.

Lo que el banco no te dice sobre quién elige al notario

Empecemos por lo que casi nadie sabe: tienes derecho a elegir tu propio notario. La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) lo deja muy claro desde 2019. El banco no puede imponerte el suyo.

¿Por qué importa esto? Porque el notario que elige el banco trabaja con el banco todos los días. El que eliges tú trabaja para ti.

En la práctica, la mayoría de compradores acepta el notario que les propone la entidad. Es más cómodo, sí. Pero pierdes una palanca de control importante en la operación más cara de tu vida.

Nuestra recomendación en hipotecas.me: elige tú el notario. Llama a tres, pregunta si tienen experiencia en hipotecas y elige el que mejor te explique el proceso.

Cuánto cobra el notario: los números reales

Los aranceles notariales están regulados por el Estado. El notario no puede cobrarte lo que quiera, pero sí tiene cierto margen. Y los conceptos que aparecen en la factura no siempre son fáciles de entender.

Esto es lo que puedes esperar para una compraventa con hipoteca en 2026:

El precio varía según el valor del inmueble. Una casa de 200.000 € en Sevilla genera una factura notarial diferente a un piso de 400.000 € en Madrid.

Lo que muchos no saben: desde 2019, los gastos de la escritura de hipoteca los paga el banco, no tú. Si alguien te dice lo contrario, está equivocado o te está engañando. Los gastos de la escritura de compraventa sí van a tu cargo.

Puedes revisar el desglose completo de todos los gastos en nuestra guía de gastos de compra de vivienda.

El error de Marta, 34 años, Valencia

Marta compró un piso de 210.000 € en el barrio de Ruzafa hace ocho meses. Aceptó la gestoría que le propuso el banco porque «era más fácil y total, qué diferencia puede haber».

La diferencia fue de 1.100 euros.

La gestoría del banco le cobró 1.400 € por gestionar la inscripción registral, la liquidación del ITP y los trámites con Hacienda. Una gestoría independiente le habría cobrado entre 250 y 350 € por los mismos trámites.

El banco no le dijo que podía elegir. Marta no preguntó. Y pagó.

La gestoría: el gasto más opaco de toda la operación

La gestoría es el gran desconocido de la compra de vivienda. Su función es tramitar los papeles después de la firma: liquidar impuestos, inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, gestionar el cambio de titularidad en el Catastro.

El problema es que no existe un arancel regulado para las gestorías. Cobran lo que quieren.

Y aquí está la trampa: cuando el banco gestiona la hipoteca, casi siempre te asigna su gestoría vinculada. No te lo presentan como una opción. Te lo presentan como parte del proceso.

Lo que puedes hacer:

• Preguntar explícitamente si puedes usar tu propia gestoría
• Pedir presupuesto a una gestoría independiente antes de aceptar la del banco
• Comparar ambas facturas antes de firmar nada

Los precios de una gestoría independiente para una compraventa con hipoteca oscilan entre 250 y 500 euros. Los de la gestoría del banco, entre 800 y 1.500 euros.

Qué hace exactamente la gestoría (y qué no necesitas pagar dos veces)

Otro error habitual: pagar por servicios que ya están incluidos en otro sitio, o contratar a alguien para algo que puedes hacer tú mismo.

Esto es lo que gestiona la gestoría en una compraventa con hipoteca:

La parte que realmente necesitas que haga la gestoría es la coordinación entre notaría, banco y registro. El resto, técnicamente, lo podrías gestionar tú. Pero en plena mudanza y con los nervios de la compra, la mayoría prefiere delegarlo.

Nuestra lectura: paga por la gestoría, pero elige la tuya. No la del banco.

Los tres errores que más dinero cuestan

Error 1: No pedir la provisión de fondos desglosada

Cuando la gestoría te pide una provisión de fondos (normalmente entre 1.500 y 3.000 €), tienes derecho a que te expliquen exactamente en qué se va a gastar ese dinero. Si no te lo dan por escrito, no lo transfieras.

Error 2: Asumir que el banco te devuelve el sobrante automáticamente

La provisión de fondos es una estimación. Si sobra dinero, la gestoría debe devolvértelo. Pero si no lo reclamas, hay gestorías que tardan meses. Pon una fecha límite en el contrato.

Error 3: No revisar la FEIN antes de ir al notario

La Ficha Europea de Información Normalizada es el documento que el banco debe entregarte con al menos diez días de antelación a la firma. Tienes que leerla. El notario te hará preguntas sobre ella. Si llegas sin haberla leído, firmarás sin entender lo que firmas.

Cuánto suma todo: el cálculo que nadie te hace

Para una vivienda de segunda mano de 180.000 € en una comunidad con ITP al 8%:

Eso es casi un 9% sobre el precio de compra. Más el 20% que el banco no financia. En total, necesitas tener ahorrado entre el 28% y el 30% del valor del piso antes de empezar.

Si quieres calcular cuánto necesitas ahorrar exactamente para tu caso, usa nuestra calculadora de cuánto necesito ahorrar.

Cómo elegir gestoría sin que te engañen: tres preguntas que debes hacer

¿Cuánto cobráis en total, con todo incluido? No aceptes «depende». Pide un presupuesto cerrado.

¿Gestionáis directamente o subcontratáis? Algunas gestorías subcontratan a otras. Eso añade un intermediario y sube el precio.

¿Tenéis experiencia con hipotecas del banco X? Cada banco tiene sus procedimientos. Una gestoría que conoce los procesos de tu banco ahorra tiempo y errores.

Y una señal de alerta: si la gestoría no te da presupuesto por escrito antes de empezar, busca otra.

Lo que nadie te cuenta sobre el día de la firma

El notario tiene la obligación legal de explicarte todo lo que firmas. No tengas prisa. Pregunta todo lo que no entiendas.

Antes de la firma, el notario debe hacerte un acta de transparencia: una reunión previa donde verifica que entiendes las condiciones de tu hipoteca. Es gratuita y obligatoria. Si tu banco no te la ha mencionado, pregunta.

En esa reunión puedes y debes preguntar:

• Si hay cláusulas de vencimiento anticipado
• Cómo funciona la amortización anticipada en tu contrato
• Qué pasa si quieres subrogar la hipoteca en el futuro

Si tienes dudas sobre si tu perfil financiero es el adecuado para la operación que estás cerrando, en hipotecas.me ofrecemos un estudio gratuito sin compromiso.

Qué hacer hoy si estás cerrando antes del verano

Si tienes firma prevista en junio, estos son tus próximos pasos:

1. Llama a tu banco y pregunta si puedes usar tu propia gestoría. La respuesta es sí. Si te dicen que no, están equivocados.
2. Pide presupuesto a dos gestorías independientes antes de aceptar la del banco.
3. Lee la FEIN que te han enviado. Si no la has recibido con al menos diez días de antelación, la firma no puede celebrarse.
4. Elige tu notario. Tienes derecho. Úsalo.

Los gastos de compra de vivienda son inevitables. Pero pagar de más en gestoría y notaría no lo es.