¿Cómo se financia una vivienda en cooperativa?

Qué es una cooperativa de viviendas

Es una sociedad que forman los futuros propietarios para comprar el suelo y construir sus casas a precio de coste: la cooperativa es la promotora, y cada socio recibe su vivienda al terminar la obra. La regulan la Ley de Cooperativas estatal (arts. 89 a 91) o la ley de cooperativas de la comunidad autónoma donde actúe la cooperativa; los estatutos dicen cómo se adjudican las viviendas y qué pasa si un socio se da de baja. Léelos antes de firmar.

Fase 1: las aportaciones durante la obra

Mientras se compra el suelo y se construye, los socios pagan aportaciones periódicas, normalmente con sus ahorros. Esas cantidades tienen que ir a una cuenta especial y estar garantizadas con un aval bancario o un seguro que te las devuelva si la obra no se termina: la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación lo exige a quien promueve viviendas, incluidas las cooperativas (disposición adicional primera). Pide el certificado individual de tu garantía.

A la vez, la cooperativa suele pedir un préstamo promotor con hipoteca sobre el suelo y la obra para pagar la construcción. Ese préstamo es de la cooperativa, no tuyo, hasta que se reparte entre las viviendas.

Fase 2: la hipoteca al recibir la vivienda

Al terminar la obra, el préstamo promotor se divide entre las viviendas y tienes dos opciones (Banco de España: comprar sobre plano y el préstamo del promotor):

• Subrogarte en la parte que corresponde a tu vivienda: pasas a ser el prestatario con las condiciones pactadas para los adquirentes. El banco tiene que aprobarlo, porque evalúa tu solvencia como en cualquier hipoteca (Ley 5/2019, art. 11), y puede cobrar una comisión de subrogación si estaba pactada.
• Pedir una hipoteca nueva a otra entidad y cancelar tu parte del préstamo promotor. Puede salir mejor si las condiciones del préstamo promotor no son buenas: compara la TAE y los gastos de las dos opciones en su FEIN.

En los dos casos, el banco presta sobre el menor entre el coste de adjudicación y la tasación de la vivienda terminada, y según el Banco de España: consejos para firmar tu primera hipoteca las entidades no suelen pasar del 80 %. Lo que no cubra la hipoteca sale de las aportaciones que ya hiciste.

Los riesgos que hay que mirar

• El precio no está cerrado: compras a precio de coste, y si la obra se encarece, ese coste lo asumen los socios.
• Los plazos: la obra puede retrasarse, y tu hipoteca no se firma hasta que recibes la vivienda.
• La garantía de lo que adelantas: sin aval o seguro individual, tus aportaciones están expuestas si la cooperativa no termina.

Las diferencias con una vivienda ya construida las vemos en obra nueva o segunda mano. Si dudas entre subrogarte o pedir otra hipoteca, pide un estudio gratuito y compara.