Hipoteca en España siendo español emigrado en el extranjero

¿Eres residente o no residente fiscal?

Tener la nacionalidad española no te convierte automáticamente en residente fiscal. La residencia fiscal se determina por dónde vives y trabajas, no por tu pasaporte.

Eres no residente fiscal en España si se cumplen a la vez tres condiciones: pasas menos de 183 días al año en España, tu centro de actividad económica principal está fuera y tu cónyuge no separado e hijos menores no residen aquí (si residen en España, Hacienda presume que tú también, salvo prueba en contrario).

Esto significa que a efectos bancarios, aunque tengas DNI español, el banco te tratará como no residente para la solicitud hipotecaria. Las condiciones de financiación serán más parecidas a las de un extranjero no residente que a las de un español que vive en España.

Tus ventajas como español emigrado

Aunque fiscalmente seas no residente, tienes varias ventajas sobre un comprador extranjero:

• •DNI español: no necesitas NIE; el número de tu DNI es tu NIF. Menos trámites burocráticos
• •Idioma: hablas español, entiendes los contratos, puedes comunicarte directamente con el banco y el notario
• •Historial bancario: si tuviste cuentas o productos financieros en España antes de emigrar, el banco donde los tuviste conserva tu historial de cliente
• •Conocimiento del mercado: conoces la zona, los precios y la cultura inmobiliaria española
• •Red personal: puedes tener familiares en España que ayuden con visitas, gestiones o incluso avalar si fuera necesario

Documentación que necesitas

La documentación es similar a la de un no residente extranjero, pero con algunas simplificaciones:

• •DNI español en vigor (no necesitas NIE)
• •Certificado de residencia fiscal del país donde vives, expedido por su administración tributaria
• •Declaraciones de la renta del país de residencia — las que pida el banco (pregunta si exige traducción)
• •Nóminas o justificantes de ingresos — si están en otro idioma, pregunta al banco si exige traducción jurada
• •Extractos bancarios recientes del banco donde cobras (cada banco fija cuántos meses)
• •Contrato de trabajo — traducido si es necesario
• •Vida laboral española — si cotizaste en España antes de emigrar, puede reforzar tu perfil

Si planeas volver a España

No hemos encontrado ningún banco que publique mejores condiciones para el español emigrado que tiene un plan de retorno, así que no cuentes con ello al comparar. Lo que sí cambia las reglas es volver: cuando pases a ser residente fiscal en España, pedirás la hipoteca como residente. Si tu vuelta está cerca, compara pedirla ya como no residente con esperar a volver.

Si aun así quieres explicar tu plan al banco para que lo tenga en cuenta en el análisis, estos documentos lo hacen creíble:

• •Carta de intención explicando tu plan de retorno y horizonte temporal
• •Si tu empresa tiene oficinas en España: carta del empleador confirmando posibilidad de traslado
• •Si buscas trabajo en España: evidencia de procesos de selección o contactos profesionales
• •Acreditación de vínculos con España: familia, propiedad anterior, cuentas bancarias

Implicaciones fiscales

Como no residente fiscal español, tributarás en España por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) sobre los rendimientos de tu propiedad. Si la vivienda está vacía, pagarás por renta imputada; si la alquilas, por los rendimientos del alquiler.

El tipo aplicable depende de dónde residas (art. 25 del texto refundido de la Ley del IRNR): 19 % si vives en un país de la UE o del EEE con intercambio de información tributaria, o 24 % si vives fuera (EE.UU., Reino Unido, Latinoamérica, etc.). Si tu país tiene convenio de doble imposición con España, el convenio fija cómo evita tu país la doble imposición (con deducción de lo pagado en España o con exención, según el convenio).