Comisión de apertura de la hipoteca: cuándo se puede reclamar
Un porcentaje del capital que el banco cobra al formalizar, habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 %. En una hipoteca de 150.000 € son entre 750 y 2.250 €.
Estado actual
Depende del caso
1 sentencia lo fijan
Plazo para reclamar
5 años
Desde la firmeza de la sentencia
Cuándo prospera
2 supuestos
Y los casos en que no, más abajo
Fija hoy en el mercado
3,75%
La alternativa: cambiar de banco
Criterio vigente a septiembre 2026. Sentencias: STJUE C-565/21.
Cuándo prospera
- ✓No aparecía en la oferta vinculante y se conoció el día de la firma.
- ✓El banco no justifica qué servicio concreto retribuye.
Cuándo no
- ✕Figuraba en la información precontractual, formaba parte de la TAE y pudiste compararla con otras ofertas.
Cómo comprobar si tu hipoteca la lleva
Con la escritura delante, en cinco minutos. No hace falta que nadie te la revise para dar el primer paso.
- 1
Busca en la escritura la cláusula de «comisiones» y localiza la de apertura, expresada como un porcentaje del capital.
- 2
Comprueba si el importe se descontó del dinero que recibiste: es lo habitual, y por eso muchos clientes no recuerdan haberla pagado.
- 3
Recupera la oferta vinculante o la ficha europea de información normalizada (FEIN): la clave está en si aparecía ahí antes de firmar.
- 4
Mira la TAE que figura en la escritura: si la comisión estaba incluida en su cálculo, el banco tendrá un argumento a favor.
¿Y si la tengo? No calculamos la comisión, pero sí cuánto bajaría tu cuota cambiando de banco hoy. Hazlo con los datos de tu escritura: el cálculo se hace entero en tu navegador y no guardamos nada.
Un matiz que cambió el panorama en 2023
Durante años se reclamó la comisión de apertura casi en automático, con el argumento de que no retribuía ningún servicio real. El TJUE puso orden en la sentencia del asunto C-565/21, de 16 de marzo de 2023: la comisión de apertura no es abusiva por el hecho de existir, y puede formar parte del precio del préstamo.
Eso no la blinda. Lo que hace es desplazar el debate a la transparencia y a la proporción: si se informó de ella con antelación suficiente para que pudieras compararla con otras ofertas, y si su importe guarda relación con lo que retribuye.
Qué mira hoy un tribunal
El punto decisivo suele ser la información previa. Si la comisión figuraba en la oferta vinculante o en la FEIN, formaba parte de la TAE y pudiste compararla con otras entidades, es difícil que se anule. Si apareció el día de la firma, el caso mejora bastante.
El segundo punto es la justificación. Cuando el banco no acredita qué servicio concreto retribuye esa comisión —qué estudio, qué gestión, qué coste real—, los tribunales tienden a considerarla una carga impuesta sin contrapartida.
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Las sentencias que fijan el criterio
Aquí no hay opiniones: esto es lo que han resuelto los tribunales, con su identificación y su fecha, para que puedas comprobarlo o llevárselo a un abogado.
STJUE C-565/21
TJUE · 16 de marzo de 2023
La comisión de apertura no es abusiva por definición; hay que analizar la transparencia y la proporción caso a caso.
¿Y el plazo?
5 años, pero cuentan desde la fecha en que gana firmeza la sentencia que declara nula la cláusula, no la fecha en que se pagó. En la práctica significa que mucha gente que da por perdido el plazo sigue estando a tiempo. El detalle, aquí.
Antes de pleitear, haz esta cuenta
Somos intermediarios, no abogados, así que te podemos decir algo que a un despacho no le interesa: reclamar recupera lo que ya pagaste, pero tarda entre uno y tres años. Cambiar la hipoteca de banco no recupera nada del pasado, pero baja la cuota en semanas. Si estás pagando bastante por encima del 3,75% al que se firman hoy las fijas y te quedan muchos años, esa segunda vía te devuelve dinero todos los meses y no depende de ningún juez. No son excluyentes: mucha gente hace las dos.
Si decides reclamar, el orden es este
- 1
Servicio de Atención al Cliente del banco
Es obligatorio empezar aquí. El banco tiene dos meses para contestar. Presenta la reclamación por escrito y guarda el justificante.
- 2
Banco de España
Si no contestan o la respuesta no te convence, puedes reclamar ante el Departamento de Conducta de Entidades. Su informe no obliga al banco, pero pesa.
- 3
Vía judicial
Es donde se anulan las cláusulas. Necesitas abogado y procurador. Valora el coste y el tiempo frente a lo que esperas recuperar.
hipotecas.me no interpone demandas ni cobra un porcentaje de lo que recuperes: para el paso judicial necesitas un abogado. Si no puedes asumirlo, tu colegio de abogados tiene un servicio de orientación jurídica gratuito y existe la justicia gratuita según tus ingresos.
Preguntas frecuentes sobre comisión de apertura
¿Cuánto se recupera si anulan la comisión de apertura?
El importe íntegro que te cobraron, más el interés legal desde que se pagó. En una hipoteca de 150.000 euros con una comisión del 1 %, son 1.500 euros más intereses. Suele reclamarse junto con los gastos de constitución, porque el procedimiento es el mismo.
Las hipotecas de hoy, ¿siguen llevando comisión de apertura?
Bastantes la han eliminado como argumento comercial, sobre todo la banca digital, pero sigue existiendo. Lo importante es que hoy debe figurar en la FEIN que te entregan antes de firmar y computa en la TAE, así que puedes compararla entre ofertas. Si estás negociando una hipoteca, es uno de los conceptos que más margen tiene.
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Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: septiembre 2026
Última actualización: Septiembre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
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