Pareja sin casarse comprando casa juntos: copropiedad, hipoteca y qué pasa si se rompe la relación

Cada año, miles de parejas en España compran una casa juntos sin estar casadas. Lo hacen con ilusión, con un plan de vida y, casi siempre, sin saber que están firmando un contrato legal que puede complicarse mucho si la relación se rompe.

No hay régimen de gananciales que proteja a ninguno. No hay divorcio que regule la separación de bienes. Solo hay un contrato de compraventa, una hipoteca conjunta y, si las cosas van mal, un problema que puede tardar años en resolverse.

Esto es lo que necesitas saber antes de firmar.

La trampa que nadie te explica en el banco

Cuando una pareja no casada compra una casa, cada uno es propietario de una parte. En la escritura pone, literalmente, que A es dueño del 50% y B es dueño del 50%. Eso se llama copropiedad —o condominio en términos jurídicos— y tiene reglas propias que no tienen nada que ver con el matrimonio.

El banco, mientras la hipoteca se paga, trata a los dos como un solo deudor. Si uno deja de pagar, el otro responde por el 100% de la deuda. No por su mitad. Por todo.

Eso significa que si tu pareja pierde el trabajo mañana y deja de aportar su parte, el banco te reclama a ti la cuota entera. Y si no pagas, el banco puede embargar la vivienda entera, aunque tú hayas pagado siempre tu parte.

La hipoteca conjunta no divide la deuda. La multiplica el riesgo.

El caso de Marta y Álvaro, Madrid, 32 años

Marta y Álvaro llevan cuatro años juntos. Ella trabaja en una consultora, él es diseñador freelance. En julio de 2026 cierran la compra de un piso de 280.000 euros en Vallecas. Piden 196.000 euros de hipoteca al 70% del valor.

Firman al 50% cada uno. La cuota hipotecaria es de unos 870 euros al mes a tipo fijo. Cada uno paga 435 euros. Todo perfecto.

Dos años después, se separan. Álvaro quiere quedarse con el piso. Marta quiere su parte y marcharse. ¿Qué pasa?

Sin un acuerdo previo, tienen tres opciones:

1. Uno compra la parte del otro. Álvaro tendría que pagar a Marta el valor de su 50% del piso (lo que valga entonces) y convencer al banco de que puede asumir la hipoteca solo. El banco puede decir que no si su sueldo no cubre el ratio de endeudamiento.

1. Venden el piso y reparten. La opción más limpia, pero ninguno quiere irse. Y si el mercado ha bajado, pueden perder dinero.

1. Acción de división de cosa común. Si no se ponen de acuerdo, cualquiera puede ir al juzgado y pedir que se venda el piso en subasta pública. La subasta casi siempre sale por debajo del precio de mercado. Los dos pierden.

Nadie les explicó esto cuando firmaron.

Cómo repartir el porcentaje de propiedad (y por qué el 50/50 no siempre es justo)

En España, la escritura de compraventa puede reflejar el porcentaje que cada uno quiera. No tiene que ser mitad y mitad.

Si uno aporta 40.000 euros de entrada y el otro aporta 10.000 euros, tiene sentido que la escritura refleje esa diferencia. Por ejemplo, 80% y 20%. O el porcentaje que acordéis.

Esto es legal, está permitido y puede ahorrarte muchos problemas después.

El error más común: firmar al 50/50 porque "es lo más sencillo" aunque uno haya puesto mucho más dinero. Después, si os separáis, el que puso más no puede reclamar más. La escritura manda.

Desde hipotecas.me recomendamos siempre que el porcentaje de propiedad refleje la aportación real de cada uno, incluyendo la entrada. Es un papel, pero es el papel que protege tu inversión.

El documento que muy pocas parejas firman (y que salva miles de euros)

Existe algo llamado pacto de convivencia o acuerdo de pareja de hecho. No es obligatorio. No lo pide el banco. Casi nadie lo firma.

