¿Cuánto se paga de plusvalía al vender una vivienda?

Plusvalía municipal al vender: cómo se calcula

La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto que cobra el ayuntamiento cuando vendes, heredas o donas un inmueble. Grava el incremento de valor del terreno durante el tiempo que has sido propietario.

Dos métodos de cálculo (eliges el menor)

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, hay dos formas de calcular la plusvalía. Pagas la que te resulte más favorable:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia × tipo impositivo municipal (máx. 30 %)
• Método real: diferencia entre precio de venta y precio de compra × % que representa el suelo × tipo impositivo

Cuándo no pagas, y lo que no es de la plusvalía

• Venta a pérdidas: si el valor del suelo al vender es inferior al que tenía cuando compraste, no pagas plusvalía. Se comparan los precios de las escrituras (o los comprobados por Hacienda, si son mayores) sin sumar gastos ni impuestos de la compra o de la venta (Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley de Haciendas Locales, art. 104.5), y tienes que declararlo y aportar las dos escrituras
• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra en 2 años, la ganancia puede quedar exenta del IRPF (no de la plusvalía municipal)
• Mayores de 65 años: exentos del IRPF por la ganancia al vender su vivienda habitual (tampoco les exime de la plusvalía municipal)

Ejemplo orientativo

Vivienda comprada hace 10 años, valor catastral del suelo: 50.000 €, tipo municipal: 25 %. Método objetivo: suelo × coeficiente máximo para 10 años (tu ayuntamiento puede aplicar uno menor) × tipo. Los coeficientes máximos cambian el 1 de diciembre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, art. 10):

• Venta hasta el 30 de noviembre de 2026: 50.000 € × 0,12 × 25 % = 1.500 € (tabla del Real Decreto-ley 8/2023, art. 24)
• Venta desde el 1 de diciembre de 2026: 50.000 € × 0,22 × 25 % = 2.750 €

La nueva tabla sube los coeficientes hasta los 16 años de tenencia y los baja a partir de 17 (el de 20 años o más, de 0,40 a 0,30). El método real podría dar más o menos según la ganancia real del inmueble, y pagas el menor.

En una venta, el impuesto se declara en los 30 días hábiles siguientes; en una herencia, en 6 meses prorrogables a un año (Real Decreto Legislativo 2/2004, arts. 107 y 110).