IRPH: qué exige hoy el Tribunal Supremo para anular la cláusula
Un índice oficial alternativo al Euríbor, publicado por el Banco de España. Históricamente ha ido por encima del Euríbor, así que quien lo tiene paga más.
Estado actual
Difícil, pero no imposible
5 sentencias lo fijan
Plazo para reclamar
5 años
Desde la firmeza de la sentencia
Cuándo prospera
3 supuestos
Y los casos en que no, más abajo
Fija hoy en el mercado
3,75%
La alternativa: cambiar de banco
Criterio vigente a septiembre 2026. Sentencias: STJUE C-265/22, STJUE C-300/23, STS 1590/2025 y 1591/2025, STS 161/2026, STS 486/2026.
Cuándo prospera
- ✓Te subrogaste en el préstamo del promotor y nadie te explicó nada antes de firmar.
- ✓La cláusula no estaba transcrita en la escritura o no se te dio información precontractual.
- ✓Además de la opacidad, el tipo resultante era muy desproporcionado frente a los tipos medios de mercado de ese momento.
Cuándo no
- ✕El único argumento es que el IRPH ha sido más caro que el Euríbor: los tribunales lo rechazan.
- ✕Hubo información precontractual y el diferencial aplicado estaba en línea con el mercado de entonces.
Cómo comprobar si tu hipoteca la lleva
Con la escritura delante, en cinco minutos. No hace falta que nadie te la revise para dar el primer paso.
- 1
Mira el índice de referencia en la cláusula de intereses: si pone «IRPH cajas», «IRPH bancos» o «IRPH entidades», la tienes.
- 2
Comprueba el diferencial: con IRPH lo habitual eran diferenciales muy bajos, o incluso negativos, precisamente porque el índice ya iba por encima del Euríbor.
- 3
Revisa si tu préstamo viene de una subrogación en el préstamo del promotor: es el escenario con más recorrido judicial.
- 4
Busca la oferta vinculante o la ficha de información previa. Si no existe o no menciona el índice, ese es el punto fuerte del caso.
¿Y si la tengo? No podemos calcular el IRPH cuota a cuota, pero sí cuánto bajaría tu cuota cambiando de banco hoy. Hazlo con los datos de tu escritura: el cálculo se hace entero en tu navegador y no guardamos nada.
Por qué aquí hay que separar el ruido de la realidad
El IRPH es el territorio donde más se promete y menos se cumple. Circula la idea de que basta con tenerlo para recuperar miles de euros, y no es así: la jurisprudencia de los últimos dos años ha estrechado mucho la vía.
Conviene entenderlo antes de pagar a nadie por una demanda. Un pleito perdido no es gratis, y en IRPH la tasa de éxito depende muchísimo de cómo se firmó tu préstamo concreto.
Los dos requisitos que exige el Supremo
Tras las sentencias 1590/2025 y 1591/2025, ambas de 11 de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo exige que concurran dos cosas al mismo tiempo. La primera es la falta de transparencia: que no se te diera información suficiente para entender cómo funcionaba el índice y qué consecuencias económicas tenía.
La segunda, y es la que tumba la mayoría de demandas, es la abusividad material: que exista una desproporción muy evidente valorada en el momento de la firma, comparando el tipo resultante con los tipos medios de mercado de entonces. No vale comparar con el Euríbor a toro pasado.
El Supremo también ha aclarado, en la sentencia 486/2026 de 30 de marzo de 2026, que la falta de transparencia por sí sola no implica la nulidad automática de la cláusula.
Dónde sí queda recorrido
La sentencia 161/2026, de 4 de febrero, abrió una vía más clara para un supuesto concreto: el comprador que se subrogó en el préstamo que el promotor tenía concertado con el banco. En esos casos es frecuente que no hubiera ninguna información precontractual, porque el comprador se encontró el préstamo ya hecho.
También tienen recorrido los casos en que la cláusula del índice no estaba transcrita en la escritura, o en los que no consta que se explicara qué era el IRPH. La cuestión previa que se plantea el tribunal es básica: ¿tuviste acceso real y efectivo a esa cláusula antes de firmar?
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Las sentencias que fijan el criterio
Aquí no hay opiniones: esto es lo que han resuelto los tribunales, con su identificación y su fecha, para que puedas comprobarlo o llevárselo a un abogado.
STJUE C-265/22
TJUE · 13 de julio de 2023
Perfila el control de transparencia del IRPH y el papel de la información publicada oficialmente.
STJUE C-300/23
TJUE · 12 de diciembre de 2024
Concreta qué información debía recibir el consumidor y cómo se valora la buena fe.
STS 1590/2025 y 1591/2025
Tribunal Supremo · 11 de noviembre de 2025
Fijan el marco actual: hace falta falta de transparencia y, además, desproporción muy evidente al contratar.
STS 161/2026
Tribunal Supremo · 4 de febrero de 2026
Abre una vía más clara en subrogaciones de préstamo promotor sin información precontractual.
STS 486/2026
Tribunal Supremo · 30 de marzo de 2026
Recuerda que la falta de transparencia no implica automáticamente la nulidad de la cláusula.
¿Y el plazo?
5 años, pero cuentan desde la fecha en que gana firmeza la sentencia que declara nula la cláusula, no la fecha en que se pagó. En la práctica significa que mucha gente que da por perdido el plazo sigue estando a tiempo. El detalle, aquí.
