Hipoteca siendo autónomo: documentación y requisitos reales

Cómo evalúa el banco los ingresos de un autónomo

A diferencia de un asalariado, donde el banco mira la nómina, para un autónomo el banco analiza las declaraciones de IRPF de los últimos 2-3 años. Lo que cuenta es la base imponible general, no la facturación bruta.

Esto tiene una trampa: si has deducido muchos gastos para pagar menos IRPF, tu base imponible baja y el banco ve ingresos más bajos. Es un equilibrio entre optimización fiscal y capacidad hipotecaria.

El banco también calcula la media de ingresos de los 2-3 últimos ejercicios. Si un año fue muy bueno y otro muy malo, usará la media, no el mejor año.

Documentación que necesitas

Prepara toda esta documentación antes de solicitar — presentarla completa demuestra profesionalidad:

Errores comunes que bloquean la aprobación

Estos son los errores más frecuentes que vemos en autónomos que solicitan hipoteca:

• •Inflar gastos deducibles: cada euro que deduces reduce tu base imponible. Si facturas 50.000 € pero declaras 20.000 € netos, el banco te evalúa por 20.000 €
• •Solicitar antes de cumplir 2 años: sin al menos 2 ejercicios completos declarados, muchas entidades no llegan a estudiar la operación
• •No separar cuentas: si mezclas gastos personales y profesionales en la misma cuenta, el banco no puede evaluar tu situación real
• •Deudas de AEAT o Seguridad Social: cualquier deuda con Hacienda es un rechazo casi seguro. Regulariza antes de solicitar; si no puedes regularizarla antes, mira el capital privado para deudas con Hacienda
• •Contar con el 80 % sin preguntar: es lo máximo que, según el Banco de España, suelen financiar las entidades en vivienda habitual, y con un autónomo pueden quedarse por debajo. Pregunta el porcentaje y ten más entrada preparada

Qué valoran los bancos en un autónomo

Los criterios internos de cada banco con autónomos no son públicos y cambian con el tiempo. Lo que sí se repite en casi todas las entidades es lo que miran:

• •Trayectoria: dos años o más de actividad con declaraciones de la renta que la acrediten
• •Ingresos estables: extractos bancarios sin grandes altibajos y rendimiento neto declarado suficiente para la cuota
• •Actividad y sector: los profesionales colegiados con ingresos altos y recurrentes suelen tener más facilidades
• •Vinculación: domiciliar la cuota de autónomos y los cobros de la actividad en el banco que te da la hipoteca

Cómo mejorar tu perfil antes de solicitar

Si no tienes prisa, estos pasos pueden mejorar significativamente tu aprobación:

• •Declara ingresos reales 1-2 ejercicios antes: ajusta tus deducciones para que la base imponible refleje tu capacidad real de pago
• •Acumula ahorro visible: que el banco vea saldo creciente en tus extractos de los últimos 12 meses
• •Cancela deudas pendientes: tarjetas revolving, préstamos al consumo, aplazamientos de AEAT
• •Domicilia todo en un banco: cuantos más productos tengas (nómina, seguros, recibos), mejor perfil interno generas