Hipoteca en España siendo español emigrado en el extranjero

¿Eres residente o no residente fiscal?

Tener la nacionalidad española no te convierte automáticamente en residente fiscal. La residencia fiscal se determina por dónde vives y trabajas, no por tu pasaporte.

Eres no residente fiscal en España si: vives fuera de España más de 183 días al año, tu centro de actividad económica principal está fuera de España, o tu cónyuge e hijos residen habitualmente fuera de España.

Esto significa que a efectos bancarios, aunque tengas DNI español, el banco te tratará como no residente para la solicitud hipotecaria. Las condiciones de financiación serán más parecidas a las de un extranjero no residente que a las de un español que vive en España.

Tus ventajas como español emigrado

Aunque fiscalmente seas no residente, tienes varias ventajas sobre un comprador extranjero:

• •DNI español: no necesitas NIE, ya tienes tu identificación. Menos trámites burocráticos
• •Idioma: hablas español, entiendes los contratos, puedes comunicarte directamente con el banco y el notario
• •Historial bancario: si tuviste cuentas o productos financieros en España antes de emigrar, los bancos pueden acceder a tu historial
• •Conocimiento del mercado: conoces la zona, los precios y la cultura inmobiliaria española
• •Red personal: puedes tener familiares en España que ayuden con visitas, gestiones o incluso avalar si fuera necesario
• •Flexibilidad bancaria: algunos bancos son más flexibles con españoles emigrados que con extranjeros, especialmente si aportas un plan de retorno

Documentación que necesitas

La documentación es similar a la de un no residente extranjero, pero con algunas simplificaciones:

• •DNI español en vigor (no necesitas NIE)
• •Certificado de no residencia fiscal — emitido por el consulado español o por Hacienda del país donde residas
• •Declaración de la renta del país de residencia — últimos 2 años (traducida si no es en español)
• •Nóminas o justificantes de ingresos — si tu contrato es en español o inglés, muchos bancos lo aceptan sin traducción jurada
• •Extractos bancarios — últimos 6 meses, del banco donde cobras
• •Contrato de trabajo — traducido si es necesario
• •Vida laboral española — si cotizaste en España antes de emigrar, puede reforzar tu perfil

Si planeas volver a España: el factor 'plan de retorno'

Si tu intención es comprar vivienda ahora para volver a vivir en España en un futuro cercano, comunícalo al banco. Algunos bancos son más flexibles con españoles emigrados que tienen un plan de retorno documentable:

Un plan de retorno creíble puede mejorar tus condiciones de financiación, acercándolas a las de un residente. El banco entiende que en pocos años pasarás a cobrar y tributar en España, reduciendo el riesgo de la operación.

• •Carta de intención explicando tu plan de retorno y horizonte temporal
• •Si tu empresa tiene oficinas en España: carta del empleador confirmando posibilidad de traslado
• •Si buscas trabajo en España: evidencia de procesos de selección o contactos profesionales
• •Acreditación de vínculos con España: familia, propiedad anterior, cuentas bancarias

Implicaciones fiscales

Como no residente fiscal español, tributarás en España por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) sobre los rendimientos de tu propiedad. Si la vivienda está vacía, pagarás por renta imputada; si la alquilas, por los rendimientos del alquiler.

El tipo aplicable depende de dónde residas: 19 % si vives en un país de la UE/EEE, o 24 % si vives fuera (EE.UU., Reino Unido, Latinoamérica, etc.). Si resides en un país con convenio de doble imposición con España, podrás deducir lo pagado en España de tu declaración en el país de residencia.