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Hipoteca sin ahorros: ¿es posible comprar sin entrada?
La respuesta corta es: en la mayoría de casos necesitas al menos el 20% + gastos (un 30-32% del precio). Pero hay excepciones reales para determinados perfiles. Esta guía separa lo posible de lo imposible y te muestra las vías que existen para comprar con poco o ningún ahorro.
Lo esencial
- 1El estándar del mercado es financiar máximo 80% del valor — necesitas el 20% restante + 10-12% de gastos
- 2El aval ICO (menores de 35) permite financiar hasta el 100% del valor de compra
- 3Los funcionarios pueden acceder al 100% de financiación en bancos como
Bankinter - 4La doble garantía (otra propiedad sin cargas) puede cubrir la falta de ahorro
100%
de financiación posible con el aval ICO para menores de 35 años
10-12%
del precio necesitas sí o sí para gastos (ITP/IVA, notaría, registro) — incluso con aval ICO
Calculadora rápida
La realidad: cuánto necesitas realmente
Para comprar una vivienda de 200.000 €, el desglose real de ahorro necesario es:
Son 54.000-63.000 € para una vivienda de 200.000 €. Sin embargo, hay perfiles que pueden reducir o eliminar la necesidad de entrada.
Aval ICO: la vía para jóvenes menores de 35
El aval ICO es un programa estatal que permite a menores de 35 años (o familias con menores) comprar vivienda con financiación de hasta el 100% del valor de compra. El Estado avala el tramo entre el 80% y el 100%.
Requisitos principales: ser menor de 35 años, vivienda habitual, precio máximo según zona, no ser propietario de otra vivienda y tener ingresos anuales individuales ≤ 37.800 € (4,5 veces IPREM).
Con el aval ICO solo necesitas cubrir los gastos de compra (ITP/IVA + notaría + registro), que suponen un 10-12% del precio.
Importante
El aval ICO elimina la necesidad de entrada, pero sigue habiendo gastos de compra (10-12%). Para una vivienda de 200.000 €, necesitas unos 20.000-24.000 € como mínimo.
Funcionarios: financiación hasta el 100%
Los funcionarios de carrera tienen acceso a productos hipotecarios especiales. Bancos como Bankinter financian hasta el 100% del valor de compra para funcionarios, gracias a la estabilidad laboral absoluta que ofrece el empleo público.
Las condiciones suelen ser: funcionario de carrera (no interino), antigüedad mínima de 1 año y ratio de endeudamiento ≤ 40%. Los interinos tienen condiciones intermedias entre funcionarios y asalariados.
Doble garantía: usar otra propiedad como aval
Si tú o un familiar tenéis otra propiedad libre de cargas (o con poca hipoteca), el banco puede aceptarla como garantía adicional. Esto permite financiar el 100% de la nueva vivienda porque el banco tiene dos inmuebles como respaldo.
Requisitos habituales: la propiedad adicional debe estar libre de cargas o tener un LTV conjunto (ambas propiedades) ≤ 80%. El avalista (si es familiar) firma ante notario.
Riesgo
Con doble garantía, si dejas de pagar, el banco puede ejecutar ambas propiedades. Valora este riesgo antes de involucrar a un familiar.
Otras vías menos comunes
Existen opciones adicionales, aunque menos habituales:
- •Comprar a promotor con financiación incluida: algunos promotores de obra nueva tienen acuerdos con bancos para financiar hasta el 95-100%
- •Vivienda del banco (REO): los bancos venden inmuebles adjudicados con financiación preferente, a veces hasta el 100%
- •Préstamos familiares para la entrada: legal y habitual. Si supera los 6.000 €, formalízalo ante notario para evitar problemas con Hacienda
- •Ahorro acelerado: si te faltan unos meses, productos de ahorro + reducción de gastos. Una calculadora de qué casa puedes comprar te dice cuánto necesitas exactamente
Checklist: ¿cumples los requisitos?
0/5🎯Tu siguiente paso
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- Real Decreto-ley 19/2024 — Línea de avales ICO para adquisición de primera vivienda
- ICO — Línea de avales vivienda jóvenes
Sobre este contenido
Analista hipotecaria
Publicación: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.