Antes de pleitear, haz esta cuenta
Somos intermediarios, no abogados, así que te podemos decir algo que a un despacho no le interesa: reclamar recupera lo que ya pagaste, pero tarda entre uno y tres años. Cambiar la hipoteca de banco no recupera nada del pasado, pero baja la cuota en semanas. Si estás pagando bastante por encima del 3,75% al que se firman hoy las fijas y te quedan muchos años, esa segunda vía te devuelve dinero todos los meses y no depende de ningún juez. No son excluyentes: mucha gente hace las dos.
Si decides reclamar, el orden es este
- 1
Servicio de Atención al Cliente del banco
Es obligatorio empezar aquí. El banco tiene dos meses para contestar. Presenta la reclamación por escrito y guarda el justificante.
- 2
Banco de España
Si no contestan o la respuesta no te convence, puedes reclamar ante el Departamento de Conducta de Entidades. Su informe no obliga al banco, pero pesa.
- 3
Vía judicial
Es donde se anulan las cláusulas. Necesitas abogado y procurador. Valora el coste y el tiempo frente a lo que esperas recuperar.
hipotecas.me no interpone demandas ni cobra un porcentaje de lo que recuperes: para el paso judicial necesitas un abogado. Si no puedes asumirlo, tu colegio de abogados tiene un servicio de orientación jurídica gratuito y existe la justicia gratuita según tus ingresos.
Preguntas frecuentes sobre irph
¿Es verdad que el IRPH siempre ha sido más caro que el Euríbor?
Históricamente sí ha ido por encima, pero eso no es lo que decide un pleito. El IRPH se calcula como una media de los tipos de los préstamos concedidos, con sus comisiones incluidas, mientras que el Euríbor es el precio al que los bancos se prestan entre sí: no son comparables sin más. Los tribunales rechazan expresamente las demandas que se basan solo en esa comparación.
Me subrogué en el préstamo del promotor, ¿tengo más opciones?
Sí, es el escenario con más recorrido. En una subrogación de préstamo promotor el comprador se encuentra un préstamo ya firmado entre el banco y la promotora, y es habitual que no hubiera oferta vinculante ni información precontractual dirigida a él. La sentencia del Tribunal Supremo 161/2026, de 4 de febrero de 2026, abre una vía más clara precisamente en estos casos.
Si anulan mi IRPH, ¿qué índice se aplica después?
Es una de las cuestiones que más se ha discutido y no tiene una respuesta única: según el caso, el tribunal puede sustituir el índice por otro previsto en el propio contrato o en la normativa, o adoptar otra solución. Conviene que un abogado analice qué dice tu escritura antes de plantear la demanda, porque el resultado económico cambia mucho.
¿Me compensa demandar por IRPH?
Depende de dos cosas: cómo se firmó tu préstamo y cuánto te queda por pagar. Si no hubo información precontractual y el recorrido de la hipoteca es largo, puede compensar consultarlo con un abogado. Si el caso se sostiene únicamente en que el IRPH ha sido más caro, hoy la probabilidad es baja, y en ese escenario suele rendir más cambiar la hipoteca de banco: el ahorro es inmediato y no depende de un juez.
Las otras cláusulas que conviene revisar
Cláusula suelo
Un tipo mínimo escondido en la escritura: por mucho que baje el Euríbor, tu interés nunca baja …
Gastos de constitución
La cláusula que te cargaba a ti todos los gastos de formalizar la hipoteca: notaría, registro, …
Comisión de apertura
Un porcentaje del capital que el banco cobra al formalizar, habitualmente entre el 0,5 % y el 1…
Vencimiento anticipado
La cláusula que permite al banco dar por vencido todo el préstamo y ejecutar la vivienda tras u…
¿Tu hipoteca tiene irph?
Solicita la revisión
Mándanos los datos de tu hipoteca actual y te decimos qué cláusulas lleva y cuánto bajaría tu cuota cambiando de banco. Gratis y sin compromiso.
¿Para qué vas a usar la vivienda?
¿Prefieres escribirnos directamente?
Escríbenos por WhatsAppSimulador de hipotecas
Calcula tu cuota, capacidad de endeudamiento y amortización anticipada
Abrir herramienta⚖️Comparador de hipotecas
Compara ofertas por tipo, plazo, comisiones y condiciones
Abrir herramienta🏠¿Qué casa puedo comprar?
Precio máximo de vivienda según tus ingresos, ahorros y CCAA
Abrir herramienta✅¿Me aprobarán la hipoteca?
Test rápido que analiza tu perfil y estima la probabilidad de aprobación
Abrir herramienta📊Calculadora hipotecaria 360
Cuota, asequibilidad, comparativa de tipos y amortización anticipada
Abrir herramienta🗺️Simulador ITP y gastos
Calcula impuestos y gastos según comunidad autónoma
Abrir herramienta📈Euríbor hoy
Valor actual del Euríbor, gráfico e impacto en tu hipoteca
Abrir herramienta🔄Calculadora revisión
Calcula tu nueva cuota en la próxima revisión de hipoteca
Abrir herramienta🏦Calculadora subrogación
Simula 3 escenarios de cambio de banco: ahorro mensual, total y punto de equilibrio
Abrir herramienta🔍Consulta catastral
Datos del Catastro, referencia catastral, ITP, gastos y cuota hipotecaria
Abrir herramientaFuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: septiembre 2026
Última actualización: Septiembre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
Estudio gratuito
Sin compromiso