¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca?

TIN vs TAE: lo que realmente importa al comparar hipotecas

Cuando un banco te ofrece una hipoteca, siempre verás dos porcentajes: el TIN y la TAE. Entender la diferencia es clave para no llevarte sorpresas.

¿Qué es el TIN?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el precio "limpio" del dinero que te prestan. Si tu hipoteca tiene un TIN del 3,95 % (la mediana de las fijas hoy), cada año pagas ese porcentaje sobre el capital pendiente en concepto de intereses. No incluye comisiones, seguros vinculados ni ningún otro gasto.

¿Qué es la TAE?

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es, por ley, el coste total del préstamo expresado en porcentaje anual (Ley 5/2019, art. 4.14): los intereses más las comisiones, la tasación y los seguros u otros productos que el banco exige para darte ese precio. Es la cifra que debes usar para comparar ofertas de distintos bancos, y la calcula cada banco: no se deduce del TIN.

Por qué el TIN más bajo no siempre es el más barato

Una oferta con un TIN bajo que exige contratar seguros de vida y hogar con el banco puede tener una TAE más alta que otra con un TIN algo mayor y sin vinculación, porque el precio de esos seguros entra en el coste total. Por eso la TAE es la referencia correcta. En nuestro comparador verás, junto a cada TIN, la TAE que publica el banco con su ejemplo representativo.

¿Y en hipotecas variables?

En las hipotecas variables, la TAE es orientativa porque se calcula con el Euríbor del momento de contratación. Si el Euríbor sube o baja, la TAE real cambiará. Aun así, sigue siendo útil para comparar ofertas variables entre sí.

Consejo

Pide siempre la FEIN de cada banco. Es el documento oficial donde aparece la TAE real con todos los gastos desglosados. Puedes usar nuestro simulador de hipotecas para calcular cuotas con diferentes tipos de interés.