Cierras hipoteca en plena campaña de la Renta: cuánto recuperas realmente y cuándo lo ves en el banco

Firmas la hipoteca esta semana. Pagas notaría, registro, gestoría, el ITP y te quedas con la cuenta casi a cero. Y encima te enteras de que el plazo de la Renta vence el 30 de junio. ¿Puedes deducir algo ya? ¿O tienes que esperar al año que viene?

La respuesta corta: depende de cuándo compraste tu vivienda habitual. Si fue antes de 2013, puedes seguir deduciendo hasta 1.356 euros al año; si la compras ahora, la deducción estatal no existe para ti y solo cabe mirar las autonómicas.

La deducción que mucha gente cree que ya no existe (pero sí existe)

Hay una confusión enorme con esto. La deducción estatal por adquisición de vivienda habitual desapareció en 2013. Pero si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicaste la deducción por ella antes de 2013, sigues teniendo derecho a ella mientras sigas pagando esa vivienda. Es lo que Hacienda llama el régimen transitorio (disposición transitoria 18.ª de la Ley 35/2006 del IRPF).

Si estás en ese grupo, puedes deducirte el 15 % de lo que hayas pagado en el año, con un límite de 9.040 euros. Eso son hasta 1.356 euros de devolución al año. Y ese derecho no caduca mientras sigas pagando la hipoteca de esa vivienda.

El problema: mucha gente que sí tiene derecho no lo aplica porque cree que ya no existe. O porque cambió de banco mediante subrogación y no sabe si sigue computando. Sí computa. Lo que importa es la vivienda y la fecha de compra, no el banco.

Un ejemplo: Marta, 38 años, Madrid

Imagina a Marta. Compró su piso en 2011. En enero de 2026 decide cambiar de banco porque le ofrecen mejores condiciones: hace una subrogación en febrero y en junio cierra la operación definitivamente.

Ella piensa que al cambiar de banco pierde la deducción. Error. Si en un año paga unos 7.200 euros entre capital e intereses, con el régimen transitorio puede deducirse el 15 % de esa cantidad: 1.080 euros menos de cuota del IRPF. Lo que pague en 2026 lo deducirá en la Renta de 2026, que presentará en 2027.

Pero claro, Marta presentó la Renta el 15 de junio. ¿Qué pasa si tú cierras el 23 de junio y aún estás en plazo?

Cierras hipoteca en junio: ¿puedes incluirlo en la Renta de este año?

Aquí viene el matiz que nadie explica bien.

La Renta que presentas ahora (campaña 2025, ejercicio fiscal 2025) recoge lo que pagaste entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2025. No lo que pagas en junio de 2026.

Si firmaste la hipoteca en junio de 2026, no puedes incluirlo en la declaración que presentas ahora. Lo incluirás en la Renta del ejercicio 2026, que presentarás en la campaña de abril-junio de 2027.

Y no hay excepción para las arras o los pagos a cuenta de 2025: el régimen transitorio solo alcanza a la vivienda habitual adquirida (o por la que ya se pagaron cantidades) antes del 1 de enero de 2013, no a una compra nueva (disposición transitoria 18.ª de la Ley 35/2006 del IRPF).

Resumen visual:

Lo que nadie te dice sobre los gastos de cierre y Hacienda

Los gastos de compra —notaría, registro, gestoría, ITP— no son deducibles en el IRPF como deducción directa. Pero sí tienen un efecto fiscal importante que casi nadie aprovecha.

Forman parte del precio de adquisición de la vivienda. Eso significa que cuando vendas la casa en el futuro, el coste de compra que Hacienda acepta como base para calcular la ganancia patrimonial incluye esos gastos. Menos ganancia = menos impuestos al vender.

Si compraste un piso por 200.000 euros y pagaste 15.000 euros en gastos (ITP, notaría, registro, gestoría), tu precio de adquisición fiscal son 215.000 euros. Los gastos de compra suponen hoy entre el 5 % y el 11 % del precio según la comunidad (a 200.000 €); calcula los tuyos en gastos de compra de vivienda. Guarda todos los justificantes. En 10 o 15 años, ese papel vale dinero real.

