Extinción de condominio con hipoteca: guía paso a paso

¿Qué es exactamente la extinción de condominio?

El condominio es la situación en la que dos o más personas son propietarias de un mismo bien — en este caso, una vivienda. La extinción disuelve esa copropiedad: uno se queda con el 100 % y compensa económicamente al otro.

No es una compraventa. Esto es clave porque la fiscalidad es radicalmente diferente. En una compraventa pagarías ITP (del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos). En una extinción de condominio solo pagas AJD (0,5-1,5 %), y solo sobre la parte que adquieres.

Ejemplo: en una vivienda de 250.000 €, si te quedas con la mitad de tu ex, pagar AJD en vez del ITP general te ahorra entre unos 4.400 y 10.600 euros según la comunidad.

Los 5 pasos del proceso

El proceso requiere coordinación entre cónyuges, banco y notario:

• •Paso 1 — Acuerdo entre cónyuges: quién se queda, cuánto se compensa al otro (normalmente 50 % del equity: valor vivienda menos hipoteca pendiente)
• •Paso 2 — Solicitar novación al banco: el banco analiza si el titular que se queda puede asumir la hipoteca solo. Pide nóminas, IRPF, extractos bancarios
• •Paso 3 — Tasación (si la pide el banco): de precio libre, la pagas tú. No siempre es necesaria si el banco tiene una tasación reciente
• •Paso 4 — Escritura ante notario: se firman dos documentos: la extinción de condominio y la novación hipotecaria. Se paga la compensación al cónyuge saliente
• •Paso 5 — Registro e impuestos: la gestoría inscribe la nueva titularidad en el Registro, liquida el AJD y gestiona la cancelación de la carga del cónyuge saliente

¿Qué pasa si el banco dice no?

El banco puede rechazar la novación si considera que los ingresos del titular que se queda no son suficientes. En ese caso tienes tres alternativas:

• •Subrogar a otro banco: buscar una entidad que sí acepte tu perfil como titular único. La subrogación por sí sola solo cambia tipo y plazo, así que el banco nuevo tiene que aceptar, en el mismo acto, una novación que libere al que sale. Un intermediario hipotecario puede gestionar esto
• •Añadir un avalista: un familiar con ingresos que garantice la hipoteca puede desbloquear la aprobación
• •Extinción sin novación: puedes escriturar la extinción sin modificar la hipoteca. El cónyuge saliente deja de ser propietario pero sigue siendo deudor. Riesgo alto — solo como último recurso

Costes detallados

El coste total depende de la comunidad autónoma (AJD) y del banco (comisión de novación):