Hipoteca VPO vs hipoteca libre: diferencias clave

Tasación: valor oficial vs valor de mercado

En una vivienda libre, la tasación refleja el valor de mercado. En una VPO, la Orden ECO/805/2003 (art. 45) dice que el valor de tasación "en ningún caso será superior al valor máximo legal", el precio máximo de venta que fija la normativa de vivienda protegida; cuánto queda por debajo del mercado libre depende de tu comunidad y de tu zona.

Esto tiene una consecuencia directa: si el banco financia el 80 % de la tasación, la cantidad absoluta será menor en VPO. Para una VPO tasada en 120.000 € obtendrías 96.000 €, mientras que la misma vivienda en libre podría tasarse en 180.000 € y conseguirías 144.000 €.

Financiación: porcentaje y cantidad

El porcentaje de financiación (LTV) es el mismo para VPO y libre: hasta el 80 % para vivienda habitual. Como el precio de compra de la VPO es más bajo, necesitarás menos ahorros en términos absolutos. Los gastos están calculados en las 17 comunidades; en la VPO nueva de régimen especial, con IVA del 4 % y la primera transmisión exenta de AJD, bajan a 6.151 €.

Condiciones bancarias: TIN, vinculaciones y plazo

No hay un tipo de interés especial para la VPO: el banco aplica su hipoteca general de vivienda habitual, con el mismo TIN, las mismas vinculaciones y los mismos plazos que a una vivienda libre. Lo que cambia es el importe, que sale de una tasación más baja.

Algunas comunidades firman convenios con entidades para financiar vivienda protegida; pregunta en tu consejería si hay alguno vigente. Fuera de eso, la comparación entre bancos es la que marca la diferencia.

Seguros: hogar y vida

En ambos casos es obligatorio asegurar la vivienda contra daños (incendio y otros daños del inmueble) por su valor de tasación sin el suelo (art. 10 del Real Decreto 716/2009). El seguro de hogar completo es opcional, aunque muchos bancos lo piden como vinculación.

El seguro de vida no es legalmente obligatorio, pero muchos bancos lo exigen como vinculación. El capital asegurado suele ser el saldo pendiente de la hipoteca, que en VPO es menor, así que la prima baja en proporción.

Limitaciones de la hipoteca VPO

La calificación de la VPO tiene efectos sobre la hipoteca que no existen en la vivienda libre. Cuáles, exactamente, lo dicen la norma de tu comunidad y la cédula de calificación:

• •Ampliar la hipoteca o constituir otra sobre la VPO puede requerir autorización de la consejería de vivienda
• •La tasación no puede superar el valor máximo legal, así que una ampliación o un cambio de banco se calculan sobre ese valor
• •Si la vivienda se ejecuta o se vende, la administración puede tener derechos de tanteo y retracto
• •El banco pedirá la cédula de calificación para calcular ese valor máximo legal antes de tasar

Resumen comparativo

La decisión entre VPO y libre no es solo financiera. La VPO ofrece ahorro claro en precio, impuestos y cuota mensual, pero a cambio de restricciones importantes en uso, venta y alquiler.