¿Qué es la compraventa?

Definición completa

La compraventa es el contrato por el que uno se obliga a entregar una cosa y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero (Código Civil, art. 1445). Para que la compra de una vivienda se inscriba en el Registro de la Propiedad tiene que constar en escritura pública (Ley Hipotecaria, art. 3), y lo que no se inscribe no perjudica a terceros (art. 32). Firmar la escritura equivale, además, a entregar la vivienda, salvo que de ella resulte otra cosa (Código Civil, art. 1462).

Cuando se compra con hipoteca, el orden habitual es: reserva o contrato de arras, solicitud de la hipoteca, tasación, aprobación del banco, entrega de la FEIN al menos 10 días naturales antes de firmar y visita previa al notario (Ley 5/2019, arts. 14 y 15) y, el mismo día, firma de la escritura de compraventa y de la de hipoteca, en la que el banco entrega el dinero del préstamo con el que se paga al vendedor.

El comprador paga el impuesto de la compra (ITP si la vivienda es de segunda mano; IVA y AJD si es nueva), la notaría y el registro de la compraventa y la tasación. El banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la escritura de hipoteca (Ley 5/2019, art. 14.1.e) y el AJD del préstamo (Real Decreto-ley 17/2018). En vivienda de segunda mano, los gastos de la compra suponen entre el 5 % y el 11 % del precio según la comunidad (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €), sin bonificaciones.

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