Urbas, OHLA y la crisis de promotoras: por qué la obra nueva es más cara en 2026

La industria constructora española atraviesa uno de sus momentos más convulsos en años. El dueño de Urbas se enfrenta a una posible pena de cárcel y a un concurso de acreedores incierto. OHLA acaba de perder un arbitraje internacional en el que reclamaba 280 millones de euros a Kuwait. Dos noticias que, a primera vista, parecen alejadas del comprador de vivienda. Pero no lo están.

Cuando las grandes promotoras y constructoras entran en crisis, el mercado de obra nueva se resiente. Y en 2026, ese efecto ya es visible en los precios.

Qué está pasando con Urbas y OHLA

Urbas es una de las promotoras cotizadas más conocidas de España. Su principal accionista enfrenta cargos penales graves, lo que ha generado una situación de incertidumbre sobre el futuro de sus proyectos residenciales en curso. Un concurso de acreedores — el proceso legal por el que una empresa insolvente negocia con sus deudores — paralizaría o retrasaría esas promociones.

OHLA, por su parte, es uno de los grandes grupos de construcción e ingeniería del país. La pérdida del arbitraje con Kuwait supone un golpe financiero significativo que tensiona su balance y puede afectar a su capacidad de acometer nuevos proyectos en España.

Ninguna de las dos situaciones es un caso aislado. Son el síntoma de un sector que lleva años sufriendo costes de materiales disparados, escasez de mano de obra cualificada y márgenes muy ajustados.

Por qué esto encarece tu futura vivienda

El mecanismo es sencillo: menos promotoras activas significa menos oferta de vivienda nueva. Y menos oferta con la misma demanda empuja los precios al alza.

En Málaga, donde la presión compradora es máxima, el precio ya alcanza los 3.100€/m², con una subida del 15,4% en el último año. En Valencia, el incremento interanual es del 12,1%, hasta los 2.350€/m². Madrid cotiza a 4.250€/m², un 8,2% más que hace doce meses.

Parte de esas subidas se explica por la falta de producto nuevo. Cuando una promoción se paraliza o se retrasa, los compradores que esperaban esas viviendas compiten por las pocas alternativas disponibles, lo que presiona aún más los precios.

El efecto en los gastos de compra

Una vivienda de obra nueva en España tributa por el IVA — el impuesto al valor añadido — al tipo del 10%, frente al ITP — el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — que se aplica a la segunda mano y varía por comunidad autónoma.

Si el precio de una vivienda nueva sube de 250.000€ a 280.000€ por la escasez de oferta, el IVA pasa de 25.000€ a 28.000€. Son 3.000€ más en impuestos solo por el efecto precio, sin contar el encarecimiento de la tasación ni los gastos de notaría.

Y eso impacta directamente en la hipoteca: si el banco financia el 80% del valor de tasación, necesitarás una entrada mayor. Para una vivienda de 280.000€, la entrada mínima sería de 56.000€, frente a los 50.000€ de una vivienda de 250.000€.

Qué significa esto para tu hipoteca

Una hipoteca fija sobre 224.000€ (el 80% de 280.000€) a 25 años al 2,1% TIN — el mejor tipo fijo disponible hoy en el mercado — supone una cuota hipotecaria de unos 966€ al mes. Sobre los 200.000€ originales, la cuota sería de 857€. La diferencia: 109€ al mes, o más de 1.300€ al año.

No es el tipo de interés lo que ha cambiado. Es el precio del piso, empujado en parte por la falta de oferta nueva.

Puedes calcular el impacto exacto en tu caso con el simulador de cuota hipotecaria.

El problema estructural detrás de las cifras

La crisis de Urbas y OHLA no es la causa única del problema, pero sí un acelerador. El sector constructor español arrastra tres debilidades estructurales que no se resolverán a corto plazo.

Primera: el coste de construcción ha subido entre un 20% y un 30% desde 2020 por la inflación de materiales. Eso reduce el margen de las promotoras y hace inviables proyectos que antes eran rentables.

Segunda: hay escasez de mano de obra. Los oficios de la construcción no atraen suficientes trabajadores jóvenes, y eso alarga los plazos y encarece las obras.

Tercera: la financiación para promotoras es más cara y más exigente. Los bancos piden más preventas firmadas antes de conceder el préstamo promotor, lo que retrasa el inicio de muchas promociones.

El resultado: en 2026, España construye menos viviendas nuevas de las que necesita. Las estimaciones del sector apuntan a un déficit de entre 400.000 y 600.000 unidades en los próximos años.

Así te afecta si estás buscando obra nueva

Si estás en proceso de comprar una vivienda nueva o estás considerando hacerlo, hay tres cosas que conviene tener en cuenta ahora mismo.

Primero: verifica la solvencia de la promotora antes de firmar las arras — el contrato de reserva con señal —. Un promotor en dificultades puede retrasarte la entrega meses o incluso años.

Segundo: asegúrate de que tu señal está garantizada por un aval bancario o seguro de caución. Es un derecho que te reconoce la ley y obliga al promotor a devolverte el dinero si no entrega la vivienda en plazo.

Tercero: compara bien las opciones de financiación. Con el Euríbor en el 2,221%, la diferencia entre una hipoteca variable y una hipoteca mixta puede ser significativa a largo plazo. La mejor hipoteca mixta del mercado arranca en el 1,3% fijo los primeros años, lo que puede darte estabilidad mientras el mercado se asienta.

Puedes comparar todas las opciones disponibles en el comparador de hipotecas o solicitar un estudio gratuito personalizado si ya tienes una vivienda concreta en mente.

Qué puede pasar en los próximos meses

La resolución de los casos de Urbas y OHLA marcará en parte el tono del mercado promotor en la segunda mitad de 2026. Si hay una liquidación ordenada, otros actores podrían absorber sus proyectos y mantener la oferta. Si hay parálisis prolongada, el impacto en precios será mayor.

Lo que parece claro es que la previsión del Euríbor para 2026 apunta a tipos moderados, lo que ayuda en el coste de financiación. Pero eso no compensa el encarecimiento del propio inmueble si la oferta sigue sin crecer al ritmo que necesita la demanda.