El día de la firma: qué revisar en la escritura, nota simple y contrato antes de estampar tu nombre

Cada año, miles de compradores firman su hipoteca sin haber leído la escritura completa. No porque sean descuidados. Porque nadie les dijo qué buscar, qué preguntar y qué puede pararse si algo no cuadra. Este artículo es lo que deberías leer la noche antes de ir a la notaría.

Lo que pasa el día de la firma (y que casi nadie te cuenta)

El acto notarial no es un trámite de media hora. Es un contrato vinculante de 20 o 30 años que se firma en una mesa, con cierta presión de tiempo y mucha terminología legal. El banco lleva a su notario. Tú llevas tus nervios.

Lo que muy poca gente sabe: tienes derecho a acudir al notario el día anterior para revisar la escritura sin firmar nada. Es un derecho recogido en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (la LCCI). No es un favor que te hace el banco. Es tu derecho.

Si el banco o el notario te dicen que no es posible, es una señal de alerta.

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El caso de Marta y Rodrigo: 4.800€ que casi firman sin querer

Marta, 34 años, y Rodrigo, 37, compraron un piso en Zaragoza el año pasado. Piso de segunda mano, precio acordado: 198.000€. Hipoteca aprobada por su banco habitual.

El día de la firma, revisando la escritura en la notaría, detectaron que el tipo de interés del primer año no era el 1,99% que habían negociado, sino el 2,35%. Una diferencia de 0,36 puntos que en los primeros 12 meses suponía casi 480€ más en intereses. A 30 años, el impacto acumulado superaba los 4.800€.

El banco dijo que era "un error administrativo". Lo corrigieron antes de firmar. Pero si Marta y Rodrigo no hubieran leído la escritura, nadie les habría devuelto ese dinero.

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Checklist real: qué revisar antes de firmar

1. La nota simple: tu primera línea de defensa

Antes de la firma, pide una nota simple para hipoteca actualizada del inmueble. Debe ser de los días previos, no de hace tres meses.

Qué buscar:

• Cargas pendientes: embargos, hipotecas anteriores, servidumbres. Si el vendedor tiene una hipoteca, debe cancelarse antes o simultáneamente a tu compra.
• Titularidad correcta: el vendedor que aparece en el contrato debe coincidir exactamente con el titular registral.
• Descripción del inmueble: metros cuadrados, distribución, anejos (garaje, trastero). Si en la nota simple pone 78 m² y tú compraste 85 m², hay un problema.
• Régimen de propiedad: si es una vivienda en comunidad de propietarios, comprueba que no hay derramas extraordinarias pendientes que heredes como nuevo propietario.

2. La escritura de compraventa: los cinco puntos críticos

Precio y forma de pago. El precio escriturado debe coincidir con el precio real que pagas. Escriturar por debajo del precio real es fraude fiscal. Pero también comprueba que el precio escriturado coincide con lo que acordaste, sin añadidos sorpresa.

Distribución del precio. Si hay garaje o trastero incluidos, deben aparecer con su precio desglosado o como anejos. Esto afecta al ITP que pagarás y a futuras ventas.

Fecha de entrega de llaves. Que quede escrita. Si el vendedor sigue viviendo en el piso, la fecha de desocupación debe estar en la escritura.

Gastos e impuestos. Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga el AJD en hipotecas nuevas. Pero en la compraventa, el ITP lo paga el comprador. Verifica que no te están cargando gastos que no te corresponden. Puedes revisar cuánto pagas exactamente según tu comunidad en nuestro simulador de ITP por comunidad autónoma.

Estado de cargas. Debe constar expresamente que la vivienda se transmite libre de cargas, o que la hipoteca anterior queda cancelada en ese mismo acto.

3. La escritura de hipoteca: lo que el banco no te señala

Esta es la parte más densa. Y la más importante.

TIN y TAE. El TIN es el tipo nominal que usas para calcular tu cuota. La TAE incluye todos los costes del préstamo. Ambos deben coincidir exactamente con lo que aparece en la FEIN que te entregaron días antes. Si no tienes la FEIN, para la firma.

