Heredar una vivienda sin hipoteca en 2026: cuántos impuestos pagas, cuándo vender y cómo pagar menos a Hacienda

Heredas un piso libre de cargas. Sin hipoteca, sin deudas. Parece el mejor regalo posible. Pero antes de celebrarlo, Hacienda ya está calculando su parte, y la factura depende sobre todo de la comunidad autónoma donde vivía el fallecido.

Esto es lo que nadie te explica cuando heredas: tienes que pagar impuestos antes de vender, alquilar o simplemente quedarte el piso. Y si no lo sabes con tiempo, puedes tomar decisiones que te cuestan miles de euros de más.

El impuesto que llega primero: el de Sucesiones

El Impuesto de Sucesiones es el primero que tienes que afrontar. Tienes seis meses desde el fallecimiento para presentarlo y pagarlo. Si no llegas, puedes pedir una prórroga de otros seis meses, pero los intereses empiezan a correr.

El problema es que este impuesto varía enormemente según la comunidad autónoma donde residía el fallecido. No donde está el piso: donde vivía la persona que ha muerto.

Algunas comunidades, como Madrid o Andalucía, bonifican el 99 % de la cuota a los hijos; otras aplican reducciones por parentesco muy distintas. El piso es el mismo. La factura no. Consulta la bonificación exacta de la comunidad del fallecido en su web de tributos o en la ley estatal del impuesto antes de aceptar la herencia.

Lo que los bancos y gestorías no siempre te dicen: la base imponible no es el precio que pagó tu familiar por el piso. Es el valor de referencia catastral, que puedes consultar en /consulta-catastral/valor-de-referencia. En muchas zonas ese valor está por debajo del precio de mercado, lo que puede reducir tu factura fiscal si lo usas bien.

Luego viene la plusvalía municipal: el impuesto que muchos no saben que existe

Además del Impuesto de Sucesiones, el ayuntamiento donde está el piso te cobra la plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento del valor del suelo desde que tu familiar compró el piso hasta que tú lo heredas.

Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años transcurridos, con los coeficientes y el tipo (hasta el 30 %) que fija cada ayuntamiento, así que la factura cambia mucho de un municipio a otro.

Tienes seis meses para pagarlo también. Y aquí viene el dato que casi nadie conoce: si el valor del suelo no ha subido entre la compra y la herencia, no hay impuesto que pagar (art. 104.5 del Real Decreto Legislativo 2/2004, redacción del Real Decreto-ley 26/2021, tras las sentencias del Tribunal Constitucional). Muchos ayuntamientos siguen cobrándolo sin que el contribuyente lo discuta.

Un ejemplo: 230.000€ de piso y una sorpresa de 4.200€

Imagina a Marta, 38 años, que hereda el piso de su madre en el barrio de Carabanchel (Madrid). Piso libre de cargas, valorado en 230.000€. Su madre llevaba 30 años viviendo en Madrid.

Ella espera pagar poco. Madrid tiene bonificación del 99 % en Sucesiones para hijos directos. Y así es: el impuesto de herencia le sale a menos de 300 euros.

Pero nadie le ha avisado de la plusvalía municipal. El piso llevaba 28 años en la familia y el ayuntamiento le liquida 4.200 euros, que tiene seis meses para pagar.

Si no tiene ahorros, tendrá que buscar financiación para conservar un piso sin hipoteca.

¿Vender o alquilar? La decisión que más dinero mueve

Una vez pagados los impuestos de herencia, tienes tres opciones: quedarte el piso, alquilarlo o venderlo. Cada una tiene consecuencias fiscales distintas.

Si lo vendes, pagas en el IRPF la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de adquisición (el que pusiste en la herencia) y el precio de venta. Los tipos van del 19 % al 30 % según el beneficio.

La ventaja: el valor que declaraste en la herencia es tu precio de compra a efectos fiscales. Si declaraste 230.000€ y vendes por 230.000€, no hay ganancia. Si vendes por 260.000€, solo tributas por los 30.000€ de diferencia.

Si lo alquilas, los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Pero puedes deducir gastos: IBI, comunidad, seguro, reparaciones, amortización del inmueble. Y si lo alquilas como vivienda habitual, tienes una reducción del 50 % sobre el rendimiento neto (antes era del 60 %, bajó con la Ley de Vivienda de 2023).

En zonas de mercado tensionado declaradas, si firmas un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la del contrato anterior de esa vivienda, esa reducción llega al 90 % (art. 23.2 de la Ley del IRPF). Es decir, tributas solo por el 10 % de lo que ganas. Eso cambia completamente los números.

