Descalificación de VPO: proceso, costes y consecuencias

¿Qué significa descalificar una VPO?

Descalificar una VPO es el proceso administrativo por el cual la vivienda pierde su condición de protegida y pasa a ser vivienda libre. A partir de ese momento desaparecen todas las restricciones: precio máximo de venta, prohibición de alquiler turístico, obligación de residencia habitual y limitaciones de transmisión.

No todas las comunidades autónomas permiten la descalificación voluntaria, y algunas mantienen la calificación permanente en determinados regímenes o suelos. Verifica la normativa de tu CCAA y tu cédula de calificación antes de iniciar el proceso.

¿Cuándo puedes descalificar?

El requisito principal es que haya finalizado el periodo de calificación. Ese plazo no es el mismo en toda España ni para todas las viviendas: lo fija la norma autonómica con la que se calificó la tuya, y consta en la cédula de calificación y en la escritura. Pide a la consejería un certificado de la calificación vigente antes de dar ningún paso.

Las viviendas que reciben ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026) tienen que tener protección permanente, acordada por la comunidad autónoma en la calificación definitiva (disposición adicional octava): esas no se podrán descalificar.

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, impedía en su artículo 16 descalificar la vivienda protegida salvo excepciones y, en ese caso, exigía un periodo de calificación de al menos 30 años. El Tribunal Constitucional declaró nulo ese artículo (STC 79/2024, de 21 de mayo, BOE-A-2024-12808), así que hoy no hay un plazo mínimo estatal: manda la normativa de cada comunidad.

Proceso de descalificación paso a paso

El trámite es administrativo y se gestiona ante la consejería de vivienda de tu comunidad autónoma:

• •Verificar que ha transcurrido el periodo de protección consultando la escritura de compraventa
• •Solicitar certificado de calificación vigente en la consejería de vivienda
• •Presentar solicitud formal de descalificación con documentación (escritura, DNI, certificado catastral)
• •Calcular y depositar la devolución de ayudas públicas recibidas (subvenciones directas + subsidiación de intereses)
• •Esperar la resolución administrativa (el plazo depende de la consejería de tu comunidad)
• •Inscribir la descalificación en el Registro de la Propiedad

Costes de la descalificación

El coste principal es la devolución de ayudas públicas: subvenciones directas, subsidiación de intereses y demás ayudas vinculadas a la calificación, con los intereses que fije la norma de tu comunidad desde que las recibiste. La cifra exacta la calcula la consejería al tramitar la solicitud: pídela antes de decidir.

Además hay costes administrativos menores: la tasa de tramitación de tu comunidad, si la tiene, y la inscripción en el Registro de la Propiedad, que se cobra por arancel.

¿Cuándo conviene descalificar?

Descalificar tiene sentido cuando el precio de mercado de la vivienda supera claramente el precio máximo de la VPO y necesitas vender o alquilar sin restricciones.

No conviene si piensas seguir viviendo en ella sin vender: devuelves las ayudas y pierdes el tipo reducido de ITP que tiene la VPO en algunas comunidades, que habría abaratado la compra a quien te la comprase dentro del régimen protegido.