Vender la vivienda durante un divorcio: proceso, fiscalidad y plazos

El proceso paso a paso

Vender una vivienda compartida con hipoteca requiere coordinación:

• •Acuerdo de venta: ambos propietarios deben firmar. Sin acuerdo, un juez puede intervenir
• •Poner en mercado: contratar inmobiliaria o vender directamente. Precio realista basado en tasación
• •Certificado de deuda pendiente: solicitar al banco el capital exacto que queda de hipoteca
• •Firma ante notario: el comprador paga. De ese dinero, el notario destina lo necesario para cancelar la hipoteca directamente con el banco. El resto se reparte entre los cónyuges
• •Cancelación registral: se inscribe la venta y se elimina la carga hipotecaria del Registro

Impuestos al vender

La venta genera dos posibles obligaciones fiscales:

• •Ganancia patrimonial (IRPF): si vendes por más de lo que pagaste (incluyendo gastos de compra), tributas por la diferencia del 19 % al 30 % según el tramo. Cada cónyuge declara su 50 %
• •Plusvalía municipal: impuesto del ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo. Si vendes a pérdidas y lo acreditas con las escrituras, no pagas (artículo 104.5 del Real Decreto Legislativo 2/2004)
• •Exención por reinversión: si la vivienda era tu vivienda habitual y compras otra en 2 años, la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF en la parte que reinviertas (artículo 38 de la Ley 35/2006)

¿Qué pasa si no hay acuerdo para vender?

Si un cónyuge quiere vender y el otro no, cualquiera de los dos puede solicitar judicialmente la división de la cosa común (art. 400 del Código Civil). El juez ordenará la venta, normalmente en subasta pública.

La subasta es la peor opción: el precio puede quedar por debajo del de mercado y ambos cónyuges pierden dinero. Siempre es mejor negociar un acuerdo, aunque sea difícil.