Si firmas el contrato después del 1 de diciembre de 2026, la escala cambia con el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación: la reducción irá del 15 al 100 % según cómo fijes la renta frente al contrato anterior o al índice de referencia del alquiler. Lo contamos en la nueva ley del alquiler.

Si no haces nada, el piso también tributa. Hacienda te imputa una renta del 1,1 % del valor catastral al año (el 2 % si la última revisión general de los valores catastrales del municipio es anterior a 2012) aunque no lo uses (art. 85 de la Ley del IRPF). Para un piso con valor catastral de 100.000€, son 1.100€ de renta imputada que suman a tu base imponible. Desde el IRPF de 2027, el mismo decreto aplica una escala por tramos sobre la suma de los valores catastrales de todos los inmuebles que tengas sin alquilar: 1,1 % hasta 100.000 €, 1,5 % hasta 500.000 €, 2 % hasta 1 millón y 3 % por encima.

Puedes profundizar en los impuestos al vender en nuestra guía sobre impuestos al vender casa en 2026.

Lo que desde hipotecas.me creemos que deberías hacer antes de decidir

Nuestra lectura, después de ver cientos de casos: el error más caro es decidir rápido por presión fiscal.

Muchos herederos venden el piso en los primeros meses porque sienten que no pueden permitirse pagar los impuestos de herencia y mantener el inmueble. Y a veces tienen razón. Pero otras veces no han explorado opciones como:

• Financiar el Impuesto de Sucesiones con un préstamo personal a corto plazo mientras el piso se valoriza o se alquila.
• Pedir aplazamiento a la Agencia Tributaria autonómica. En muchas comunidades se puede fraccionar el pago.
• Alquilar primero para generar ingresos que cubran los gastos del piso mientras decides si vender.
• Revisar el valor catastral antes de aceptar la valoración que te proponga la gestoría. Si está inflado, pagas más de lo necesario en Sucesiones y en plusvalía.

Y si vendes con prisa en los primeros meses, es fácil vender por debajo de mercado.

Cómo reducir lo que Hacienda se lleva: las palancas reales

Hay cuatro movimientos concretos que pueden reducir tu factura fiscal al heredar:

1. Conocer el valor de referencia antes de declarar. Desde 2022, la base del Impuesto de Sucesiones de un inmueble es su valor de referencia del Catastro, salvo que declares un valor mayor (art. 9 de la Ley 29/1987, en la redacción de la Ley 11/2021). Si crees que ese valor supera al real, puedes impugnarlo pidiendo la rectificación de la autoliquidación.

2. Sumar los gastos de la herencia. El Impuesto de Sucesiones pagado y los gastos inherentes a la adquisición (notaría, registro, gestoría) se suman al valor de adquisición cuando calcules la ganancia patrimonial al vender (art. 35 de la Ley del IRPF).

3. Aprovechar la reducción por vivienda habitual. Si el piso era la residencia habitual del fallecido, la ley estatal reduce un 95 % su valor para el cónyuge, los descendientes y los ascendientes, con un límite de 122.606,47 € por heredero y si lo mantienes diez años (art. 20.2.c de la Ley del Impuesto de Sucesiones). Varias comunidades la mejoran.

4. Vivir en el piso al menos tres años si quieres venderlo como vivienda habitual. La vivienda se considera habitual tras tres años de residencia continuada (art. 41 bis del Reglamento del IRPF); entonces la ganancia de la venta puede quedar exenta si reinviertes en otra vivienda habitual.

Qué hacer hoy si has heredado o vas a heredar

Si el fallecimiento es reciente, el reloj ya corre. Tienes seis meses y cada semana que pasa sin información es una semana que podrías estar tomando decisiones más inteligentes.

Lo primero: consulta el valor de referencia catastral del inmueble. Es gratuito y tarda dos minutos. Eso te dará una primera aproximación a la base imponible del Impuesto de Sucesiones.

Lo segundo: comprueba la bonificación de tu comunidad autónoma. No la del piso: la de donde vivía el fallecido. La diferencia puede ser de decenas de miles de euros.

Lo tercero: antes de decidir si vendes o alquilas, usa nuestro simulador de hipotecas para entender qué rendimiento le sacarías al piso si lo alquilas frente a lo que obtendrías invirtiéndolo si lo vendes. Los números a veces sorprenden.

Y si tienes dudas sobre cuánto te puede prestar el banco si decides quedarte el piso y necesitas liquidez, puedes hacer un estudio gratuito con nuestro equipo. Sin compromiso.