Vender casa en 2026: cuándo pagas plusvalía municipal, cuándo IRPF y cómo pagar menos

Vendes tu casa y crees que el dinero es tuyo. Pero Hacienda y el ayuntamiento tienen algo que decir. Dos impuestos distintos, dos cálculos distintos, y miles de euros en juego que la mayoría de vendedores no ven venir hasta que ya es tarde.

Esto es lo que pasa exactamente cuando vendes una vivienda en 2026, cuándo puedes no pagar nada y qué movimientos legales reducen la factura fiscal.

El error que comete casi todo el mundo: confundir dos impuestos diferentes

Cuando vendes una casa, no hay un solo impuesto. Hay dos, y funcionan de forma completamente distinta.

El primero es la plusvalía municipal —nombre técnico: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana—. Lo cobra el ayuntamiento, no Hacienda. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años que has tenido el piso, no sobre lo que has ganado tú realmente.

El segundo es el IRPF por ganancia patrimonial. Ese sí lo gestiona Hacienda. Se calcula sobre la diferencia entre lo que compraste y lo que vendes. Si vendiste más caro, pagas. Si vendiste igual o más barato, no.

Son independientes. Puedes tener que pagar los dos, solo uno, o ninguno. Depende de tu situación concreta.

Plusvalía municipal: cuándo pagas y cuándo puedes librarte

Desde la reforma de 2021, existe una novedad que muy poca gente conoce: si no has ganado dinero con la venta, puedes no pagar plusvalía municipal.

Antes de 2021, el ayuntamiento te cobraba aunque vendieras a pérdidas. El Tribunal Constitucional lo declaró inconstitucional. Ahora puedes demostrar que no hubo ganancia real y quedar exento.

El cálculo de la plusvalía municipal tiene dos métodos posibles, y el vendedor puede elegir el que le salga más barato:

Ejemplo real: Marta, 44 años, Madrid. Compró un piso en 2012 por 180.000€ y lo vende ahora por 210.000€. Ganó 30.000€. Pero si aplica el método real y el suelo solo representa el 40% del valor, la base imponible de la plusvalía es mucho menor que si el ayuntamiento aplicara el método objetivo. Marta elige, compara y paga menos.

Lo que casi nadie hace: pedir a la gestoría que calcule los dos métodos antes de firmar. La mayoría acepta el que propone el ayuntamiento sin comparar.

El tipo impositivo lo fija cada municipio, con un máximo del 30%. En Madrid capital ronda el 29%. En ciudades más pequeñas puede ser menor.

IRPF por ganancia: los tramos que te van a sorprender

Si vendes más caro de lo que compraste, la diferencia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Los tramos en 2026 son:

Pero la ganancia no es simplemente precio de venta menos precio de compra. Aquí está el dato que los bancos y las inmobiliarias no te cuentan:

Puedes restar todos los gastos de compra y venta del cálculo. Notaría, registro, ITP o AJD, comisión de la inmobiliaria, gastos de cancelación de hipoteca, mejoras documentadas en la vivienda... Todo eso reduce la ganancia sobre la que tributas.

Volvamos a Marta: compró por 180.000€ pero pagó 15.000€ en impuestos y gastos de compra. Ahora vende por 210.000€ y paga 9.000€ de comisión a la inmobiliaria. Su ganancia real no es 30.000€, sino 6.000€ (210.000 − 9.000 − 180.000 − 15.000 − 2.000 de cancelación de hipoteca). Tributa solo al 19% por los primeros 6.000€. La factura fiscal cae de forma brutal.

Para calcular bien estos gastos, la consulta catastral puede ayudarte a verificar el valor de referencia del inmueble y evitar sorpresas con Hacienda.

Las dos exenciones que pueden dejarte a cero en el IRPF

Existen dos situaciones en las que no pagas IRPF aunque hayas ganado dinero. Y son más comunes de lo que parece.

1. Reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta de IRPF. Total o parcialmente, según lo que reinviertas.

Condición clave: la vivienda vendida debe haber sido tu residencia habitual durante al menos los dos últimos años. Y la nueva también debe serlo.

Esto es especialmente relevante ahora, en temporada alta de compraventa. Muchas familias venden para comprar algo más grande. Si no declaran correctamente la reinversión en la Renta, pagan impuestos que no les corresponden.

2. Mayores de 65 años

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está completamente exenta de IRPF, sin condiciones. No necesitas reinvertir nada.

Si tienes más de 65 años y vendes una segunda vivienda, también hay exención si destinas el dinero a una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses. Máximo 240.000€ exentos.

El caso de Lucía: divorciada, la casa a nombre de los dos

Lucía, 39 años, Valencia. Lleva dos años intentando cerrar el divorcio. La casa está a nombre de los dos. Deciden venderla.

El problema: cada titular tributa por su parte de la ganancia de forma separada. Si Lucía compró su 50% por 90.000€ y vende por 120.000€, su ganancia es 30.000€. Pero su ex también tiene su propia ganancia que declarar.

Lo que Lucía no sabía: si la vivienda era su residencia habitual en los dos últimos años y reinvierte en otra, puede aplicar la exención por reinversión. Su ex, si ya tiene otra residencia habitual, no puede. Mismo piso, dos situaciones fiscales completamente distintas.

En situaciones de divorcio con hipoteca compartida, los gastos de compra vivienda originales también se reparten entre titulares al calcular la ganancia. Muchos no lo incluyen y pagan de más.

Lo que puedes hacer HOY para pagar menos

Si estás pensando en vender este año, hay tres movimientos concretos antes de firmar:

Primero: Reúne todos los justificantes de gastos de la compra original. Escritura, factura del notario, liquidación del ITP o AJD, facturas de reformas con permiso de obra. Cada euro documentado reduce tu ganancia fiscal.

Segundo: Calcula los dos métodos de plusvalía municipal antes de que el ayuntamiento te envíe la liquidación. Tienes derecho a elegir. Si no lo haces tú, el ayuntamiento no lo hace por ti.

Tercero: Si vas a reinvertir en otra vivienda habitual, comunícalo en tu declaración de la Renta aunque todavía no hayas comprado. Tienes dos años desde la venta, pero Hacienda necesita que lo declares en el ejercicio de la venta.

Puedes usar nuestro simulador de hipotecas para ver cómo encaja la nueva compra con tu capacidad financiera, y nuestro comparador de hipotecas si necesitas financiación para la siguiente vivienda.

Desde hipotecas.me creemos que la mayoría de vendedores en España paga más impuestos de los que debería, no por fraude sino por desconocimiento. La diferencia entre hacerlo bien y hacerlo mal puede ser perfectamente 5.000€ o 10.000€ en una operación media. Y eso no lo recupera nadie.