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Vender la vivienda durante un divorcio: proceso, fiscalidad y plazos
Cuando ninguno de los dos puede o quiere asumir la hipoteca en solitario, vender es la opción más limpia. Se cancela la hipoteca con el producto de la venta, se pagan los impuestos y se reparte el remanente. Pero el proceso tiene particularidades fiscales y legales que debes conocer.
En esta guía
3 seccionesLo esencial
7 min de lectura completa- 1La venta cancela la hipoteca automáticamente — el notario gestiona el pago al banco en la firma
- 2Ambos cónyuges deben estar de acuerdo. Si no, un juez puede ordenar la venta en subasta (peor precio)
- 3Fiscalidad: posible ganancia patrimonial en IRPF + plusvalía municipal al ayuntamiento
- 4Si vendes tu vivienda habitual y compras otra en 2 años, la ganancia puede quedar exenta
El proceso paso a paso
Vender una vivienda compartida con hipoteca requiere coordinación:
- •Acuerdo de venta: ambos propietarios deben firmar. Sin acuerdo, un juez puede intervenir
- •Poner en mercado: contratar inmobiliaria o vender directamente. Precio realista basado en tasación
- •Certificado de deuda pendiente: solicitar al banco el capital exacto que queda de hipoteca
- •Firma ante notario: el comprador paga. De ese dinero, el notario destina lo necesario para cancelar la hipoteca directamente con el banco. El resto se reparte entre los cónyuges
- •Cancelación registral: se inscribe la venta y se elimina la carga hipotecaria del Registro
Impuestos al vender
La venta genera dos posibles obligaciones fiscales:
- •Ganancia patrimonial (IRPF): si vendes por más de lo que pagaste (incluyendo gastos de compra), tributas por la diferencia al 19-26% según el tramo. Cada cónyuge declara su 50%
- •Plusvalía municipal: impuesto del ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo. Si vendes a pérdidas, no pagas
- •Exención por reinversión: si la vivienda era tu vivienda habitual y compras otra en 2 años, la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF
No pagas ganancia patrimonial ni plusvalía municipal. Además, la pérdida patrimonial se puede compensar con ganancias futuras durante 4 años.
¿Qué pasa si no hay acuerdo para vender?
Si un cónyuge quiere vender y el otro no, cualquiera de los dos puede solicitar judicialmente la división de la cosa común (art. 400 del Código Civil). El juez ordenará la venta, normalmente en subasta pública.
La subasta es la peor opción: el precio suele ser muy inferior al de mercado (30-50% menos). Ambos cónyuges pierden dinero. Siempre es mejor negociar un acuerdo, aunque sea difícil.
En resumen
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❓Preguntas frecuentes
¿Puedo vender si la hipoteca es mayor que el valor de la vivienda?
Es posible pero complicado. Necesitarías aportar la diferencia de tu bolsillo o negociar con el banco una dación en pago o una refinanciación de la deuda restante.
¿Quién elige la inmobiliaria?
Ambos propietarios deben estar de acuerdo. Si no hay acuerdo, el juez puede nombrar un administrador judicial que gestione la venta.
¿Se puede vender antes de que salga la sentencia de divorcio?
Sí. La venta es un acto entre copropietarios que no requiere sentencia previa. De hecho, muchas parejas venden durante la separación para simplificar el divorcio.
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Fuentes y referencias
- →Código Civil — Arts. 400-406 (división de la cosa común)
- →Ley del IRPF — Exención por reinversión en vivienda habitual
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.