Hipoteca en España para compradores alemanes

La ventaja de ser ciudadano de la UE

A diferencia de los compradores británicos (post-Brexit) o americanos, como alemán eres ciudadano de la UE. Esto te da ventajas significativas:

• •Mejor fiscalidad: tributos al 19 % sobre rentas inmobiliarias (vs 24 % para no UE). Además, puedes deducir gastos de los ingresos por alquiler
• •Sin riesgo de divisa: tus ingresos y tu hipoteca están en la misma moneda (euros). Esto elimina una de las mayores fuentes de incertidumbre para compradores extranjeros
• •Sin restricción de estancia: puedes vivir en España el tiempo que quieras. Solo necesitas registrarte en el Registro Central de Extranjeros si te quedas más de 3 meses
• •Verificación de ingresos más sencilla: los bancos españoles verifican ingresos de la UE con menos exigencia documental que ingresos de terceros países
• •Sin el límite por divisa: con ingresos en euros no te afecta el límite menor que algún banco publica para otras divisas (Banca March, 60 % en vez de 70 %); el máximo publicado para no residentes es el 70 %, y la cifra la fija cada banco

El Schufa: tu historial crediticio

El Schufa-Auskunft es el equivalente alemán del informe de solvencia. Los bancos españoles no pueden acceder directamente al sistema Schufa, por lo que necesitas aportar una copia reciente (máximo 3 meses).

Solicita una 'Schufa-BonitätsAuskunft' (versión para terceros, no la Datenkopie personal). Debe ser traducida al español por un traductor jurado; el precio del informe lo publica Schufa y el de la traducción lo fija cada traductor.

Si tienes entradas negativas en tu Schufa, esto puede dificultar la aprobación.

Documentación específica para alemanes

Además de la documentación general para no residentes, los bancos españoles suelen pedir a los compradores alemanes:

• •Reisepass o Personalausweis — documento de identidad válido
• •NIE — imprescindible para cualquier transacción
• •Últimas 3 Gehaltsabrechnungen (nóminas) — traducción jurada
• •Últimos 2 Einkommensteuerbescheide (liquidaciones de IRPF) — traducción jurada
• •Schufa-BonitätsAuskunft — traducción jurada
• •Kontoauszüge (extractos bancarios) de los últimos 6 meses — traducción jurada
• •Arbeitsvertrag (contrato de trabajo) — si eres empleado
• •Si eres autónomo (Freiberufler/Selbstständiger): últimas 2-3 declaraciones fiscales + BWA del año en curso

Fiscalidad: ventajas del convenio España-Alemania

El convenio de doble imposición entre España y Alemania (2011) permite a España gravar las rentas de un inmueble situado en España, tanto el alquiler como la venta. Si eres residente fiscal en Alemania, Alemania también las grava y te descuenta el impuesto español pagado: es el método de imputación (Anrechnungsmethode) del artículo 22.2.b.vii del convenio, no la exención.

En la práctica no pagas dos veces por lo mismo, pero sí declaras en los dos países. Tributas en España al 19 % sobre el rendimiento neto del alquiler (como residente en la UE puedes deducir gastos), y en tu declaración alemana incluyes ese alquiler, calculado con las reglas alemanas, y restas lo pagado en España. En ese cálculo el edificio (no el suelo) se amortiza (AfA) al 2 % anual, al 3 % si se terminó después de 2022 y al 2,5 % si es anterior a 1925 (§ 7.4 de la ley alemana del IRPF, EStG).

Cuánto cuesta el metro cuadrado en las zonas de costa e islas

Valor tasado medio de la vivienda libre en el segundo trimestre de 2026, según el Ministerio de Vivienda (MIVAU):

• •Illes Balears: 3.980,8 €/m² de media en la comunidad
• •Provincia de Málaga (Costa del Sol): 3.083,5 €/m²
• •Canarias: 2.279,4 €/m² de media en la comunidad; la obra nueva paga IGIC en vez de IVA
• •Provincia de Alicante (Costa Blanca): 2.020,7 €/m²