Heredar una vivienda sin hipoteca en 2026: cuántos impuestos pagas, cuándo vender y cómo pagar menos a Hacienda

Heredas un piso libre de cargas. Sin hipoteca, sin deudas. Parece el mejor regalo posible. Pero antes de celebrarlo, Hacienda ya está calculando su parte. Y en algunos casos, la factura supera los 20.000 euros antes de que hayas decidido qué hacer con la vivienda.

Esto es lo que nadie te explica cuando heredas: tienes que pagar impuestos antes de vender, alquilar o simplemente quedarte el piso. Y si no lo sabes con tiempo, puedes tomar decisiones que te cuestan miles de euros de más.

El impuesto que llega primero: el de Sucesiones

El Impuesto de Sucesiones es el primero que tienes que afrontar. Tienes seis meses desde el fallecimiento para presentarlo y pagarlo. Si no llegas, puedes pedir una prórroga de otros seis meses, pero los intereses empiezan a correr.

El problema es que este impuesto varía enormemente según la comunidad autónoma donde residía el fallecido. No donde está el piso: donde vivía la persona que ha muerto.

La diferencia es brutal. Un hijo que hereda el mismo piso de 200.000€ puede pagar casi nada en Madrid o más de 25.000€ en Asturias. El piso es el mismo. La factura no.

Lo que los bancos y gestorías no siempre te dicen: la base imponible no es el precio que pagó tu familiar por el piso. Es el valor de referencia catastral, que puedes consultar en /consulta-catastral/valor-de-referencia. En muchas zonas ese valor está por debajo del precio de mercado, lo que puede reducir tu factura fiscal si lo usas bien.

Luego viene la plusvalía municipal: el impuesto que muchos no saben que existe

Además del Impuesto de Sucesiones, el ayuntamiento donde está el piso te cobra la plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento del valor del suelo desde que tu familiar compró el piso hasta que tú lo heredas.

Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años transcurridos. Para un piso con valor catastral de 80.000€ (suelo) y 20 años de antigüedad, la factura puede rondar los 3.000-6.000 euros.

Tienes seis meses para pagarlo también. Y aquí viene el dato que casi nadie conoce: si el valor del suelo no ha subido entre la compra y la herencia, puedes impugnar la liquidación. El Tribunal Constitucional lo respaldó en 2021. Muchos ayuntamientos siguen cobrándolo sin que el contribuyente lo discuta.

El caso de Marta, 38 años, Madrid: 230.000€ de piso y una sorpresa de 4.200€

Marta heredó en enero de 2026 el piso de su madre en el barrio de Carabanchel. Piso libre de cargas, valorado en 230.000€ según el catastro. Su madre llevaba 30 años viviendo en Madrid.

Ella esperaba pagar poco. Madrid tiene bonificación del 99% en Sucesiones para hijos directos. Y así fue: el impuesto de herencia le salió a menos de 300 euros.

Pero nadie le había avisado de la plusvalía municipal. El piso llevaba 28 años en la familia. El valor catastral del suelo era de 60.000€. La factura del ayuntamiento: 4.200 euros. En 30 días.

Marta pudo pagarla porque tenía ahorros. Pero si no los hubiera tenido, habría tenido que pedir un préstamo personal para conservar un piso sin hipoteca. Eso pasa más de lo que parece.

¿Vender o alquilar? La decisión que más dinero mueve

Una vez pagados los impuestos de herencia, tienes tres opciones: quedarte el piso, alquilarlo o venderlo. Cada una tiene consecuencias fiscales distintas.

Si lo vendes, pagas en el IRPF la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de adquisición (el que pusiste en la herencia) y el precio de venta. Los tipos van del 19% al 28% según el beneficio.

La ventaja: el valor que declaraste en la herencia es tu precio de compra a efectos fiscales. Si declaraste 230.000€ y vendes por 230.000€, no hay ganancia. Si vendes por 260.000€, solo tributas por los 30.000€ de diferencia.

