Euríbor baja en julio: en qué ciudades tu cuota hipotecaria baja más si cierras ahora

El Euríbor cierra junio en el 2.728% y arranca julio a la baja. Para quien tiene hipoteca variable con revisión pendiente, esto es dinero real en la cuenta. Pero no todos bajan igual: el ahorro mensual depende del precio de la vivienda en tu ciudad, de cuánto pediste al banco y del tipo de hipoteca que firmaste.

Esto es lo que nadie calcula para ti. Nosotros sí.

Por qué julio es diferente a los meses anteriores

El BCE se reúne este mes y el mercado ya descuenta que los tipos podrían seguir bajando. El Euríbor lo lleva anticipando desde hace semanas: ha caído más de 0.2 puntos respecto al mismo mes del año pasado.

Lo que eso significa en la práctica: si tu hipoteca se revisa ahora, lo hace con un índice bastante más bajo que hace doce meses. No es una bajada simbólica. Es una bajada que se nota en la transferencia de cada mes.

Además, estamos en temporada alta de compraventa. Muchos compradores están cerrando operaciones antes del verano. Y aquí está el matiz que los bancos no te cuentan: quien firma hipoteca variable esta semana ya parte de un Euríbor bajo, sin esperar a que le revisite dentro de un año.

Los números reales por ciudad: cuánto bajas según dónde vives

El precio medio de la vivienda varía enormemente según la ciudad. Y como la hipoteca depende del precio de compra, el ahorro mensual también varía. Hemos calculado la cuota hipotecaria para el perfil más habitual: primera vivienda, financiación del 80%, plazo de 30 años, hipoteca variable al Euríbor + 0.7%.

Con el Euríbor actual en 2.728%, el tipo aplicado es aproximadamente el 3.43% TIN.

En Madrid, quien revisa hipoteca ahora ahorra 456 euros al año respecto a hace doce meses. En Sevilla, unos 228 euros. No es lo mismo, pero tampoco es despreciable.

El perfil de Laura: variable revisada en julio, Madrid, 250.000€ pendientes

Laura tiene 38 años, vive en Carabanchel y firmó su hipoteca variable en 2021. Le quedan 250.000 euros de capital pendiente y 22 años de plazo. Su banco revisa el tipo cada julio usando el Euríbor del mes anterior.

Hace un año, con el Euríbor rozando el 3.65%, pagaba 1.145 euros al mes.

Este julio, con el Euríbor en 2.728% y su diferencial de 0.8 puntos, su tipo baja al 3.528%. Su nueva cuota: 1.108 euros al mes.

37 euros menos al mes. 444 euros al año. Sin hacer nada. Sin llamar al banco. Sin firmar nada.

Lo que Laura no sabe todavía es que podría ir más lejos. Si subrogara su hipoteca a uno de los bancos que ahora ofrecen Euríbor + 0.7% (frente a su actual + 0.8%), el ahorro anual se dispararía hasta los 600 euros.

¿Y si firmas hipoteca nueva ahora? Lo que cambia en julio

Quien cierra hipoteca variable esta semana parte ya de ese Euríbor bajo. Pero hay algo más importante: las hipotecas fijas también han bajado.

El tipo medio de las hipotecas fijas está en el 2.80%, y las mejores ofertas del mercado llegan al 2.45% TIN. Hace un año, firmar fijo por debajo del 3% era casi imposible.

Eso crea una situación inédita: la brecha entre fija y variable se ha estrechado tanto que la elección ya no es tan obvia.

La hipoteca mixta sale más barata al principio, pero asumes riesgo cuando pase a variable. La fija es más cara hoy, pero te blindas ante cualquier subida futura. Puedes comparar ambas opciones en nuestro comparador de hipotecas.

Desde hipotecas.me nuestra lectura es esta: si el BCE baja tipos en julio como descuenta el mercado, el Euríbor podría caer otro escalón antes de que acabe el año. Eso favorece a quien tiene variable. Pero quien no tolera la incertidumbre tiene ahora una fija al mejor precio en años.

Lo que el banco no te cuenta sobre la revisión de julio

Cuando tu banco te manda la carta de revisión, usa el Euríbor del mes anterior al de la revisión. Si tu hipoteca revisa en julio, usa el Euríbor de junio: 2.747% de media mensual.

No es el dato de hoy. Es el de junio. Hay una diferencia de 0.019 puntos entre ambos, lo que en una hipoteca de 200.000 euros equivale a unos 2 euros al mes. Pequeño, sí, pero es el tipo que tu banco aplica realmente.

Si tu revisión es en agosto, usará el Euríbor de julio. Y si julio cierra más bajo que junio —que es lo que apunta la tendencia—, agosto podría ser el mejor mes de revisión del año.

Puedes calcular exactamente cuánto cambia tu cuota con nuestra calculadora de revisión de hipoteca.

Las ciudades donde más compensa cerrar ahora: Málaga y Valencia

Hay un dato que no aparece en ningún ranking: el esfuerzo hipotecario por ciudad. En Madrid y Barcelona, incluso con el Euríbor bajo, las cuotas suponen más del 35% del sueldo medio. En Valencia y Sevilla, ese porcentaje es más manejable.

Pero hay una excepción: Málaga. El precio ha subido un 15.4% interanual —el mayor de las cinco grandes ciudades— y las cuotas están al límite de lo que los bancos aprueban para el perfil medio. Quien cierra ahora, antes de que los precios suban más, puede obtener una hipoteca que dentro de seis meses ya no le aprobarían por el mismo piso.

En Valencia, el precio sube un 12.1% interanual. Cada mes que pasa, la entrada necesaria es mayor. La bajada del Euríbor ayuda, pero no compensa indefinidamente la subida de precios.

Puedes ver el mapa completo de esfuerzo hipotecario por ciudad en nuestro informe de esfuerzo hipotecario en España.

Qué hacer hoy si tienes hipoteca variable

Si tu hipoteca revisa en julio o agosto: revisa la carta que te manda el banco y comprueba que el Euríbor aplicado coincide con la media mensual del mes anterior. Los errores son raros, pero ocurren.

Si estás pensando en cerrar hipoteca nueva: este mes tienes una ventana interesante. El Euríbor está bajo, las fijas están en mínimos de dos años y los bancos están compitiendo por captar clientes antes del verano. Es un momento razonablemente bueno para negociar.

Si tienes variable y quieres pasarte a fija: la brecha entre ambas es la más pequeña en mucho tiempo. Pero antes de subrogar, calcula si el ahorro compensa los gastos. Usa nuestra calculadora de subrogación para ver los números reales de tu caso.

Y si quieres saber exactamente cuánta hipoteca puedes pedir según tu sueldo y tu ciudad, empieza por nuestra calculadora de cuánto puedo pedir. Sin compromiso, en dos minutos.