Vender tu casa en 2026: cuántos impuestos pagas por la plusvalía y cómo minimizar lo que Hacienda se lleva

Vendiste tu piso. O estás a punto de hacerlo. Y entonces alguien te dice: «Cuidado, que Hacienda te va a pedir su parte». ¿Cuánto exactamente? ¿Hay forma de reducirlo? La respuesta a las dos preguntas te puede ahorrar miles de euros.

En 2026, vender una vivienda activa dos impuestos distintos que mucha gente confunde. Y confundirlos sale caro.

Los dos impuestos que nadie te explica bien

Cuando vendes un piso, no pagas un impuesto. Pagas dos. Y funcionan de forma completamente diferente.

El primero es el IRPF sobre la ganancia patrimonial. Es decir, la diferencia entre lo que pagaste cuando compraste y lo que cobras ahora. Si compraste por 150.000€ y vendes por 230.000€, tu ganancia son 80.000€. Sobre eso tributa Hacienda.

El segundo es la plusvalía municipal, técnicamente llamada Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento, no la Agencia Tributaria, y calcula el impuesto sobre el incremento del valor catastral del suelo durante los años que has tenido el inmueble.

Mucha gente solo conoce el segundo. El que más dinero se lleva, en la mayoría de casos, es el primero.

Cuánto se lleva Hacienda: los tramos reales en 2026

La ganancia que obtienes al vender un piso tributa como ganancia patrimonial en el IRPF. Estos son los tramos vigentes:

Ejemplo concreto: si tu ganancia es de 80.000€, no pagas el 23% de todo. Pagas el 19% de los primeros 6.000€, el 21% de los siguientes 44.000€ y el 23% de los 30.000€ restantes. En total: unos 17.000€.

No es poco. Por eso vale la pena conocer los mecanismos legales para reducirlo.

El error que comete casi todo el mundo: no sumar los gastos

Aquí es donde la mayoría de vendedores deja dinero sobre la mesa.

La ganancia no es simplemente «precio de venta menos precio de compra». La ley permite restar todos los gastos e impuestos asociados a la compra y a la venta. Y la lista es más larga de lo que parece.

Gastos que reducen la ganancia en la compra:

• Notaría, registro y gestoría
• ITP o AJD pagado en su momento
• Honorarios de agencia inmobiliaria (si los pagaste tú)
• Obras y reformas que hayas podido acreditar con facturas

Gastos que reducen la ganancia en la venta:

• Comisión de la agencia inmobiliaria
• Notaría y gestoría de la venta
• Plusvalía municipal pagada
• Cancelación registral de la hipoteca (si aplica)

Si compraste en 2015 por 160.000€ más 14.000€ en impuestos y gastos, tu precio de adquisición real es 174.000€. Si vendes por 240.000€ menos 10.000€ de comisión y gastos, tu precio de transmisión real es 230.000€. La ganancia tributable baja de 80.000€ a 56.000€. Eso son varios miles de euros menos para Hacienda.

Guarda todas las facturas. Si tienes una reforma de 2019 con facturas, réstala también.

El caso de Marta: 12.000€ que casi se pierde

Marta, 47 años, vendió su piso en Valencia en marzo de 2026 por 195.000€. Lo había comprado en 2011 por 130.000€. Su primera estimación era una ganancia de 65.000€ y un impuesto de unos 13.500€.

Con ayuda de su asesor, sumaron los gastos reales: 9.800€ de ITP en la compra, 1.200€ de notaría y registro, 4.500€ en reforma de cocina con facturas y 7.800€ de comisión de agencia en la venta. Total gastos: 23.300€.

La ganancia real bajó a 41.700€. El impuesto final: unos 8.300€. Ahorro frente a su estimación inicial: más de 5.000€.

Y eso antes de comprobar si le aplicaba alguna exención.

Las exenciones que Hacienda no te va a recordar

Existen situaciones en las que puedes pagar mucho menos, o directamente nada. El problema es que tienes que conocerlas tú y aplicarlas en la declaración.

Reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y en los dos años siguientes (o los dos anteriores) reinviertes todo lo obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia queda completamente exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.

Esta es, con diferencia, la exención más potente. Y también la más desaprovechada porque la gente no sabe que tiene dos años de margen.

Mayores de 65 años

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está totalmente exenta sin necesidad de reinvertir nada. Sin condiciones adicionales.

Si tienes más de 65 años y vendes una segunda residencia, la ganancia también puede quedar exenta si destinas el dinero a una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses. El límite es 240.000€.

Dación en pago

Si entregas la vivienda al banco para cancelar la hipoteca (dación en pago), la ganancia también está exenta, siempre que no tengas otros bienes para hacer frente a la deuda.

La plusvalía municipal: el impuesto que cambió en 2021

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, el cálculo de la plusvalía municipal cambió radicalmente. Ahora puedes elegir entre dos métodos:

Método objetivo: multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes fijados por el ayuntamiento según los años transcurridos.

Método real: calcula el incremento real del valor del suelo entre compra y venta. Si el suelo no ha subido, puedes pagar menos o incluso nada.

Lo que mucha gente no sabe: si has vendido con pérdidas o el suelo no ha subido de valor, puedes solicitar aplicar el método real y quedar exento de plusvalía municipal. Tienes que pedirlo expresamente al ayuntamiento.

Cuándo declararlo y qué pasa si no lo haces

La ganancia por venta de vivienda se declara en la Renta del año en que se produce la venta. Si vendiste en 2026, lo declaras en la campaña de 2027.

Sin embargo, si el resultado es a pagar y supera ciertos umbrales, puede que tengas que hacer pagos fraccionados antes. Consulta con un asesor si la ganancia es elevada.

No declararlo no es una opción: Hacienda cruza datos con notarías y registros. La sanción por no declarar una ganancia patrimonial puede llegar al 150% de la cuota no ingresada.

Qué hacer hoy si estás pensando en vender

Si tienes previsto vender en los próximos meses, hay tres cosas que puedes hacer ahora mismo para reducir el impacto fiscal:

1. Reúne todas las facturas de gastos asociados a la compra y de reformas realizadas. Cuanto más puedas acreditar, menor será la ganancia tributable.

1. Comprueba si aplica alguna exención: ¿Es tu vivienda habitual? ¿Tienes más de 65 años? ¿Vas a reinvertir en otra vivienda?

1. Calcula la plusvalía municipal por los dos métodos antes de pagar. El ayuntamiento no te va a ofrecer el más favorable automáticamente.

Puedes usar nuestro simulador de hipotecas para estimar el impacto en tu situación concreta, o revisar cuánto puedes recuperar con nuestra calculadora de amortización anticipada si tienes hipoteca pendiente y estás valorando cancelarla con el dinero de la venta.

Si tienes dudas sobre los gastos reales de la operación completa, el artículo sobre gastos de compra de vivienda te ayuda a no dejar ninguno fuera del cálculo.

Y si acabas de heredar la vivienda que quieres vender, los impuestos funcionan de forma diferente: te lo explicamos en detalle en nuestro análisis sobre heredar una vivienda alquilada y cuándo vender antes de que suba la plusvalía.

Vender una casa es, probablemente, la operación económica más grande de tu vida. Que Hacienda se lleve su parte es inevitable. Que se lleve más de lo que le corresponde, no.