Cierras hipoteca en junio pero te faltan 8.000€ para gastos: cuánto necesitas realmente en el banco

Llevas meses buscando piso. Lo has encontrado. El banco te aprueba la hipoteca. Y entonces alguien te dice: "Oye, ¿tienes los gastos?".

Esos gastos no son 2.000€. Tampoco 4.000€. En muchos casos, son entre el 8% y el 12% del precio de compra. En un piso de 200.000€, estamos hablando de hasta 24.000€ que el banco no te financia. Y que tienes que tener el día de la firma.

Este artículo es para que no te lleves esa sorpresa.

El error que comete casi todo el mundo

La mayoría de compradores calcula cuánto necesita para la entrada (el 20% que el banco no financia) y se olvida de los gastos. Son dos cosas distintas.

La entrada es parte del precio del piso. Los gastos son impuestos, honorarios y trámites que van por encima. Y no son negociables.

Marta, 34 años, profesora en Valencia, cerró la compra de su primer piso en mayo. Precio: 185.000€. Tenía ahorrados 42.000€ y pensaba que con eso cubría el 20% de entrada (37.000€) y le sobraba margen. Nadie le había explicado que el ITP en la Comunitat Valenciana es del 10%. Solo ese impuesto le costó 18.500€. Más notaría, gestoría y registro: otros 2.800€. Total gastos: 21.300€. No llegaba.

Tuvo que pedir prestado a su madre. Podría haberlo evitado si alguien le hubiera hecho los números antes.

Qué son exactamente esos gastos

Hay cuatro conceptos que suman casi siempre en el mismo orden:

1. ITP o AJD — El impuesto gordo. Si compras vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si es obra nueva, pagas IVA (10%) más el AJD (varía por comunidad). El ITP es el gasto más variable según dónde compres.

2. Notaría — Los honorarios del notario que da fe de la compraventa y de la hipoteca. Oscilan entre 800€ y 1.500€ según el precio del inmueble y el notario.

3. Gestoría — El banco suele imponer su gestoría para tramitar los documentos. Entre 300€ y 500€. Puedes negociar usar una externa, pero pocos bancos lo aceptan.

4. Registro de la Propiedad — Inscribir la vivienda a tu nombre y la hipoteca. Entre 400€ y 900€ según el precio.

Lo que varía de verdad, y mucho, es el ITP. Y eso depende de dónde compres.

El mapa del ITP por comunidad: la diferencia puede ser de miles de euros

Este es el dato que más sorprende. Dos personas comprando el mismo piso a 200.000€ pueden pagar impuestos muy distintos según la comunidad:

Madrid es, con diferencia, la comunidad más barata para comprar en términos fiscales. Eso no es casualidad: es una decisión política que lleva años atrayendo compradores. Puedes consultar las bonificaciones concretas en nuestra página de ITP por comunidad.

Dato que pocos conocen: muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o compradores de VPO. En Andalucía, por ejemplo, si tienes menos de 35 años y el piso cuesta menos de 150.000€, el ITP baja al 3.5%. La mitad. Eso son 5.250€ que te ahorras si cumples los requisitos.

Cuánto necesitas realmente: tabla por ciudad y precio

Aquí están los números reales, sumando ITP + notaría + gestoría + registro. Para segunda mano, que es el caso más común:

En Barcelona, comprar un piso de 300.000€ implica tener más de 33.000€ solo en gastos, sin contar la entrada. Es decir, si el banco financia el 80%, necesitas 60.000€ de entrada más 33.000€ de gastos: 93.000€ ahorrados antes de firmar.

Puedes hacer el cálculo exacto para tu caso con nuestra calculadora de cuánto necesito ahorrar.

Obra nueva: diferente impuesto, misma sorpresa

Si compras obra nueva, no pagas ITP. Pagas IVA al 10% más AJD. El resultado suele ser similar o incluso más caro.

En un piso de obra nueva de 250.000€ en Madrid:

• IVA (10%): 25.000€
• AJD (0.75% en Madrid): 1.875€
• Notaría + gestoría + registro: ~2.800€
• Total: ~29.675€

En segunda mano en Madrid al mismo precio:

• ITP (6%): 15.000€
• Notaría + gestoría + registro: ~2.800€
• Total: ~17.800€

La obra nueva sale casi 12.000€ más cara en impuestos. Es uno de los argumentos que pocas veces aparece en la comparativa entre obra nueva y segunda mano.

Lo que el banco sí paga desde 2019

Antes de 2019, el comprador pagaba casi todos los gastos. La Ley de Crédito Inmobiliario cambió el reparto. Ahora el banco paga:

• Los gastos de gestoría de la hipoteca
• El AJD de la escritura de hipoteca
• La copia de la escritura de hipoteca
• La tasación (en la mayoría de bancos, aunque algunos la repercuten)

El comprador sigue pagando:

• El ITP o IVA+AJD de la compraventa
• Los gastos de notaría de la compraventa
• El registro de la compraventa
• La tasación si el banco no la asume

Esto es importante porque muchos compradores siguen pensando que pagan todo. No. Pero lo que sí pagan sigue siendo una cantidad importante.

Puedes revisar exactamente qué cubre cada parte en nuestra guía de gastos de compra de vivienda.

Si cierras en junio: el detalle de la tasación

Hay un gasto que muchos olvidan incluir: la tasación. Aunque el banco la encarga, en muchos casos te la cobra a ti: entre 300€ y 600€ según el inmueble.

Además, si la tasación sale por debajo del precio de compra, el banco te financia sobre el valor tasado, no sobre el precio. Eso significa que necesitas más dinero propio del que calculabas. Es uno de los escenarios que más nos consultan en esta época del año, y que cubrimos en detalle en el artículo sobre qué pasa cuando la tasación sale baja.

Qué hacer si te faltan entre 5.000€ y 10.000€

Si estás en esa situación ahora mismo, estas son las opciones reales:

1. Negociar con el vendedor — En mercados con menos demanda (ciudades medianas, segunda mano con tiempo en cartel), el vendedor puede asumir parte de los gastos o bajar el precio para que tú tengas más margen.

2. Pedir prestado a familia — Legal, pero Hacienda lo sabe si es una cantidad grande. Si tus padres te dan más de 10.000€, hay que declararlo. Si te lo prestan, conviene hacer un contrato de préstamo privado.

3. Aplazar la compra 3-6 meses — No siempre es posible, pero a veces es la opción más sensata. Mejor esperar a tener el colchón que firmar con el agua al cuello.

4. Revisar si tienes bonificaciones fiscales — Muchas comunidades tienen reducciones del ITP que la gente no conoce. Comprueba tu caso antes de asumir que pagas el tipo general.

Desde hipotecas.me creemos que el error más caro que puede cometer un comprador no es elegir mal la hipoteca. Es llegar a la firma sin saber exactamente cuánto dinero necesita en el banco ese día. Ese número, calculado con precisión, es lo primero que deberías tener claro.

Si quieres saber exactamente cuánto necesitas para tu caso concreto, usa nuestra calculadora de cuánto necesito ahorrar o pide un estudio gratuito y te lo calculamos sin compromiso.