Vender tu casa en 2026: los impuestos que nadie te explica antes de firmar

Vender tu casa puede parecer el final de un proceso. Pero Hacienda todavía no ha terminado contigo.

Cuando firmas ante notario, hay tres impuestos que pueden llevarse entre 15.000 y 40.000 euros de lo que cobras. El problema es que casi nadie los conoce antes de firmar. Y cuando los descubre, ya es tarde para hacer nada.

Esto es lo que tienes que saber antes de poner el cartel de «se vende».

El impuesto que ya no existe… pero sigue existiendo: la plusvalía municipal

En 2021 el Tribunal Constitucional tumbó la plusvalía municipal tal como estaba. Muchos vendedores pensaron que habían dejado de pagarla. Error.

Lo que cambió fue el método de cálculo, no el impuesto. La plusvalía municipal sigue vigente en 2026 y la paga siempre el vendedor.

¿Cómo funciona ahora? Tienes dos opciones y puedes elegir la que más te convenga:

• Método objetivo: el ayuntamiento aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo. Está actualizado cada año.
• Método real: pagas sobre la ganancia real del suelo. Si el precio de compra fue mayor que el de venta, puedes demostrar que no hubo ganancia y no pagar nada.

El dato que cambia todo: si compraste el piso en 2008 o 2009 —en plena burbuja— y lo vendes ahora por menos de lo que pagaste, puedes acreditar pérdida y quedar exento. Guarda siempre las escrituras de compra.

Cuánto pagas en la práctica depende del ayuntamiento. En Madrid, una vivienda con valor catastral de suelo de 80.000€ vendida tras 10 años puede generar una plusvalía de entre 2.000 y 6.000 euros.

El impuesto que más duele: la ganancia patrimonial en el IRPF

Aquí es donde está el dinero gordo.

Cuando vendes una casa por más de lo que la compraste, esa diferencia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Los tipos en 2026 son:

Ejemplo real: Compraste en 2015 por 180.000€ y vendes ahora por 290.000€. La ganancia bruta es 110.000€. Pero antes de aplicar el tipo, puedes restar los gastos de compra y venta: notaría, registro, impuestos que pagaste al comprar, comisión de la inmobiliaria...

Si esos gastos suman 20.000€, la ganancia tributable baja a 90.000€. La factura fiscal: aproximadamente 18.780€. Nada despreciable.

Lo que nadie te cuenta: los gastos de reforma también pueden reducir la ganancia, pero solo si tienes facturas a tu nombre y las obras mejoraron la vivienda (no son reparaciones ordinarias). Guarda todo.

La retención del 3%: el anticipo que muchos confunden con el impuesto final

Si el vendedor no reside en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda. Esto no es el impuesto final, es un anticipo.

Pero hay un caso que sorprende a muchos residentes: cuando vendes y el comprador es una empresa o actúa como empresario, también puede aplicarse esta retención. Si eres residente en España y te retienen ese 3%, lo descontarás en tu declaración de la Renta.

Las tres exenciones que pueden dejarte a cero

Esta es la parte que más vale la pena conocer antes de vender.

1. Reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo lo ganado en comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta de IRPF.

No hace falta reinvertir el mismo día. Puedes incluso haber comprado la nueva vivienda hasta dos años antes de vender la antigua.

El truco: si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Si ganas 80.000€ y reinviertes 40.000€, solo tributas por la mitad.

2. Mayores de 65 años

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está completamente exenta, sin condiciones. No necesitas reinvertir nada.

Antonio, 58 años, con 12 años de hipoteca pendiente, debería apuntar esta fecha en el calendario: si puede esperar hasta los 65 para vender, se ahorra el IRPF entero de la ganancia.

Si tienes más de 65 pero la vivienda no es tu habitual, la exención no aplica automáticamente. Pero si destinas el dinero a una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses, también puedes quedar exento hasta un máximo de 240.000€.

3. Dación en pago y ejecución hipotecaria

Si pierdes la vivienda por no poder pagar la hipoteca, la ganancia patrimonial también queda exenta. Es una protección para situaciones de vulnerabilidad económica.

El caso de Lucía: la casa a nombre de los dos después del divorcio

Lucía, 44 años, divorciada, tiene la casa en copropiedad con su ex. Quieren venderla. La ganancia se reparte al 50% entre los dos, y cada uno tributa por su parte en su propia declaración.

El problema: si uno de los dos no declara correctamente su parte, Hacienda puede reclamar al otro. Y si uno vive fuera de España, el comprador retendrá el 3% de su mitad.

Antes de vender en situación de divorcio, conviene tener muy claro cómo se distribuyen los gastos deducibles y quién declara qué. Puedes leer más sobre esto en nuestra guía sobre hipoteca y divorcio.

Los gastos que puedes restar (y que casi nadie suma)

Esta tabla resume lo que puedes deducir al calcular la ganancia patrimonial:

Los gastos de compra de vivienda que pagaste en su día son deducibles ahora. Si no los tienes documentados, búscalos antes de hacer el cálculo.

Qué hacer si tienes hipoteca y vas a vender

Si tu vivienda tiene hipoteca, al vender tienes que cancelarla. Ese gasto —comisión de cancelación, notaría, registro— también es deducible de la ganancia.

Ojo: si la hipoteca tiene más capital pendiente del que vas a cobrar por la venta, necesitas hablar con el banco antes de poner la casa en el mercado. No es una situación imposible, pero requiere negociación.

Puedes revisar cuánto te queda de hipoteca y qué costaría cancelarla con nuestra calculadora de amortización anticipada.

Lo que haríamos nosotros en tu lugar

Desde hipotecas.me creemos que el error más caro que comete un vendedor es no hacer los cálculos antes de poner precio a la vivienda. Muchos fijan el precio de venta sin descontar los impuestos, y luego se llevan una sorpresa desagradable.

Si estás pensando en vender en 2026, esto es lo que haríamos:

1. Calcula la ganancia real restando todos los gastos deducibles de compra y venta.
2. Comprueba si aplica alguna exención: edad, reinversión, dación en pago.
3. Suma la plusvalía municipal llamando a tu ayuntamiento con el valor catastral en mano.
4. Incluye los impuestos en el precio mínimo que estás dispuesto a aceptar.

Si quieres ver cuánto puedes pedir según tu situación financiera actual, usa nuestro simulador de hipotecas para entender el impacto en tu próxima compra.

Y si estás en campaña de la Renta y tienes dudas sobre cómo declarar una venta del año pasado, no te pierdas nuestra guía sobre deducciones de vivienda en la Renta 2026.