¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca?

TIN vs TAE: lo que realmente importa al comparar hipotecas

Cuando un banco te ofrece una hipoteca, siempre verás dos porcentajes: el TIN y la TAE. Entender la diferencia es clave para no llevarte sorpresas.

¿Qué es el TIN?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el precio "limpio" del dinero que te prestan. Si tu hipoteca tiene un TIN del 2,50 %, significa que cada año pagas un 2,50 % sobre el capital pendiente en concepto de intereses. No incluye comisiones, seguros vinculados ni ningún otro gasto.

¿Qué es la TAE?

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el indicador que recoge el coste total de la hipoteca: el TIN más las comisiones de apertura, los seguros obligatorios, los productos vinculados (nómina, tarjeta, seguro de vida) y cualquier otro gasto recurrente. Es la cifra que debes usar para comparar ofertas de distintos bancos.

Ejemplo práctico

Imagina dos hipotecas de 200.000 € a 25 años:

• Banco A: TIN 2,30 %, pero exige seguro de vida y hogar vinculados → TAE 2,85 %
• Banco B: TIN 2,60 %, sin vinculación → TAE 2,65 %

Aunque el Banco A tiene un TIN más bajo, el Banco B es más barato en la práctica porque su TAE es menor. Por eso la TAE es la referencia correcta.

¿Y en hipotecas variables?

En las hipotecas variables, la TAE es orientativa porque se calcula con el Euríbor del momento de contratación. Si el Euríbor sube o baja, la TAE real cambiará. Aun así, sigue siendo útil para comparar ofertas variables entre sí.

Consejo

Pide siempre la FEIN de cada banco. Es el documento oficial donde aparece la TAE real con todos los gastos desglosados. Puedes usar nuestro simulador de hipotecas para calcular cuotas con diferentes tipos de interés.