Comisiones. Revisa que no hayan aparecido comisiones nuevas que no estaban en la oferta. Comisión de apertura, de subrogación, de amortización anticipada. Cada una debe estar exactamente como se acordó.

Vinculaciones. Si contrataste seguros o productos vinculados a cambio de una bonificación en el tipo, deben aparecer en la escritura. Y debe quedar claro qué pasa si en el futuro cancelas esos productos: si el tipo sube, cuánto sube exactamente.

Cláusula de vencimiento anticipado. Es la cláusula que permite al banco reclamarte toda la deuda si dejas de pagar. Desde 2019 está regulada: el banco solo puede activarla tras 12 cuotas impagadas en la primera mitad del préstamo o 15 cuotas en la segunda mitad. Comprueba que la escritura no incluye condiciones más agresivas.

Capital, plazo y cuota. La cuota hipotecaria que aparece en la escritura debe coincidir con la que calculaste. Si hay diferencia de más de 5€, pregunta por qué. Puedes comprobarlo con nuestro simulador de hipotecas antes de entrar a la notaría.

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Lo que puedes hacer en la notaría que muy poca gente hace

El notario es imparcial. No trabaja para el banco ni para el vendedor. Trabaja para la ley. Esto significa que puedes preguntarle directamente:

• "¿Esta cláusula es habitual o es restrictiva para mí?"
• "¿Qué pasa si no pago tres meses seguidos?"
• "¿Puedo amortizar sin penalización en cualquier momento?"

El notario tiene obligación de explicarte lo que no entiendas. Si sientes que no te está atendiendo, puedes pedir que quede constancia en el acta de que no has recibido explicación suficiente. Eso frena cualquier firma.

Y si encuentras algo que no cuadra: puedes no firmar. No hay penalización legal por no firmar en el momento si detectas un error en la escritura. El banco tendrá que corregirlo y fijar una nueva fecha.

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La FEIN: el documento que deberías haber leído diez días antes

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento que el banco está obligado a entregarte al menos 10 días hábiles antes de la firma. Es, básicamente, un resumen estandarizado de las condiciones de tu hipoteca.

Si el día de la firma encuentras algo en la escritura que no coincide con la FEIN, tienes motivos para detener la firma. La FEIN es vinculante para el banco. La escritura no puede empeorar sus condiciones.

Guarda tu FEIN. Llévala a la notaría. Compara punto por punto.

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Qué hacer si ya firmaste y encuentras un error

Si después de firmar detectas una discrepancia, no todo está perdido. Tienes opciones:

• Errores materiales (un número mal escrito, una fecha incorrecta): se corrigen con una escritura de subsanación. Normalmente sin coste para ti.
• Cláusulas abusivas: desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2017 y la posterior reforma legal, los tribunales han anulado miles de cláusulas. Si crees que algo es abusivo, consulta con un abogado especializado.
• Gastos indebidos: si firmaste antes de 2019 y pagaste el AJD, podrías tener derecho a reclamación dependiendo de tu caso concreto.

Si heredaste una vivienda con hipoteca y tienes dudas sobre las cargas que asumiste, este artículo sobre heredar vivienda con hipoteca puede ayudarte a entender tus opciones.

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Qué hacer hoy si tu firma es pronto

Si tienes fecha de firma en los próximos días, esto es lo que haríamos nosotros:

1. Pide la escritura al notario hoy mismo para revisarla antes del acto. Es tu derecho.
2. Solicita una nota simple actualizada del inmueble en el Registro de la Propiedad.
3. Compara la escritura con tu FEIN punto por punto: tipo de interés, comisiones, vinculaciones, plazo.
4. Lleva este checklist impreso a la notaría y marca cada punto antes de firmar.
5. Si algo no cuadra, para. Tienes derecho. El banco puede corregir errores.

Y si aún no tienes hipoteca aprobada pero estás en proceso, puedes usar nuestro comparador de hipotecas para asegurarte de que las condiciones que te ofrecen son competitivas antes de llegar a la notaría.