Segunda vivienda en 2026: cuánta hipoteca puedes pedir, qué tipos aplican y cuándo es mejor alquilar que comprar

El banco que te financió el 80% de tu primera casa te va a ofrecer el 60% — o menos — para la segunda. Y eso cambia todos los cálculos.

Si estás pensando en comprar una segunda vivienda en 2026, ya sea para verano, para alquilar o como inversión, hay tres cosas que te van a sorprender: cuánto menos financia el banco, cuánto más cara sale la hipoteca y cuánto más pendiente está Hacienda de lo que haces con esa casa.

Esto es lo que necesitas saber antes de firmar nada.

El banco te da menos dinero. Mucho menos

Para la vivienda habitual, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación. Para una segunda vivienda, el límite habitual baja al 60-70%. Algunos bancos, directamente, no financian segundas residencias.

Eso significa que si quieres comprar un apartamento en la costa por 200.000€, necesitas tener ahorrados entre 60.000€ y 80.000€ solo para la entrada. A eso súmale los gastos de compra: entre un 10% y un 12% del precio (notaría, registro, impuestos). Estamos hablando de unos 20.000-24.000€ más.

Total que necesitas tener disponible antes de hablar con el banco: entre 80.000 y 104.000€.

Puedes hacer tus propios números con el simulador de hipotecas para ver exactamente cuánto necesitas según el precio del inmueble.

Los tipos son más altos. Así de claro

Esto es lo que los bancos no publican en su web pero sí te dicen cuando te sientas con el gestor.

Las mejores hipotecas fijas del mercado en abril de 2026 arrancan en torno al 2,1% TIN para vivienda habitual. Para segunda residencia, ese mismo banco te va a ofrecer entre 0,3 y 0,6 puntos más. Es decir, desde el 2,4% hasta el 2,7% TIN.

Parece poco. Pero sobre 120.000€ a 20 años, esa diferencia se traduce en unos 30-45€ más al mes. Y a lo largo de toda la hipoteca, entre 7.000 y 10.000€ más en intereses.

Por qué ocurre esto: el banco asume que si tienes problemas económicos, lo primero que dejas de pagar es la segunda vivienda. El riesgo es mayor, y el precio lo pagas tú.

El caso de Marta: los números reales de comprar un apartamento en Alicante

Marta tiene 42 años, vive en Madrid y gana 3.800€ netos al mes. Lleva años pensando en comprarse algo en Alicante para el verano y para alquilarlo el resto del año.

Encuentra un apartamento de 175.000€. Hace los cálculos:

El banco le ofrece una hipoteca a 20 años al 2,5% fijo. Cuota mensual: 603€.

Su ratio de endeudamiento total (hipoteca Madrid + hipoteca Alicante) sería del 38% de sus ingresos. Justo en el límite. El banco le pide un año más de antigüedad laboral antes de aprobarla.

Hacienda y la segunda vivienda: el impuesto que casi nadie conoce

Aquí viene el dato que más sorprende a la gente.

Si tienes una segunda vivienda y no la alquilas, Hacienda te imputa una renta ficticia en el IRPF. Se llama imputación de rentas inmobiliarias, y funciona así: Hacienda considera que esa casa te genera un rendimiento del 1,1% del valor catastral (o el 2% si el catastro no ha sido revisado en los últimos 10 años). Ese importe se suma a tu base imponible y pagas por él.

Ejemplo: apartamento con valor catastral de 80.000€. Imputación: 880€ al año. Si tu tipo marginal es el 30%, pagas 264€ al año simplemente por tener esa casa vacía.

No es una cantidad enorme, pero es un coste real que la mayoría no tiene en cuenta al hacer los cálculos.

Si la alquilas, Hacienda también lo sabe

Si decides alquilar la segunda vivienda, los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos (hipoteca, IBI, comunidad, seguros, amortización del inmueble), pero ya no tienes la reducción del 60% que aplica al alquiler de vivienda habitual.

Esa reducción del 60% es uno de los grandes privilegios fiscales del alquiler residencial. Solo aplica cuando el inquilino usa el piso como su residencia habitual. Si alquilas por temporadas o como apartamento turístico, esa reducción desaparece.

Resultado: alquilar una segunda vivienda tributa más que alquilar una primera. Esto cambia bastante el análisis de rentabilidad.

Si quieres entender bien cómo afectan los impuestos al vender más adelante, el artículo sobre impuestos al vender vivienda en 2026 explica la plusvalía municipal y la retención del 3% que aplica en las transmisiones.

¿Cuándo es mejor alquilar que comprar?

Desde hipotecas.me, nuestra lectura es esta: comprar una segunda vivienda tiene sentido financiero cuando se cumplen al menos tres condiciones.

Primero, tienes el ahorro necesario sin descapitalizarte (recuerda: mínimo 80.000€ para un apartamento de 175.000€).

Segundo, la rentabilidad bruta del alquiler supera el 4,5-5%. Por debajo de eso, los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, vacíos) se comen el margen.

Tercero, tu horizonte temporal es de al menos 8-10 años. La compra tiene costes de entrada y salida muy altos. Si en 5 años necesitas liquidez, vender tiene costes fiscales y de transacción que pueden superar cualquier revalorización.

Si no se cumplen estas tres condiciones, alquilar la segunda vivienda en vez de comprarla suele ser más rentable. Pagas solo cuando la usas, no tienes hipoteca adicional y tu capacidad de endeudamiento queda libre para otras cosas.

Lo que el banco comprueba antes de aprobar la segunda hipoteca

Algo que muchos descubren tarde: el banco no solo mira tu sueldo. Mira tu CIRBE — el registro de riesgos del Banco de España — donde aparece toda tu deuda viva, incluida la hipoteca de tu vivienda habitual.

Si ya tienes una hipoteca de 900€ al mes y quieres pedir otra de 600€, tu endeudamiento total sería de 1.500€. Si ganas 3.500€ netos, eso es el 43% de tus ingresos. La mayoría de bancos no aprueban por encima del 35-40%.

Solución que funciona: si la primera hipoteca lleva varios años y tienes poco capital pendiente, algunos bancos la ponderan menos. También ayuda presentar ingresos adicionales demostrables (alquileres actuales, dividendos) que suban tu capacidad de endeudamiento.

Si no tienes claro cuánto puedes pedir, la calculadora de hipoteca según sueldo te da una estimación realista en función de tus ingresos y deudas actuales.

Qué hacer hoy si estás valorando comprar una segunda vivienda

Antes de visitar pisos o hablar con ningún banco, haz este orden:

1. Calcula tu capacidad real. No lo que crees que el banco te dará, sino lo que resulta de tu ratio de endeudamiento total. Usa la calculadora de cuánto puedo pedir.

2. Estima los gastos totales de compra. Notaría, registro, ITP o AJD según comunidad. El simulador de gastos de compra de vivienda te da el desglose exacto.

3. Analiza la rentabilidad neta. No la bruta. Descuenta hipoteca, IBI, comunidad, seguros, vacíos y la factura fiscal. Si el resultado es inferior al 4%, replantéate si comprar tiene sentido frente a otras opciones.

4. Habla con un intermediario antes que con el banco. El banco te va a ofrecer lo que tiene. Un bróker hipotecario compara entre varias entidades y puede conseguirte condiciones que no están en la web. En hipotecas.me puedes hacer un estudio gratuito sin compromiso.

La segunda vivienda puede ser una inversión excelente o un agujero en tu economía. La diferencia está en hacer los números bien antes de enamorarte del apartamento.