Si lo alquilas, los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Pero puedes deducir gastos: IBI, comunidad, seguro, reparaciones, amortización del inmueble. Y si lo alquilas como vivienda habitual, tienes una reducción del 50% sobre el rendimiento neto (antes era del 60%, bajó con la Ley de Vivienda de 2023).

En ciudades tensionadas, si alquilas a precios inferiores al índice oficial, esa reducción puede llegar al 90%. Es decir, tributas solo por el 10% de lo que ganas. Eso cambia completamente los números.

Si no haces nada, el piso también tributa. Hacienda te imputa una renta del 1,1% del valor catastral al año aunque no lo uses. Para un piso con valor catastral de 100.000€, son 1.100€ de renta imputada que suman a tu base imponible.

Puedes profundizar en los impuestos al vender en nuestra guía sobre impuestos al vender casa en 2026.

Lo que desde hipotecas.me creemos que deberías hacer antes de decidir

Nuestra lectura, después de ver cientos de casos: el error más caro es decidir rápido por presión fiscal.

Muchos herederos venden el piso en los primeros meses porque sienten que no pueden permitirse pagar los impuestos de herencia y mantener el inmueble. Y a veces tienen razón. Pero otras veces no han explorado opciones como:

• Financiar el Impuesto de Sucesiones con un préstamo personal a corto plazo mientras el piso se valoriza o se alquila.
• Pedir aplazamiento a la Agencia Tributaria autonómica. En muchas comunidades se puede fraccionar el pago.
• Alquilar primero para generar ingresos que cubran los gastos del piso mientras decides si vender.
• Revisar el valor catastral antes de aceptar la valoración que te proponga la gestoría. Si está inflado, pagas más de lo necesario en Sucesiones y en plusvalía.

El dato que los bancos no publican: si vendes en los primeros doce meses, muchas veces vendes con prisa y por debajo de mercado. La diferencia entre vender con tiempo y vender con urgencia puede ser el 5-8% del precio. En un piso de 230.000€, son entre 11.500€ y 18.400€ que se evaporan.

Cómo reducir lo que Hacienda se lleva: las palancas reales

Hay cuatro movimientos concretos que pueden reducir tu factura fiscal al heredar:

1. Declarar el valor de referencia catastral, no el de mercado. Si el valor de referencia es inferior al precio real del piso, puedes usarlo como base del Impuesto de Sucesiones. Hacienda puede revisarlo, pero la carga de la prueba es suya.

2. Deducir gastos de la herencia. Los honorarios del notario, el registrador, la gestoría y el abogado que gestionaron la herencia son deducibles del valor de adquisición cuando calcules la ganancia patrimonial al vender.

3. Aprovechar la reducción por vivienda habitual. Si el piso era la residencia habitual del fallecido, muchas comunidades aplican una reducción del 95% sobre el valor del inmueble en el Impuesto de Sucesiones. Con un límite, pero puede ser muy relevante.

4. Esperar dos años antes de vender si el piso era tu residencia habitual. Si te empadronas y vives en el piso durante al menos dos años, la venta posterior puede quedar exenta de IRPF si reinviertes en tu vivienda habitual.

Qué hacer hoy si has heredado o vas a heredar

Si el fallecimiento es reciente, el reloj ya corre. Tienes seis meses y cada semana que pasa sin información es una semana que podrías estar tomando decisiones más inteligentes.

Lo primero: consulta el valor de referencia catastral del inmueble. Es gratuito y tarda dos minutos. Eso te dará una primera aproximación a la base imponible del Impuesto de Sucesiones.

Lo segundo: comprueba la bonificación de tu comunidad autónoma. No la del piso: la de donde vivía el fallecido. La diferencia puede ser de decenas de miles de euros.

Lo tercero: antes de decidir si vendes o alquilas, usa nuestro simulador de hipotecas para entender qué rendimiento le sacarías al piso si lo alquilas frente a lo que obtendrías invirtiéndolo si lo vendes. Los números a veces sorprenden.

Y si tienes dudas sobre cuánto te puede prestar el banco si decides quedarte el piso y necesitas liquidez, puedes hacer un estudio gratuito con nuestro equipo. Sin compromiso.