Comprar sobre plano: ventajas reales, riesgos legales y lo que el banco no financia

Hay una frase que los promotores repiten mucho: "Es la última unidad a precio de lanzamiento". Y funciona. Porque comprar sobre plano tiene ventajas reales. Pero también tiene trampas que, si no las conoces antes de firmar, pueden costarte años de litigios y dinero que no recuperas.

Esto es lo que hipotecas.me ve cada temporada alta de compraventa y que muy poca gente cuenta con claridad.

El precio es real. Pero el banco no financia lo mismo

La principal ventaja de comprar sobre plano es el precio. En ciudades como Málaga o Valencia, donde el valor tasado subió un 14,8 % y un 17,0 % interanual en el 2.º trimestre de 2026 según el MIVAU, entrar en una promoción hoy y escriturar en 18-24 meses puede suponer una revalorización antes de recibir las llaves. Pero nadie garantiza que los precios sigan subiendo.

El problema es que la tasación se hace en el momento de la escritura, y el banco financia un porcentaje del menor valor entre el precio de compra y esa tasación. Y ahí empieza la trampa que nadie te explica.

Un ejemplo: firmas una vivienda sobre plano por 220.000€ hoy. En dos años, cuando escrituras, la tasación sale en 240.000€. El banco te financia el 80 % del menor de los dos valores, el precio: 176.000€. Necesitas aportar 44.000€ de entrada más gastos. Una tasación alta no te da más préstamo.

Pero si la tasación sale en 200.000€ —algo que ocurre cuando el promotor infló el precio de lanzamiento— el banco solo te da 160.000€. Y de repente necesitas 60.000€ en efectivo que quizás no tienes. Eso, con la firma ya comprometida y las arras perdidas si no completas.

Antes de firmar nada, usa el simulador de cuánto puedes pedir con el precio real de la vivienda y un escenario conservador de tasación.

Un ejemplo: 30.000€ de señal y una tasación baja

Imagina a Marta, 34 años, en Sevilla. Firma la reserva de un piso de obra nueva en un barrio en expansión, paga 30.000€ de señal —el 10 % del precio— y espera dos años. Cuando llega el momento de escriturar, el banco hace la tasación y sale 18.000€ por debajo del precio de compra.

El banco le financia menos de lo previsto. Marta no tiene ese dinero adicional. Y el promotor no acepta renegociar el precio porque el contrato dice lo que dice.

Aquí está la trampa: el aval bancario o seguro de las cantidades entregadas a cuenta no la protege. Esa garantía solo devuelve el dinero si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación), no si el comprador no consigue la hipoteca. Si Marta no escritura, lo que pase con sus 30.000€ depende de lo que diga su contrato: por eso conviene negociar antes de firmar una cláusula que condicione la compra a obtener financiación.

Lo que sí protege la ley (y lo que no)

Desde la Ley 20/2015, el promotor está obligado a garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante aval bancario o seguro de caución. Si la obra no se termina o el promotor quiebra, recuperas el dinero con intereses.

Esto es la protección real. Pero tiene límites importantes:

Lo que más duele en la práctica no es la quiebra del promotor —eso está cubierto— sino los retrasos sin compensación real, o recibir una vivienda con acabados que no se parecen a lo que vendieron en el showroom.

Exige siempre la memoria de calidades firmada como anexo al contrato. Si no está, cualquier cambio posterior será difícil de reclamar.

Cuánto menos financia el banco en obra nueva

Aquí está el dato que los promotores nunca te ponen en el folleto:

En vivienda de segunda mano, el banco financia hasta el 80 % del menor valor entre precio y tasación. En obra nueva, el porcentaje es el mismo, pero hay dos diferencias que cambian el cálculo:

1. La tasación se hace al escriturar, no al firmar el contrato. Si el mercado ha subido, bien. Si ha bajado o el precio era inflado, mal.
2. Los gastos de compra son mayores. En obra nueva pagas IVA (10 %) en vez de ITP. En una vivienda de 220.000€, eso son 22.000€ solo de impuesto, más AJD, notaría y registro. En total, los gastos de compra de obra nueva van del 9 % al 12 % del precio según la comunidad (calculado a 200.000 €).