Es un contrato privado —o notarial, si queréis más seguridad— donde acordáis por escrito:

• Qué porcentaje tiene cada uno del piso
• Quién paga qué gastos (hipoteca, IBI, comunidad, derramas)
• Qué pasa si uno quiere vender y el otro no
• Cómo se valora el piso si uno quiere comprar la parte del otro
• Qué ocurre si uno fallece

Un notario cobra entre 200 y 500 euros por redactar este documento. Es la inversión más rentable que podéis hacer al comprar una casa juntos.

Sin él, en caso de ruptura, solo queda la negociación o el juzgado.

Lo que pasa con la hipoteca si os separáis

Aquí viene la parte que más sorprende a la gente.

Separarse como pareja no os separa de la hipoteca. El banco no sabe que ya no sois pareja. Para el banco, seguís siendo dos deudores solidarios hasta que alguien haga algo.

Para quitar a uno de la hipoteca hay dos caminos:

1. Novación hipotecaria: El banco acepta cambiar el contrato y dejar solo a uno como titular. Requiere que ese titular tenga solvencia suficiente para asumir la deuda solo. El banco puede negarse. Y muchos lo hacen.

2. Subrogación con cambio de banco: Si tu banco no acepta la novación, puedes intentar cambiar de banco llevándote solo la hipoteca a tu nombre. Más trámites, pero a veces es la única salida.

Mientras no se resuelve, los dos seguís apareciendo en la CIRBE —el registro de deudas del Banco de España— como titulares de esa hipoteca. Eso significa que el que se va no puede pedir otra hipoteca fácilmente. Está atado.

El dato que los bancos no publican: en muchas rupturas de parejas no casadas, el proceso de quitar a uno de la hipoteca tarda entre 6 y 18 meses. Durante ese tiempo, ambos siguen siendo responsables de la deuda entera.

Qué pasa si uno de los dos fallece

Esta es la pregunta que menos se hace y más importa.

Si uno de los dos fallece sin testamento, su parte del piso no va automáticamente al otro. Va a sus herederos legales: padres, hermanos, hijos de una relación anterior.

Eso significa que, de un día para otro, podrías tener como copropietario al padre de tu pareja o a un hermano con quien nunca has hablado.

La solución es doble:

• Testamento: Cada uno puede dejar su parte al otro en testamento. Cuesta menos de 60 euros ante notario y da una protección enorme.
• Seguro de vida: Si uno fallece, el seguro cubre el capital pendiente de la hipoteca. El banco suele pedirlo al firmar. Asegúrate de que el beneficiario sea tu pareja, no tus padres.

Los gastos que nadie calcula al separarse

Romper una copropiedad tiene costes reales que van más allá del precio emocional.

La extinción de condominio —el proceso legal para que uno se quede con el 100% del piso— tributa por AJD, el impuesto de actos jurídicos documentados. Es mucho más barato que una compraventa normal, pero tiene un coste que pocos prevén.

Si el piso ha subido de valor, el que vende su parte también puede tener que pagar IRPF por la ganancia. Hacienda no entiende de rupturas sentimentales.

Si estás en esta situación ahora mismo

Si estáis a punto de comprar juntos sin casaros, esto es lo que haríamos nosotros:

1. Decidid el porcentaje real antes de firmar. Que refleje lo que cada uno aporta.
2. Firmad un pacto de convivencia ante notario. 300 euros ahora pueden ahorrarte 30.000 después.
3. Revisad el seguro de vida de la hipoteca. El beneficiario debe ser tu pareja, no tus padres.
4. Haced testamento. Los dos. Es rápido, barato y evita sorpresas enormes.
5. Usad nuestro simulador de hipotecas para calcular cuánto podéis pedir entre los dos y qué cuota os corresponde según vuestros ingresos reales.

Comprar casa en pareja sin casarse no es más arriesgado que hacerlo casados. Pero requiere más planificación, porque la ley no os da una red de seguridad automática. Tenéis que construirla vosotros.

Y cuanto antes lo hagáis, mejor.