Donar una vivienda a un hijo, hermano o pareja: impuestos reales, cuándo es mejor que vender y cómo hacerlo sin perder dinero en 2026

Donar una vivienda parece sencillo. Firmas ante notario, cambias el nombre en el registro y listo. Pero lo que nadie te dice antes es que tanto quien dona como quien recibe pueden acabar pagando más impuestos que si hubieran vendido. En 2026, con la campaña de la Renta en marcha, este es uno de los errores más caros que cometen las familias españolas.

El error que comete casi todo el mundo

Muchas familias creen que donar es gratis porque no hay precio de compraventa. Error. Hacienda ve una donación como una transmisión de riqueza y la grava por dos lados a la vez.

Quien recibe paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Quien dona puede tener que pagar IRPF por la ganancia patrimonial, exactamente igual que si hubiera vendido el piso.

Eso significa que, en muchos casos, una donación mal planificada genera una doble factura fiscal que una venta bien estructurada habría evitado.

Caso real: los padres de Javi, 27 años, Valencia

Javi lleva dos años buscando piso en Valencia. Sus padres tienen un apartamento en la ciudad valorado en 180.000€ que compraron en 2005 por 90.000€. Quieren dárselo sin que pague precio.

Lo que no sabían:

• Su padre tributa en IRPF por la ganancia patrimonial: 180.000 - 90.000 = 90.000€ de ganancia. A los tipos del ahorro (19-28%), eso puede suponer hasta 22.000€ de impuestos para él.
• Javi paga el ISD sobre 180.000€. En la Comunitat Valenciana, sin bonificación especial para hijos, la factura puede superar los 15.000€.
• Además, Javi paga la plusvalía municipal como receptor de la donación.

Total estimado: más de 35.000€ entre los dos. Para un piso que «se regalaba».

El impuesto que cambia según dónde vives

Esta es la clave que ningún medio generalista explica bien: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas. Y las diferencias son brutales.

Lo que esto significa en la práctica: si los padres de Javi vivieran en Madrid, el ISD sería prácticamente cero. En Valencia, se convierte en un problema serio. Puedes revisar las bonificaciones del ITP y donaciones por comunidad autónoma para calcular tu caso concreto.

El problema que nadie menciona: el IRPF del donante

Este es el punto que más sorprende a las familias. Cuando donas una vivienda, Hacienda considera que has «vendido» ese bien a precio de mercado. Aunque no hayas recibido ni un euro.

Si el piso vale hoy más de lo que pagaste, tributas por esa diferencia en el IRPF. Sin excepciones. Sin importar que sea una donación.

Las únicas salidas son:

• Que el piso sea tu vivienda habitual y lleves viviendo en ella al menos los últimos dos años (exención por reinversión o por mayores de 65 años).
• Que el valor actual sea igual o menor al de compra (muy raro en 2026 salvo crisis locales).
• Que hayas comprado antes de 1994 y puedas aplicar los coeficientes de abatimiento que reducen la ganancia.

Si tienes más de 65 años y donas tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF. Este detalle puede cambiar completamente la decisión.

¿Cuándo es mejor vender que donar?

Depende de tres factores: la comunidad autónoma, la relación entre donante y receptor, y si el piso es vivienda habitual o no.

Donar tiene más sentido cuando:

• Vives en Madrid, Andalucía, Canarias o Galicia (ISD casi cero para hijos).
• El donante tiene más de 65 años y dona su vivienda habitual (exención en IRPF).
• El piso no ha ganado mucho valor desde la compra.
• Quieres hacer la transmisión en vida para evitar el proceso de herencia.

Vender tiene más sentido cuando:

• Vives en una comunidad sin bonificaciones en ISD.
• El piso ha ganado mucho valor y el donante es menor de 65 años.
• El receptor puede necesitar financiación (con una compraventa puede pedir hipoteca; con una donación, no hay precio que financiar).
• Quieres que el receptor tenga un precio de compra real que le permita deducir en futuras ventas.

Donar a pareja o hermano: mucho más caro

Todo lo anterior aplica a hijos. Cuando el receptor es la pareja (sin matrimonio) o un hermano, la fiscalidad se complica.

Las bonificaciones del ISD suelen aplicarse solo al grupo I y II (descendientes, ascendientes, cónyuge). Parejas de hecho y hermanos quedan fuera en muchas comunidades.

Ejemplo: donar un piso de 200.000€ a un hermano en Cataluña puede generar una factura de ISD de más de 30.000€. En ese caso, una compraventa a precio real o una donación con precio simbólico puede ser más eficiente fiscalmente.

Si estás en esta situación y tienes hipoteca pendiente, también te interesa revisar qué pasa con la subrogación de esa deuda en la transmisión.

El caso de Lucía: divorciada y con el piso a nombre de los dos

Lucía, 42 años, Sevilla. Divorciada hace dos años. El piso sigue a nombre de ella y su ex. Quiere quedárselo y «donarle» su parte a él para que salga de la escritura.

Esto no es una donación. Es una extinción de condominio, y tributa de forma diferente: solo paga AJD (entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad), no ISD. Es mucho más barato.

Si estás en una situación de divorcio con vivienda compartida, no hagas una donación. Busca la extinción de condominio. La diferencia puede ser de 10.000€ o más. Puedes ver más sobre este proceso en nuestra guía de hipoteca y divorcio.

Cómo hacerlo bien: los pasos que sí funcionan

1. Calcula primero, firma después. Antes de ir al notario, calcula el ISD que pagará el receptor y el IRPF que pagarás tú. Usa un gestor o un asesor fiscal, no improvises.

2. Comprueba las bonificaciones de tu comunidad. Si vives en una comunidad con bonificación alta, la donación puede ser casi gratuita fiscalmente. Si no, valora la compraventa.

3. Si el receptor necesita hipoteca, mejor compraventa. Los bancos no financian donaciones. Si tu hijo necesita hipoteca para completar la operación, necesita un precio de compra. Puedes usar nuestro simulador de hipotecas para ver cuánto podría pedir.

4. Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, dona. Es la situación más favorable: exención de IRPF para ti y, en muchas comunidades, ISD mínimo para el receptor.

5. Documenta el valor correctamente. El valor de referencia catastral es el mínimo que Hacienda acepta. Si donas por debajo, te pueden reclamar la diferencia. Consulta el valor actualizado antes de firmar.

Lo que haríamos nosotros

Desde hipotecas.me, nuestra lectura es clara: la donación es una herramienta potente pero no universal. En comunidades con bonificaciones altas y donante mayor de 65 años, es casi perfecta. En el resto de casos, hay que hacer los números antes de asumir que es la mejor opción.

El error más caro que vemos repetirse es el de familias que firman la donación sin saber que el donante tendrá que declarar una ganancia patrimonial en la Renta. Ese susto llega meses después, cuando ya no hay vuelta atrás.

Si estás en campaña de la Renta ahora mismo y el año pasado hiciste una donación de vivienda, revisa bien tu declaración. Puedes ver los errores más comunes en la Renta si tienes vivienda en este artículo que publicamos esta semana.

Y si estás pensando en hacer la donación este año, calcula primero con nuestro estudio gratuito. Una hora de análisis puede ahorrarte más de lo que imaginas.