Comprar casa según tu contrato: cuánta hipoteca te aprueban siendo funcionario, autónomo o temporal en 2026

Tu sueldo importa. Pero lo que de verdad decide si el banco te aprueba la hipoteca es cómo cobras ese sueldo.

Dos personas ganan 2.200€ al mes. Una es funcionaria. Otra trabaja con contrato temporal. El banco le presta a la primera hasta 180.000€. A la segunda, puede que no le preste nada. Esto no es arbitrario: tiene una lógica que conviene entender antes de ir al banco.

El banco no evalúa tu sueldo. Evalúa tu riesgo

Cuando pides una hipoteca, el banco hace una sola pregunta: ¿cuántas probabilidades hay de que esta persona deje de pagar? Y para responderla, mira tu contrato.

La CIRBE —la central de riesgos del Banco de España— le dice qué deudas tienes. Pero tu contrato le dice algo más importante: si dentro de 3 años seguirás cobrando.

Por eso el tipo de contrato no es un detalle administrativo. Es el filtro más importante de todo el proceso.

Funcionario: el perfil que todos los bancos quieren

Ser funcionario en España es, a efectos hipotecarios, casi un superpoder.

Los bancos saben que un funcionario de carrera no puede ser despedido. Eso convierte su nómina en algo casi equivalente a una renta perpetua. El resultado: condiciones que el resto de perfiles no obtienen.

Ejemplo real. Ana, 34 años, maestra en Zaragoza. Sueldo neto: 1.950€/mes. Lleva 4 años en activo como funcionaria de carrera. Con ese perfil, varios bancos le ofrecieron hipotecas de hasta 175.000€ a 30 años, con tipos desde el 2,1% TIN — el mínimo del mercado ahora mismo.

Su cuota: 643€/mes. Eso es el 33% de su sueldo, dentro del límite que los bancos consideran saludable.

Lo que muchos funcionarios no saben: algunos bancos tienen productos específicos para este perfil con condiciones que no aparecen en su oferta general. Puedes consultarlos en el comparador de hipotecas para funcionarios.

¿Qué pasa si eres funcionario interino?

Aquí viene el matiz que nadie explica. Interino no es lo mismo que funcionario de carrera a ojos del banco.

Un interino puede ser cesado. Eso introduce incertidumbre. La mayoría de bancos exigen al menos 2 años de antigüedad como interino y suelen ofrecer condiciones algo peores que a los funcionarios de carrera. Algunos directamente te tratan como si tuvieras contrato indefinido privado.

Si eres interino con plaza en oposición aprobada o en proceso, comunícalo: puede mejorar tu valoración.

Contrato indefinido privado: el perfil estándar

Tienes contrato indefinido en una empresa privada. Buenas noticias: es el perfil mayoritario y los bancos tienen procesos muy rodados para evaluarlo.

Las variables que más pesan:

Carlos, 38 años, ingeniero en Valencia. Sueldo neto: 2.400€/mes. Lleva 5 años en la misma empresa del sector industrial. Le aprobaron 200.000€ a 30 años. Cuota: 857€/mes con fija al 2,1%.

El dato que los bancos no publican: si llevas menos de 2 años en tu empresa actual pero vienes de otra del mismo sector con contrato indefinido, muchos bancos suman la antigüedad acumulada. Pídelo explícitamente.

Autónomo: se puede, pero hay que saber cómo

Ser autónomo no te cierra la puerta. Pero sí la estrecha considerablemente.

El problema no es tu sueldo real. El problema es lo que Hacienda ve de tu sueldo. Si facturas 4.000€ al mes pero tributas por 1.800€ para pagar menos IRPF, el banco verá 1.800€. Y te prestará en consecuencia.

Lo que los bancos piden a un autónomo:

• Mínimo 2 años de actividad continuada (algunos exigen 3)
• Declaraciones de la Renta de los últimos 2 ejercicios
• Últimas 4 declaraciones trimestrales de IVA
• Que los ingresos sean estables o crecientes, no erráticos

Miguel, autónomo de 41 años, diseñador gráfico en Madrid. Factura bien, pero tuvo un año flojo en 2023 por un cliente grande que se fue. Ese año le hundió la media. Resultado: dos rechazos consecutivos en dos bancos diferentes.