Puedes revisar cuánto suman exactamente esos gastos en nuestro simulador de ITP y bonificaciones.

Deducciones autonómicas: el dinero que dejas sobre la mesa si no las buscas

Aquí está el gran olvidado. Aunque la deducción estatal solo existe para compras anteriores a 2013, muchas comunidades autónomas tienen sus propias deducciones para primeras viviendas, jóvenes o familias numerosas. Y estas sí aplican a compras recientes.

Cambian cada año y cada una tiene requisitos de edad, renta o tipo de vivienda. La lista oficial y vigente de cada comunidad está en el manual de deducciones autonómicas de la Agencia Tributaria.

Estas deducciones autonómicas no aparecen automáticamente en el borrador de Hacienda. Tienes que activarlas manualmente. Si no lo haces, Hacienda no te las aplica y pierdes el dinero.

Para el impuesto de la compra, consulta el ITP bonificado de tu comunidad antes de firmar.

Cuándo ves el dinero en el banco: el calendario real

Si presentas la Renta antes del 30 de junio con resultado a devolver, Hacienda tiene hasta el 31 de diciembre para ingresarte el dinero. En la práctica, si presentas en junio y no tienes ninguna incidencia, el ingreso llega entre julio y septiembre.

Los que presentan en los últimos días de junio suelen recibir la devolución en agosto o septiembre. Los que presentaron en abril, ya lo tienen.

Un dato que sorprende: si Hacienda se pasa del 31 de diciembre sin pagarte, te debe intereses de demora (el tipo lo fija cada año la Ley de Presupuestos). No es habitual, pero existe y puedes reclamarlo.

El calendario si cierras hipoteca en junio 2026:

• Junio 2026: firmas, pagas gastos de cierre
• Junio 2026: presentas Renta 2025 (solo con lo pagado en 2025)
• Julio-septiembre 2026: recibes devolución de Renta 2025
• Enero-diciembre 2026: pagas cuotas de la nueva hipoteca
• Abril-junio 2027: presentas Renta 2026 (las cuotas de una compra nueva no dan deducción estatal; revisa las autonómicas)
• Julio-septiembre 2027: recibes la devolución de Renta 2026, si te sale a devolver

Cómo planificar los gastos de cierre sin quedarte en números rojos

El problema real de cerrar en junio es el calendario de tesorería. Pagas los gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría), que hoy suponen entre el 5 % y el 11 % del precio según la comunidad (a 200.000 €, calcula los tuyos), y la devolución de la Renta de 2025 llega en julio o agosto. Son semanas de tensión financiera.

Desde hipotecas.me, nuestra lectura es que hay tres cosas que deberías hacer antes de firmar:

1. Calcula tu devolución de Renta antes de firmar. Si te sale a devolver (por el régimen transitorio de una vivienda anterior, por deducciones autonómicas o por tus retenciones), ese dinero llega en verano. Ponlo en el presupuesto.

2. No cuentes la compra en la Renta que presentas ahora. La fecha de firma no cambia la declaración del ejercicio anterior: lo que pagues por la nueva hipoteca irá, en su caso, en la Renta del año que viene. Lo que sí conviene es no dejar la declaración para el último día si estás pendiente de la firma.

3. Guarda todos los justificantes de gastos. ITP, notaría, registro, gestoría. Todos. No para esta Renta, sino para cuando vendas. Ese archivo vale dinero.

Si quieres saber exactamente cuánto necesitas tener en el banco el día de la firma, usa nuestra calculadora de cuánto necesito ahorrar para no llevarte sorpresas de última hora.

Y si tienes dudas sobre si tu perfil tiene derecho a alguna deducción que no aparece en el borrador, en hipotecas.me ofrecemos un estudio gratuito donde revisamos tu situación fiscal y financiera antes de que cierres la operación.