Sueldo mínimo real para comprar casa en 2026 según tu edad y región

Hay una pregunta que millones de personas se hacen en voz baja mientras pagan el alquiler: ¿cuánto tendría que ganar para poder comprar? En 2026, la respuesta ya no es la misma en Madrid que en Salamanca, ni con 28 años que con 45. Y los tipos actuales lo cambian todo.

Con la mejor hipoteca fija del mercado en el 2,1% TIN y la variable rondando el 3,46% TIN, los números son muy diferentes según dónde quieras vivir. Aquí están los cálculos que nadie te pone juntos.

El error que comete casi todo el mundo al calcular si puede comprar

La mayoría piensa: "¿Cuánto cuesta el piso? ¿Me llega para la cuota?" Pero el banco no piensa así.

El banco aplica la ratio de endeudamiento: tu cuota hipotecaria no puede superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Si ganas 2.000€ netos, tu cuota máxima es de unos 600-700€. Lo que pagues de alquiler, coche o préstamos personales también cuenta.

Además, el banco solo financia el 80% del valor de tasación. El 20% restante más los gastos de compra (notaría, registro, ITP, gestoría) suman entre un 10-12% adicional. En total, necesitas tener ahorrado entre el 28-32% del precio del piso antes de pedir la hipoteca.

Ese es el dato que nadie te dice cuando te preguntan si puedes comprar.

Lo que paga cada perfil según su ciudad: los números reales

Hemos calculado el sueldo neto mínimo necesario para comprar un piso de 90 m² en las principales ciudades españolas, asumiendo una hipoteca a 30 años al 2,1% fijo (la mejor oferta del mercado hoy) y el criterio del 35% de endeudamiento máximo.

Fuente: precios por m² actuales + simulador de hipotecas con tipo fijo 2,1% TIN a 30 años.

Lo que ves aquí es brutal: para comprar un piso normal en Madrid necesitas ganar más de 3.200€ netos al mes. Eso equivale a un bruto de aproximadamente 55.000-60.000€ anuales. El salario medio en España está en torno a los 27.000€ brutos. Hay una brecha enorme.

Valencia y Sevilla son otra historia. Con un sueldo de 1.700-1.800€ netos, los números empiezan a cuadrar.

La edad importa más de lo que crees

Aquí viene el dato que la mayoría no tiene en cuenta: el banco no te va a dar una hipoteca a 30 años si tienes 48 años.

La mayoría de entidades limitan la hipoteca para que el último pago se haga antes de los 75-80 años. Eso significa que si tienes 45 años, el plazo máximo es de 30-35 años en el mejor caso. Si tienes 50, puede ser de 25 años. Y a menor plazo, mayor cuota mensual y, por tanto, mayor sueldo necesario.

Caso real: Marta, 47 años, Valencia

Marta trabaja como técnica de laboratorio en Valencia. Gana 2.200€ netos al mes. Quiere comprar un piso de 180.000€. El banco le ofrece un plazo máximo de 28 años porque no quiere que la hipoteca llegue más allá de sus 75.

Con un tipo fijo del 2,1% a 28 años, su cuota sería de 673€/mes. Eso representa el 30,6% de su sueldo. Está en el límite, pero dentro del umbral.

Si tuviera 35 años y pudiera pedir la hipoteca a 35 años, la cuota bajaría a 609€/mes y le sobraría más margen. La diferencia mensual es de 64€, pero en 28 años acumulados son más de 21.500€ adicionales en cuotas solo por la edad.

Puedes ver exactamente cómo cambia tu situación según tu edad en nuestra herramienta ¿qué casa puedo comprar según mi edad?.

Variable vs fija: el sueldo que necesitas cambia bastante

Con la hipoteca variable hoy en el 3,46% TIN (Euríbor actual al 2,765% más el diferencial habitual de 0,7 puntos), los cálculos se disparan respecto a la fija.

Eso significa que si optas por variable en Madrid, necesitas ganar aproximadamente 600€ netos más al mes que con la fija para mantenerte en el umbral del 35%. No es una diferencia menor.

Nuestra lectura en hipotecas.me es clara: con el Euríbor en niveles que ya han subido respecto al mes anterior (+0,2 puntos en abril), y con la fija más barata del mercado en el 2,1%, hay muy pocos perfiles para los que la variable tenga sentido hoy. Salvo que planees vender o amortizar en menos de 7 años.

Los ahorros previos: la barrera que nadie menciona

Todo lo anterior asume que ya tienes los ahorros. Pero, ¿cuánto necesitas exactamente?

Para un piso de 200.000€:

• 20% de entrada: 40.000 €
• Gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría): entre 16.000 y 22.000 € según la comunidad autónoma
• Total mínimo: entre 56.000 y 62.000 €

Para Madrid o Barcelona, donde un piso de 90 m² supera los 370.000€, los ahorros necesarios se van a 100.000-120.000€ antes de entrar por la puerta del banco.

Si estás calculando cuánto tiempo necesitas para llegar a esa cifra, nuestra calculadora de cuánto necesito ahorrar te da el número exacto según tu situación.

El perfil que mejor lo tiene en 2026: y no es el que te imaginas

Contrariamente a lo que parece, el perfil que mejor lo tiene en 2026 no es el joven de 28 años con contrato fijo. Es la persona de 35-42 años con pareja, dos sueldos y ahorros acumulados.

¿Por qué? Porque el banco suma los dos ingresos, el plazo aún es largo (30-35 años), y si han estado ahorrando durante 5-8 años tienen la entrada cubierta. Dos sueldos de 1.800€ netos cada uno (3.600€ conjuntos) permiten afrontar una cuota de hasta 1.260€/mes, lo que da acceso a hipotecas de hasta 337.000€ en fija al 2,1% a 30 años.

Eso es un piso de 420.000€ en precio de mercado. Suficiente para comprar en Valencia, Sevilla, o en zonas periféricas de Madrid y Barcelona.

El perfil que peor lo tiene, sin sorpresas, es el joven solo con un sueldo de 1.500€ netos en Madrid o Barcelona. Los números simplemente no cuadran con los precios actuales, aunque tenga contrato indefinido y ahorros. Para ese perfil, el aval ICO puede ser la única puerta de entrada real.

Qué hacer si hoy no llegas al umbral

Si has llegado hasta aquí y los números no te cuadran, no estás solo. Esto es lo que haríamos nosotros en tu lugar:

1. Calcula tu ratio real con la herramienta de cuánto puedo pedir según mi sueldo. Muchas personas se sorprenden de que el banco les da más de lo que pensaban, o menos.

1. Compara ciudades y barrios. Los precios dentro de una misma provincia varían hasta un 40%. Un barrio diferente puede cambiar completamente el cálculo.

1. Revisa el comparador de hipotecas. La diferencia entre la mejor y la peor hipoteca del mercado hoy puede suponer más de 30.000€ en intereses totales en 30 años.

1. Si estás en un momento de incertidumbre, pide un estudio gratuito. En 24-48 horas sabrás exactamente a qué puedes optar con tu perfil real, sin compromiso.