Comprar casa en junio sin que la reforma te arruine: hipoteca única vs crédito personal

Hay un error que cometen miles de compradores cada verano. Negocian bien el precio de la casa, consiguen la hipoteca y luego, cuando llegan los presupuestos de la reforma, se dan cuenta de que no tienen dinero. O piden un crédito personal a un tipo que duplica el de la hipoteca. O intentan ampliar la hipoteca y el banco les dice que no.

Si estás cerrando una operación ahora mismo —o la tienes en mente para antes de septiembre— esto es lo que necesitas saber antes de firmar.

El error que nadie te advierte en la notaría

Ana, 34 años, compró un piso de 180.000€ en Valencia en octubre de 2024. Necesitaba reforma integral: cocina, baño, suelos. Presupuesto: 28.000€. El banco le dio la hipoteca sin problema. Lo que nadie le dijo es que, una vez firmada la escritura, ya no podía ampliar esa hipoteca para incluir la reforma.

Acabó pidiendo un préstamo personal a un tipo del 8,9%. Cuota mensual extra: 340€ durante 10 años. Coste total de esos 28.000€: 40.800€.

Si hubiera estructurado la operación de otra forma antes de firmar, habría pagado esos 28.000€ a un tipo del 2,45%. Coste total: 31.200€. La diferencia: 9.600€.

Ese es el error. Y tiene solución, pero solo antes de la firma.

Hipoteca única de compra más reforma: cómo funciona

Algunos bancos ofrecen lo que se llama informalmente una hipoteca de compra más reforma: financian no solo el precio de la vivienda, sino también el coste estimado de la rehabilitación. Todo bajo un único préstamo, al mismo TIN.

La mecánica es sencilla en teoría. El banco tasa la vivienda en su estado reformado (el valor que tendrá una vez terminadas las obras), no en su estado actual. Sobre ese valor, aplica su porcentaje de financiación habitual —generalmente el 80% del valor de tasación—. Si la vivienda vale 220.000€ reformada, el banco puede financiar hasta 176.000€. Si la compras por 180.000€ y la reforma cuesta 28.000€, el encaje es perfecto.

El dinero de la reforma no se entrega de golpe. El banco lo libera por fases, a medida que presentas certificados de obra o facturas. Esto es importante: necesitas tener liquidez para adelantar pagos a los contratistas.

Qué exige el banco para aprobarla

No todos los bancos ofrecen este producto. Y los que lo hacen, ponen condiciones:

El LTV —la relación entre lo que pides y lo que vale la vivienda— es la clave. Si la casa vale poco reformada, el banco no llega a cubrir compra más reforma, y tienes que poner más dinero propio.

Cuándo el banco rechaza la hipoteca de reforma

Esta es la parte que nadie explica con claridad. Hay cuatro situaciones en las que el banco dice no, aunque tu perfil sea impecable:

1. La tasación reformada no cuadra. Si el banco tasa la vivienda reformada en 195.000€ y tú necesitas 208.000€ (compra más reforma), el 80% solo llega a 156.000€. No hay operación posible sin más ahorros.

2. La reforma es demasiado pequeña. Para reformas de menos de 15.000-20.000€, muchos bancos no activan este producto. No les compensa la gestión. Te remiten directamente al crédito personal.

3. No tienes proyecto ni presupuesto formal. «Quiero reformar el baño» no es suficiente. El banco necesita documentación real antes de la firma.

4. Tu ratio de endeudamiento ya está al límite. Si la hipoteca de compra sola te lleva al 35-40% de tus ingresos mensuales, añadir la reforma puede superar el umbral que el banco considera seguro. Puedes consultar tu ratio de endeudamiento antes de ir al banco.

La alternativa: crédito personal para reforma. Los números reales

Cuando la hipoteca única no es posible —o el banco no la ofrece— la alternativa es un préstamo personal para reforma. Es más rápido, sin tasación adicional y sin necesidad de proyecto técnico para importes bajos. Pero sale mucho más caro.

*El crédito personal tiene plazo más corto, así que el coste total en intereses puede parecer menor en algunos casos. Pero la cuota mensual es el doble o el triple, lo que ahoga la economía familiar durante una década.

La trampa del crédito personal no está en el coste total: está en la cuota. Pagar 200€ más al mes durante 10 años puede ser la diferencia entre llegar a fin de mes o no.

Lo que hacemos nosotros en hipotecas.me

Desde hipotecas.me creemos que la decisión correcta depende de un solo factor: si tienes la documentación de la reforma lista antes de firmar la compra.

Si vas a comprar una casa que necesita reforma y ya tienes presupuesto, habla con el banco ANTES de que tasen la vivienda. Pide expresamente que tasan en estado reformado. Muchos compradores no lo hacen porque no saben que es una opción. Y cuando lo descubren, ya han firmado.

Si la reforma es pequeña (menos de 15.000€) o no tienes documentación previa, el crédito personal puede ser la única salida. En ese caso, negocia el tipo con al menos tres entidades y prioriza el plazo más corto que puedas asumir sin asfixiarte.

Y si estás en el punto medio —reforma de 15.000-30.000€, con presupuesto pero sin proyecto técnico— hay bancos que aceptan solo el presupuesto firmado por empresa. Vale la pena explorar esa vía antes de resignarte al crédito personal.

El caso de Marcos: autónomo con reforma y banco que dijo no

Marcos, 38 años, autónomo en Madrid, quería comprar un bajo de 210.000€ que necesitaba reforma completa: unos 35.000€. Tenía ahorros para la entrada y buen nivel de ingresos, pero su banco habitual le rechazó la hipoteca de reforma porque no presentaba nómina.

El problema no era la reforma: era su perfil de autónomo. Los bancos aplican más cautela con autónomos porque sus ingresos son variables. La solución fue presentar tres años de declaraciones de IRPF con ingresos estables y buscar un banco especializado en perfiles no asalariados.

Al final consiguió la hipoteca única. La reforma está incluida en el préstamo al 2,6% TIN. Lo que parecía imposible era solo cuestión de saber a qué banco llamar.

Si te han rechazado ya una hipoteca, puedes leer por qué el banco dice no y cómo conseguir que te la aprueben.

Qué hacer hoy si estás en esta situación

Si estás cerrando una compra antes de verano y la vivienda necesita reforma, estos son los pasos concretos:

1. Pide presupuesto de obra antes de la tasación. No después. Antes.
2. Dile al banco que quieres tasar en estado reformado. Si no lo ofrecen, cambia de banco.
3. Calcula tu ratio de endeudamiento con la hipoteca ampliada: usa nuestra calculadora de cuánto puedo pedir para ver si el número es viable.
4. Si el banco dice no a la hipoteca única, pide al menos tres ofertas de crédito personal y compara TAE, no solo cuota.
5. Si eres autónomo o tienes perfil complejo, no vayas solo al banco. Un intermediario puede encontrar entidades que los bancos generalistas no te van a ofrecer.

Puedes empezar con nuestro estudio gratuito para saber qué opciones tienes según tu perfil antes de dar ningún paso en falso.