¿Se puede pedir una hipoteca a 40 años?

Lo que dice la ley

La Ley 5/2019, que regula las hipotecas sobre vivienda, no fija un plazo máximo: lo decide cada banco dentro de su política de riesgos y lo publica en las condiciones de cada producto (lo vemos en el plazo de la hipoteca). El límite de 30 años que muchos recuerdan venía de la Ley 2/1981 (art. 5) y solo se aplicaba a los préstamos que respaldaban las cédulas hipotecarias de los bancos; esa ley está derogada desde el 8 de julio de 2022. Aun así, 30 años sigue siendo el plazo máximo habitual que publican los bancos, y el que usan todas nuestras calculadoras.

Cuánto cambia la cuota y cuánto pagas de más

Plazo	Cuota mensual	Intereses totales
30 años	712 €	106.320 €
35 años	660 €	127.200 €
40 años	622 €	148.560 €

Ejemplo: 150.000 € al TIN fijo mediano del comparador hoy (3,95 %), que no es una oferta. Cuota con la fórmula de nuestros simuladores (sistema francés).

Alargar el plazo baja poco la cuota y sube mucho los intereses, porque durante más años pagas intereses sobre un capital que baja despacio. Por eso un plazo más largo no te hace más solvente: la Ley 5/2019 obliga al banco a evaluar si podrás pagar con tus ingresos durante toda la vida del préstamo (art. 11), y a más años, más incertidumbre.

La edad decide antes que el plazo

Cada banco fija la edad a la que la hipoteca tiene que quedar pagada; nuestras calculadoras usan 75 años como referencia. Con ese límite, un plazo de 40 años solo es posible si tienes 35 años o menos, y con más de 45 ni siquiera llegas a 30: la tabla por edades está en edad máxima para pedir una hipoteca.

Si la cuota a 30 años no te cabe

• Más entrada o una vivienda algo más barata: mira hasta dónde llegas en qué casa puedo comprar.
• Un cotitular: suma sus ingresos a los tuyos (cotitular o avalista).
• Si eres joven y te falta ahorro: el aval ICO no alarga el plazo, pero cubre parte de la entrada.
• Si un banco te ofrece más de 30 años: compara la TAE y el importe total adeudado de su FEIN con los de otra oferta a 30 (qué mirar en cada oferta, en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España).

Compara cuotas y plazos con tus cifras en el simulador de hipotecas.