En números concretos: para una vivienda de 220.000€ en obra nueva, tomando el extremo alto:

• Entrada mínima (20 %): 44.000€
• Gastos estimados (12 %): 26.400€
• Total necesario sin contar señal previa: 70.400€

Si ya pagaste 22.000€ de señal, necesitas tener otros 48.400€ listos el día de la escritura. Muchas familias no hacen este cálculo con antelación suficiente.

Puedes ver exactamente cuánto necesitas ahorrar según el precio de la vivienda que estás mirando.

Las señales de alerta que indican trampa del promotor

Estos son los patrones que suelen preceder a los problemas:

Señal roja 1: No tienen licencia de obras al firmar la reserva. Puedes firmar sin licencia, pero el riesgo de que la promoción se paralice es real. Pide siempre el número de expediente de licencia.

Señal roja 2: El contrato de arras no menciona el aval de cantidades. Si el promotor no menciona explícitamente el aval o seguro de caución, pregunta. Si no lo tiene, no firmes. Es obligatorio y su ausencia es una señal gravísima.

Señal roja 3: Fecha de entrega "aproximada" sin penalización por retraso. Un contrato serio incluye fecha de entrega y penalización por día de retraso. Si no la hay, el promotor sabe que va a retrasarse.

Señal roja 4: Precio muy por debajo de la zona. Si en una ciudad donde el valor tasado medio está en 3.321 €/m² (Málaga, 2.º trimestre de 2026, según el MIVAU) te ofrecen a 2.400€/m², hay una razón. Puede ser una oportunidad real o puede ser que el proyecto tenga problemas de financiación. Investiga antes de ilusionarte.

Señal roja 5: Te presionan para firmar hoy. "Solo quedan dos unidades" es una técnica de venta. Una promoción seria no necesita presionarte. Si te dan 48 horas para decidir una operación de 200.000€, algo no cuadra.

Lo que nadie calcula: el coste real de esperar dos años

Comprar sobre plano significa seguir pagando alquiler durante la construcción. Ese coste invisible raramente entra en el análisis.

Si pagas 850€ de alquiler y la entrega se retrasa 24 meses, estás hablando de 20.400€ adicionales que salen de tu bolsillo y no van a ningún lado. Si además el retraso se extiende a 30 meses, son 25.500€.

Ese dinero hay que sumarlo al coste real de la operación. Y cambia completamente si la "oportunidad de precio" compensa o no.

Nuestra lectura en hipotecas.me: comprar sobre plano tiene sentido cuando el diferencial de precio respecto a vivienda terminada es de al menos un 8-10 %, tienes el colchón de liquidez para absorber imprevistos en la tasación, y el promotor tiene historial demostrable de entregas en plazo. Fuera de esas condiciones, la vivienda de segunda mano suele ser la opción más segura financieramente.

Qué hacer si estás mirando una promoción ahora mismo

Si estás en campaña activa, esto es lo que haríamos nosotros antes de dar ni un euro:

1. Pide la nota simple del solar y comprueba que está libre de cargas. Puedes ver cómo leerla en este artículo sobre nota simple.
2. Verifica la licencia de obras en el ayuntamiento o en el portal urbanístico de tu municipio.
3. Exige el aval o seguro de caución antes de entregar cualquier cantidad, aunque sea la reserva inicial.
4. Haz el cálculo conservador: precio de compra × 80 % de financiación esperada, y asegúrate de que puedes cubrir la diferencia más los gastos aunque la tasación salga un 5 % por debajo.
5. Consulta con un intermediario antes de firmar. En hipotecas.me hacemos el estudio de viabilidad sin coste y te decimos si la operación tiene sentido para tu perfil.

Las mejores operaciones sobre plano se cierran con calma y con los números claros. Las peores, con prisa y con ilusión. Tú decides.