Cierras hipoteca en junio pero nadie te explica los gastos reales: cuánto cuesta notaría, registro, gestoría y cómo ahorrar sin riesgos legales

Hay un momento en la compra de una casa que nadie te prepara: cuando el banco te dice "todo aprobado" y tú asumes que lo peor ya pasó. Entonces llega la factura de los gastos de formalización y te quedas sin palabras.

Hablamos de entre 1.500€ y 3.500€ que no van a la casa, no van al banco y no los recuperas. Y que muy pocas personas conocen con detalle antes de firmar.

Esto es lo que te cobran, por qué y dónde puedes ahorrar sin que ningún notario te llame luego.

El error que comete casi todo el mundo al calcular lo que necesita

Carmen y Pedro, 38 años, Valencia. Llevan dos años ahorrando para comprar. Tienen 28.000€ guardados, la hipoteca aprobada por 190.000€ y el piso cuesta 230.000€. Hacen la resta: 230.000 - 190.000 = 40.000€ de entrada. Les sobran 12.000€. Respiran.

En la notaría descubren que les faltan 1.800€.

Nadie les había explicado que los gastos de formalización de la hipoteca van aparte. Y que en una operación de ese tamaño, en Valencia, se comen fácilmente entre 1.500€ y 2.200€.

Esto no es un caso raro. Es la norma.

Si quieres saber cuánto necesitas realmente antes de lanzarte, usa nuestra calculadora de cuánto necesito ahorrar antes de comprometerte con nada.

Cuánto cuesta cada gasto y quién lo cobra

Desde la reforma hipotecaria de 2019, los gastos se reparten entre banco y comprador de forma más clara. Pero eso no significa que salgas gratis.

Lo que paga el banco (desde 2019)

La ley obliga al banco a asumir:

• La gestoría que tramita la escritura
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en algunas comunidades supera el 1,5% del importe hipotecado
• Los gastos de notaría de la escritura de hipoteca
• Los gastos de registro de la hipoteca

Esto es importante porque antes de 2019, todo eso lo pagaba el comprador. Ahora no. Pero hay gastos que siguen siendo tuyos.

Lo que pagas tú

Total estimado: entre 1.400€ y 3.000€ según el precio de la vivienda y la comunidad autónoma.

Esto es solo la formalización. El ITP —el impuesto que pagas por comprar una vivienda de segunda mano— va aparte y puede suponer entre el 6% y el 10% del precio. Una partida mucho mayor que ya cubrimos en detalle en el artículo sobre ITP bonificado primera vivienda.

Lo que nadie te dice sobre la notaría

La escritura de compraventa la paga el comprador. Y aquí hay algo que sorprende a mucha gente: el arancel notarial es público y está regulado por ley. Todos los notarios cobran lo mismo por el mismo acto. No puedes negociar el precio.

Lo que sí puedes hacer es elegir notario. Y eso importa por dos razones:

1. Puedes ir a uno que tenga disponibilidad en las fechas que necesitas (en junio la agenda se colapsa)
2. Puedes ir a uno que te explique bien lo que firmas, no al que te asigne el banco por defecto

Desde hipotecas.me creemos que elegir tu propio notario es uno de los derechos más infrautilizados en una compraventa. El banco puede sugerirte uno. No puede imponértelo.

La FEIN —la Ficha Europea de Información Normalizada que el banco te entrega antes de firmar— debe llegar al notario al menos 10 días antes de la firma. Si no lo hace, la operación no puede cerrarse. Comprueba que el banco la envía a tiempo.

El registro: el gasto que más varía y que menos se explica

Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad cuesta entre 300€ y 700€ dependiendo del precio del inmueble. El arancel también está regulado, pero tiene tramos y hay conceptos adicionales que pueden sumarse.

Lo que mucha gente no sabe: si no inscribes la compraventa, la propiedad no es tuya frente a terceros. Puedes tener la escritura firmada ante notario y que alguien con una carga anterior sobre esa vivienda tenga preferencia sobre ti. El registro no es opcional.

Puedes consultar si la vivienda tiene cargas previas antes de comprar a través de la nota simple. Es el documento que te dice si hay hipotecas, embargos o limitaciones sobre la finca. Cuesta unos 10€ y puede salvarte de un problema enorme.

La gestoría: aquí sí puedes ahorrar

Este es el punto donde más margen tienes.

El banco tiene su gestoría. La usará para tramitar la escritura de hipoteca, que es su parte. Pero para la escritura de compraventa puedes contratar la tuya propia.

La diferencia de precio puede ser de 200€ a 400€ entre una gestoría vinculada al banco y una independiente. Y la gestoría independiente trabaja para ti, no para el banco.

¿Qué hace una gestoría en este proceso?

• Recoge las escrituras del notario
• Liquida los impuestos (ITP o IVA según el caso)
• Inscribe en el Registro
• Te devuelve las escrituras originales

Si tienes una gestoría de confianza —la de tu asesor fiscal, la que lleva tu empresa— úsala. Si no, pide presupuesto a dos o tres antes de aceptar la del banco.

La tasación: el gasto que ya deberías haber pagado

Si estás cerrando en junio, probablemente ya pagaste la tasación. Pero si aún no lo has hecho, conviene saberlo: la tasación la paga siempre el comprador, aunque el banco la encargue.

Cuesta entre 300€ y 600€ según el tamaño y ubicación del inmueble. Y tiene una trampa: si la tasación sale por debajo del precio de compra, el banco te financia sobre el valor tasado, no sobre el precio acordado. Eso puede dejarte sin financiación suficiente.

Cubrimos ese escenario en detalle aquí: qué pasa cuando la tasación sale baja y cómo renegociar.

El resumen que deberías haber recibido antes de firmar

Esto es lo que debería decirte cualquier banco o intermediario desde el primer día:

Para una vivienda de segunda mano de 200.000€ en una comunidad con ITP al 8%:

Eso significa que para comprar una vivienda de 200.000€ con una hipoteca del 80% (160.000€), necesitas tener ahorrados 58.150€, no 40.000€.

Muchas operaciones se caen en junio porque alguien hizo esa cuenta mal al principio. O nadie se la hizo.

Qué hacer hoy si cierras en las próximas semanas

Si tienes fecha de firma próxima, haz esto ahora:

1. Pide al banco el desglose exacto de gastos que te corresponden a ti. Tienen obligación de dártelo.
2. Elige tu notario. No tienes que aceptar el que te proponga el banco.
3. Compara gestorías. Pide presupuesto a una independiente antes de aceptar la vinculada.
4. Comprueba que la FEIN está enviada al notario con al menos 10 días de antelación.
5. Usa nuestra calculadora de gastos de compra para ver el desglose completo de tu operación: gastos compra vivienda.

Los gastos de formalización no se negocian. Pero saber exactamente cuánto son, con tiempo, te permite llegar a la firma sin sorpresas. Y eso, en una operación de esta magnitud, vale mucho más que cualquier descuento.