Compras casa en junio pero la tasación sale baja: cuánto pierdes realmente y cómo renegociar

Llevas meses buscando. Encuentras el piso. Firmas las arras. El banco dice que sí. Y entonces llega la tasación: 180.000€. El precio que acordaste con el vendedor: 210.000€.

Eso significa que el banco calcula tu hipoteca sobre 180.000€, no sobre 210.000€. Y esa diferencia de 30.000€ tienes que ponerla tú. Hoy mismo. En efectivo.

Es una de las situaciones más duras que vive alguien en el proceso de comprar casa. Y en junio de 2026, con los precios disparados en casi todas las ciudades, está pasando más de lo que crees.

Por qué sale baja la tasación (y no es culpa tuya)

La tasación es la valoración oficial que hace un perito homologado sobre el valor de mercado de la vivienda. El banco la encarga —o la acepta si la traes tú— y la usa como base para calcular cuánto te presta.

Lo que la mayoría no sabe: el tasador no valora lo que tú has acordado pagar. Valora lo que el mercado sostiene según comparables recientes.

Y aquí está el problema. En ciudades como Málaga (+15,4% interanual), Valencia (+12,1%) o Madrid (+8,2%), los precios suben tan rápido que las tasaciones van con retraso. El tasador compara tu piso con ventas cerradas hace 3 o 6 meses. Pero el mercado en ese tiempo ha subido otro 5%.

Resultado: pagas precio de hoy, pero el banco financia precio de ayer.

Otras causas frecuentes:

• El vendedor ha pedido un precio por encima del mercado real
• La vivienda tiene deficiencias que el tasador penaliza (instalaciones obsoletas, sin cédula, superficie diferente al catastro)
• El tasador no ha encontrado comparables suficientes en la zona

El cálculo real de lo que pierdes

Miriam, 34 años, compra un piso en Valencia por 200.000€. Tiene ahorrados 40.000€ y esperaba pedir 160.000€ al banco (el 80% del precio). Pero la tasación sale en 175.000€.

El banco le ofrece el 80% de la tasación: 140.000€.

La diferencia respecto a lo que necesitaba: 20.000€ más que aportar.

Y eso sin contar los gastos de compra: ITP, notaría, registro, gestoría. Que en Valencia rondan el 8-10% del precio de compra. Otros 16.000-20.000€ que ya tenías que tener.

El golpe real es brutal. Y en junio, con la operación casi cerrada y el contrato de alquiler a punto de vencer, la presión es máxima.

Tres opciones reales cuando la tasación sale baja

1. Renegociar el precio con el vendedor

Es la opción más limpia y la primera que debes intentar. La tasación es un argumento objetivo: no es que tú no quieras pagar, es que un perito oficial dice que la vivienda vale menos.

Muchos vendedores prefieren bajar el precio antes que perder la operación y volver a empezar. Especialmente si llevan tiempo en el mercado o tienen urgencia por vender.

Cómo plantearlo: Muestra la tasación, propón un precio intermedio y deja claro que es tu límite real, no una táctica de negociación. Si el vendedor baja a 175.000€ o cerca, el banco puede financiar el 80% de esa cifra y la operación se sostiene.

2. Buscar una segunda tasación

Sí, puedes pedir otra. No todas las sociedades de tasación valoran igual. Algunas son más conservadoras, otras más ajustadas al mercado real.

Puedes aportar tu propia tasación al banco —siempre que la sociedad esté homologada por el Banco de España— o pedir al banco que encargue una segunda valoración a otra empresa.

No es garantía de que suba. Pero si tienes argumentos concretos (la primera tasación ignoró comparables relevantes, hay un error de superficie, el tasador no visitó el inmueble correctamente), puede merecer la pena. El coste suele estar entre 300€ y 600€.

3. Ampliar tu aportación

Si no puedes renegociar ni mejorar la tasación, la única salida es poner más dinero de tu bolsillo. Esto implica:

• Usar ahorros adicionales que tenías reservados para otra cosa
• Pedir un préstamo personal para cubrir la diferencia (el banco lo verá en tu CIRBE y puede afectar a la aprobación)
• Buscar ayuda familiar (donación o préstamo de padres)

Si recurres a un préstamo personal, ten en cuenta que el banco sumará esa deuda a tu carga total. Si superas el 35% de ratio de endeudamiento —lo que destinas a deudas respecto a tus ingresos— la hipoteca puede caer.

Puedes calcular tu situación exacta con nuestra calculadora de ratio de endeudamiento.

Lo que nadie te dice sobre las arras cuando hay tasación baja

Aquí viene el dato que más sorprende a los compradores: si firmaste arras y la tasación sale baja, no tienes derecho automático a recuperarlas.

Depende de lo que diga el contrato. Si firmaste arras confirmatorias sin cláusula de condición suspensiva hipotecaria, el vendedor puede quedarse con tu dinero aunque el banco no te financie lo que necesitas.

La cláusula que te protege es la condición suspensiva hipotecaria: establece que si no consigues financiación en los términos acordados, puedes desistir y recuperar las arras. Si tu contrato no la incluye, estás expuesto.

En junio, con muchas operaciones cerrando rápido antes del verano, es fácil firmar arras sin leer bien. Si aún estás en ese punto, asegúrate de que esa cláusula está.

Qué hacer si no puedes cubrir la diferencia y no quieres perder el piso

Si el vendedor no baja, la segunda tasación no mejora y no tienes más ahorros, estas son las opciones que quedan:

Explorar el aval ICO. Si eres menor de 35 años o tienes hijos a cargo, el aval ICO permite que el Estado avale hasta el 20% del precio de compra. Eso amplía lo que el banco puede financiar más allá del 80% de la tasación. El problema: no todos los bancos lo ofrecen y los cupos son limitados.

Cambiar de banco. No todos los bancos aplican el mismo criterio sobre la tasación. Algunos aceptan financiar hasta el 90% del precio de compra aunque la tasación sea inferior, si tu perfil es muy solvente. Vale la pena comparar antes de rendirse. En nuestro comparador de hipotecas puedes ver qué bancos ofrecen condiciones más flexibles.

Retrasar la operación. Si el mercado sigue subiendo, en unos meses la tasación puede acercarse más al precio real. El riesgo es que el vendedor no espere o que los precios suban aún más.

Nuestra lectura

Desde hipotecas.me creemos que la tasación baja es uno de los problemas más infraestimados de la compra en 2026. Los compradores llegan al proceso pensando que el banco les dirá sí o no. No esperan que el sí venga con un agujero de 20.000€ en el último momento.

La solución no siempre es obvia. Pero hay margen para actuar si sabes cuáles son tus opciones antes de que el tiempo se acabe.

Si estás en esta situación ahora mismo, lo primero es calcular exactamente cuánto puedes pedir según tu perfil real. Usa nuestro simulador de hipotecas para ver los números antes de hablar con el banco.

Y si ya tienes una tasación en mano y no sabes cómo proceder, en hipotecas.me hacemos un estudio gratuito de tu caso. Sin compromiso.