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¿Qué pasa si heredo una casa con hipoteca?
Respuesta rápida
Al heredar una vivienda hipotecada, heredas también la deuda. Tienes tres opciones: aceptar la herencia (y asumir la hipoteca), renunciar a la herencia, o aceptarla a beneficio de inventario (solo respondes con los bienes heredados, no con los tuyos). Si aceptas, puedes seguir pagando la hipoteca, subrogarla a mejores condiciones o vender la vivienda.
Heredar una vivienda con hipoteca: guía práctica
En España, la herencia incluye tanto los bienes como las deudas del fallecido. Si heredas una vivienda con hipoteca pendiente, esa deuda pasa a ti. Pero tienes opciones.
1. Aceptar la herencia pura y simple
Aceptas la vivienda y la hipoteca. Pasas a ser el nuevo deudor. Deberás:
- Comunicar el fallecimiento al banco y aportar la escritura de aceptación de herencia
- El banco actualizará la titularidad de la hipoteca (subrogación del deudor)
- Seguirás pagando las mismas cuotas — o puedes negociar mejores condiciones
2. Aceptar a beneficio de inventario
La opción más prudente. Solo respondes de la deuda con los bienes heredados, nunca con tu patrimonio personal. Si la hipoteca supera el valor de la vivienda, no pierdes nada propio. Requiere declaración ante notario o juez.
3. Renunciar a la herencia
Si la deuda supera el valor de los bienes, puedes renunciar. Es irrevocable y debe hacerse ante notario. La renuncia es total: no puedes aceptar la casa y rechazar la hipoteca.
Impuestos de la herencia
Además de la hipoteca, tendrás que pagar el Impuesto de Sucesiones (varía mucho por comunidad autónoma: desde casi exento en Madrid hasta el 34% en Asturias) y la plusvalía municipal. La hipoteca pendiente se resta del valor de los bienes para calcular el impuesto.
¿Y si hay varios herederos?
Todos los herederos que acepten son responsables solidarios de la hipoteca. Lo habitual es que uno se quede con la vivienda (compensando a los demás) o que se venda y se reparta.
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Hipotecas
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Preguntas relacionadas
¿Qué pasa con la hipoteca si me divorcio?
En un divorcio, la hipoteca sigue vigente independientemente de la sentencia. Las opciones son: que uno de los dos se quede con la vivienda y asuma la hipoteca (novación para sacar al otro titular), vender la vivienda y cancelar la hipoteca con el producto de la venta, o mantener la copropiedad hasta que se pueda vender. El banco no está obligado a aceptar cambios en los titulares.
¿Se puede cambiar el titular de una hipoteca?
Sí, pero necesitas la aprobación del banco. Se hace mediante novación (cambio de deudor). El banco analizará si el nuevo titular tiene solvencia suficiente para asumir la hipoteca. Es habitual en divorcios, herencias o cuando un cotitular quiere salir. El banco no está obligado a aceptar el cambio.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
Cancelar la hipoteca tiene dos partes: la cancelación financiera (liquidar la deuda con el banco, coste 0 € si es al vencimiento) y la cancelación registral (eliminar la carga del Registro de la Propiedad, entre 400 € y 1.000 €). Los gastos de cancelación registral incluyen notaría (90-200 €), registro (24-50 €) y gestoría (200-400 €). La comisión de amortización anticipada depende del contrato.
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Abrir herramientaSobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.