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Extinción de condominio con hipoteca: guía paso a paso
La extinción de condominio es el mecanismo legal que permite que uno de los copropietarios adquiera la parte del otro sin que se considere una compraventa. La diferencia fiscal es enorme: pagas AJD (0,5-1,5%) en vez de ITP (6-10%). Pero cuando hay hipoteca de por medio, el proceso se complica porque necesitas la aprobación del banco.
Lo esencial
8 min de lectura completa- 1La extinción de condominio paga AJD (0,5-1,5%), no ITP (6-10%) — ahorro de miles de euros
- 2El banco debe aprobar la novación para liberar al cónyuge saliente — no es automático
- 3Si el banco rechaza, puedes subrogar a otro banco o hacer la extinción sin modificar la hipoteca
- 4El proceso completo dura 4-8 semanas si hay acuerdo entre cónyuges
¿Qué es exactamente la extinción de condominio?
El condominio es la situación en la que dos o más personas son propietarias de un mismo bien — en este caso, una vivienda. La extinción disuelve esa copropiedad: uno se queda con el 100% y compensa económicamente al otro.
No es una compraventa. Esto es clave porque la fiscalidad es radicalmente diferente. En una compraventa pagarías ITP (6-10% según comunidad autónoma). En una extinción de condominio solo pagas AJD (0,5-1,5%).
Ejemplo: para una vivienda de 250.000 €, la diferencia fiscal puede ser de 10.000 € o más.
Los 5 pasos del proceso
El proceso requiere coordinación entre cónyuges, banco y notario:
- •Paso 1 — Acuerdo entre cónyuges: quién se queda, cuánto se compensa al otro (normalmente 50% del equity: valor vivienda menos hipoteca pendiente)
- •Paso 2 — Solicitar novación al banco: el banco analiza si el titular que se queda puede asumir la hipoteca solo. Pide nóminas, IRPF, extractos bancarios
- •Paso 3 — Tasación (si la pide el banco): 300-500 €. No siempre es necesaria si el banco tiene una tasación reciente
- •Paso 4 — Escritura ante notario: se firman dos documentos: la extinción de condominio y la novación hipotecaria. Se paga la compensación al cónyuge saliente
- •Paso 5 — Registro e impuestos: la gestoría inscribe la nueva titularidad en el Registro, liquida el AJD y gestiona la cancelación de la carga del cónyuge saliente
¿Qué pasa si el banco dice no?
El banco puede rechazar la novación si considera que los ingresos del titular que se queda no son suficientes. En ese caso tienes tres alternativas:
- •Subrogar a otro banco: buscar una entidad que sí acepte tu perfil como titular único. Un intermediario hipotecario puede gestionar esto
- •Añadir un avalista: un familiar con ingresos que garantice la hipoteca puede desbloquear la aprobación
- •Extinción sin novación: puedes escriturar la extinción sin modificar la hipoteca. El cónyuge saliente deja de ser propietario pero sigue siendo deudor. Riesgo alto — solo como último recurso
Si haces la extinción sin novación, el cónyuge saliente sigue apareciendo en CIRBE como deudor. Esto le impedirá pedir otra hipoteca y le genera riesgo si el otro deja de pagar.
Costes detallados
El coste total depende de la comunidad autónoma (AJD) y del banco (comisión de novación):
En resumen
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❓Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer la extinción de condominio sin abogado?
Legalmente sí, pero es muy recomendable contar con asesoramiento. El notario supervisa la escritura, pero un abogado o intermediario hipotecario te ayuda con la negociación bancaria y la estrategia fiscal.
¿Cuánto tarda el proceso completo?
Con acuerdo entre cónyuges y aprobación del banco, entre 4 y 8 semanas. Si el banco rechaza y hay que buscar alternativas, puede alargarse a 2-3 meses.
¿Se puede hacer la extinción antes de que salga la sentencia de divorcio?
Sí. La extinción de condominio es un acto entre copropietarios que no requiere sentencia de divorcio. Se puede hacer incluso entre parejas no casadas que compartían propiedad.
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Fuentes y referencias
- →Código Civil — Arts. 400-406 (extinción de comunidad de bienes)
- →Consejo General del Notariado
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.