Funcionario, autónomo o divorciado: cuánta hipoteca aprueba el banco según tu perfil y cómo conseguir más

El banco no lee tu nómina. Lee tu perfil completo. Y según ese perfil, puede darte 60.000€ más o 60.000€ menos de lo que esperabas.

Estamos en junio, temporada alta de cierres de compraventa. Muchas personas llegan a la notaría sabiendo que el banco les ha dicho «sí», pero sin entender por qué les ha dado esa cantidad y no otra. Y, sobre todo, sin saber que podían haber conseguido más.

El funcionario: el cliente que los bancos se pelean

Si eres funcionario de carrera, tienes algo que los bancos valoran por encima de todo: ingresos garantizados de por vida. Eso se traduce en condiciones que la mayoría de perfiles no ven ni en sueños.

Marta, 34 años, maestra en Toledo. Salario bruto de 24.000€ anuales (unos 1.600€ netos al mes). Cuando fue al banco esperaba que le dijeran que no llegaba. Le aprobaron 140.000€ a 30 años con una hipoteca fija al 2,45% TIN. Cuota: 551€/mes.

La razón: los bancos aplican a los funcionarios un LTV (el porcentaje del valor de la vivienda que financian) más generoso, y el diferencial que añaden al Euríbor suele ser menor. Algunos bancos tienen productos específicos para este perfil que no aparecen en el comparador general.

Lo que pocos saben: los funcionarios pueden negociar la vinculación. Mientras que a un asalariado del sector privado el banco le exige domiciliar nómina, seguro de vida y seguro de hogar para bajar el tipo, a un funcionario le basta con la domiciliación para conseguir el mismo descuento. Eso son entre 3.000€ y 8.000€ menos en seguros a lo largo de la vida del préstamo.

Si eres funcionario y aún no has explorado las condiciones específicas que te corresponden, puedes ver qué bancos compiten por tu perfil en nuestra sección de hipoteca para funcionarios.

El autónomo: el perfil que más hipotecas pierde por error de documentación

Marcos, 38 años, diseñador gráfico en Valencia. Factura 48.000€ brutos al año. Lleva 6 años dado de alta. Le han rechazado la hipoteca dos veces. El tercer banco se la aprobó.

El problema no era su solvencia. Era cómo presentaba sus ingresos.

Los bancos no miran lo que facturas. Miran lo que declaras en el IRPF como rendimiento neto de actividades económicas. Si optimizas fiscalmente tu declaración para pagar menos impuestos (lo cual es perfectamente legal), el banco ve ingresos bajos y dice no.

Esto es el dilema del autónomo: cuanto menos pagas a Hacienda, menos hipoteca te dan.

En la práctica, para que un banco apruebe a un autónomo una hipoteca equivalente a la de un asalariado con la misma capacidad real de pago, se necesita:

Lo que cambia el resultado: el banco al que vayas. No todos calculan los ingresos del autónomo igual. Algunos usan la media de los dos últimos años. Otros solo el último. Si tu negocio ha crecido, el segundo criterio te favorece. Si ha sido irregular, el primero.

Nuestra lectura en hipotecas.me es que el error más frecuente del autónomo no es su perfil económico, sino ir al banco equivocado con la documentación equivocada. Si estás en esta situación, en nuestra guía de hipoteca para autónomos explicamos exactamente qué bancos aplican cada criterio.

El divorciado: el perfil que nadie tiene en cuenta hasta que ya es tarde

Lucía, 42 años, administrativa en Sevilla. Cobro 1.800€ netos al mes. Divorciada hace dos años. La casa del matrimonio sigue a nombre de los dos, con una hipoteca de 95.000€ pendientes.

Quiere comprar un piso nuevo. El banco le dice que no.

El motivo: aunque Lucía no paga esa hipoteca (la paga su ex), el banco la computa como deuda suya. Eso dispara su ratio de endeudamiento y la deja fuera del umbral del 35%.

Esto es lo que nadie explica: mientras tu nombre figure en una hipoteca, esa cuota cuenta como tuya para cualquier banco, independientemente de lo que diga el convenio de divorcio.

Las opciones reales de Lucía son tres:

1. Extinción de condominio: el ex se queda la casa y Lucía sale de la escritura. El banco tiene que aprobar la novación. Es el camino más limpio pero requiere acuerdo y tiempo.
2. Compensación documental: presentar el convenio regulador que acredita que el ex asume el pago. Algunos bancos lo aceptan para excluir esa cuota del cálculo. No todos.
3. Esperar y acumular historial limpio: si llevas 12-18 meses sin incidencias y el banco ve que la deuda anterior no te ha afectado, algunos flexibilizan el análisis.

Desde hipotecas.me recomendamos que cualquier persona divorciada con vivienda compartida consulte su situación antes de iniciar la búsqueda de piso. El 40% de los rechazos en este perfil son evitables si se actúa antes. Puedes consultar todos los detalles en nuestra guía de hipoteca y divorcio.

Cómo calcula el banco cuánto te da: la fórmula que nadie te explica

Independientemente de tu perfil, el banco aplica siempre la misma lógica:

Ingresos netos × 35% = cuota máxima mensual permitida

A partir de esa cuota, con el tipo de interés actual y el plazo, calcula el capital máximo.

Ejemplo con los datos de hoy (fija al 2,45% TIN, 30 años):

Pero esto es el techo teórico. El banco también aplica el límite del 80% del valor de tasación. Si la vivienda está tasada en 200.000€, el máximo que te dan es 160.000€, aunque tu solvencia permita más.

Puedes calcular tu caso exacto con nuestro simulador de cuánto puedo pedir.

Las tres palancas que más suben el importe aprobado

Esto es lo que los intermediarios hipotecarios hacemos antes de presentar una operación al banco. No es trampa: es saber cómo funciona el sistema.

1. Alargar el plazo

Pasar de 25 a 30 años baja la cuota mensual y permite que el banco apruebe más capital. El coste es pagar más intereses totales, pero si el objetivo es conseguir la vivienda ahora, es la palanca más inmediata.

2. Añadir un cotitular

Dos nóminas suman. Si tienes pareja, familiar o avalista con ingresos, el banco calcula el 35% sobre los ingresos combinados. Ojo: el cotitular asume la deuda al 100%, no al 50%.

3. Reducir deudas previas antes de pedir la hipoteca

Un préstamo de coche de 300€/mes puede quitarte 80.000€ de hipoteca aprobada. Cancelar deudas pequeñas antes de solicitar puede cambiar el resultado. Consulta tu CIRBE (el registro de deudas en el Banco de España) antes de ir al banco: el banco lo va a mirar igualmente.

Qué hacer hoy si aún no tienes la hipoteca aprobada

Si estás en proceso de buscar vivienda este verano, el orden correcto es:

1. Calcula tu capacidad real antes de mirar pisos: simulador de hipoteca según tu sueldo
2. Consulta cuánto necesitas ahorrar para la entrada y los gastos: calculadora de ahorro necesario
3. Si eres autónomo o divorciado, pide una valoración previa antes de presentarte al banco

El banco que te rechaza no siempre tiene razón. A veces solo necesitas presentar la operación de otra manera, en otro banco, o con una semana de preparación que cambia el resultado.

Si quieres que revisemos tu situación antes de que empieces a buscar piso, puedes pedir un estudio gratuito sin compromiso. Es lo que haríamos si fuéramos tú.