Lo que nadie le había explicado: algunos bancos especializados en hipotecas para autónomos calculan la media de los últimos 2 años descartando el peor trimestre. Otros aceptan el año más reciente si la tendencia es claramente alcista. Con esa información, Miguel encontró financiación.

El truco del autónomo que casi nadie usa

Si eres autónomo y llevas varios años, pide a tu gestor que te prepare un informe de ingresos reales vs declarados. Algunos bancos —especialmente los medianos y las cooperativas de crédito— aceptan documentación complementaria que acredite ingresos no declarados como renta.

No es trampa. Es presentar bien tu caso.

Contrato temporal: la situación más difícil

Vamos a ser directos: con un contrato temporal, conseguir hipoteca es difícil. No imposible, pero difícil.

Los bancos ven un contrato temporal como una fecha de caducidad en tus ingresos. Y eso les genera un rechazo casi automático en los sistemas de scoring.

Sin embargo, hay excepciones que funcionan:

Renovaciones continuadas. Si llevas 4 años con contratos temporales en la misma empresa, renovados cada 6 meses, algunos bancos lo valoran como si fuera un indefinido de facto. Necesitarás todos los contratos anteriores y una carta de la empresa que indique la previsión de renovación.

Sector público temporal. Un contrato temporal en la Administración Pública pesa más que uno en el sector privado. El banco interpreta que hay más probabilidad de renovación.

Avalista sólido. Si tienes un avalista —un familiar con trabajo estable y sin deudas— la operación puede salir adelante. Pero ojo: el avalista responde con todo su patrimonio si tú no pagas.

Doble ingreso. Si compras con pareja y uno de los dos tiene contrato estable, el banco puede aprobar la hipoteca basándose en ese perfil. El temporal suma, pero no es la base.

La tabla que nadie te enseña en el banco

El LTV —la proporción entre lo que pides y el valor de la vivienda— también varía según tu perfil. Un funcionario puede acceder a financiación del 90%. Un autónomo con historial irregular, difícilmente supera el 70%. Eso significa que necesitas más ahorros propios antes de ir al banco.

Cuándo NO tienes opciones reales

Desde hipotecas.me creemos que es más útil decirte cuándo no tiene sentido ir al banco que mandarte a perder el tiempo.

No tienes opciones reales si:

• Llevas menos de 6 meses en tu trabajo actual sin historial previo relevante
• Eres autónomo con menos de 2 años de actividad o con pérdidas en el último ejercicio
• Tienes deudas activas en la CIRBE que superen el 30-35% de tus ingresos
• Tu contrato temporal vence en menos de 12 meses y no hay renovación documentada
• Tienes incidencias en ficheros de morosos (ASNEF, RAI)

En esos casos, la pregunta no es qué banco elegir. La pregunta es qué hacer en los próximos 12-18 meses para mejorar tu perfil. Puedes leer más sobre esto en nuestro artículo sobre por qué el banco dice no y cómo mejorar tu perfil.

Lo que haríamos nosotros en cada situación

Si eres funcionario: negocia. No aceptes la primera oferta. Los bancos compiten por tu perfil y hay margen real para mejorar el tipo, eliminar comisiones o reducir vinculaciones. Usa el comparador de hipotecas para ver qué está ofreciendo el mercado antes de sentarte con tu banco.

Si eres autónomo: prepara la documentación antes de pedir nada. Un expediente bien presentado —con informe de ingresos, declaraciones ordenadas y carta del gestor— marca la diferencia entre un sí y un no automático.

Si tienes contrato temporal: evalúa si tiene sentido esperar. 12 meses con el mismo empleador pueden cambiar completamente tu situación. Mientras tanto, ahorra. Cada euro de entrada que pongas reduce el riesgo que percibe el banco.

En todos los casos: usa el simulador de hipotecas para saber qué cuota puedes asumir antes de hablar con ningún banco. Ir con los números claros es la diferencia entre negociar y que te vendan lo que les conviene a ellos.