Nueva ley del alquiler: prórroga de cinco años, tope del 2 % y deducción del 10 %. Qué cambia si alquilas o piensas comprar

Son casi los mismos decretos que el Congreso tumbó el 2 de octubre. Esto es lo que cambia si vives de alquiler, si alquilas tu piso o si estás pensando en dejar de alquilar y comprar.

Las fechas que importan

Si vives de alquiler

La renta no puede subir más del 2 % sin tu acuerdo. Si tu contrato cumple año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la actualización es la que pactes con el casero y, si no hay pacto, como máximo un 2 %. Si tu renta ya está por encima del índice de referencia de precios del alquiler, no puede subir nada.

Puedes pedir quedarte dos años más. Si tu contrato termina su prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028, o termina la prórroga tácita, puedes pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta dos años más, con las mismas condiciones. Tienes que estar al corriente del pago y haberlo estado los ocho meses anteriores. El casero tiene que aceptarla salvo que firméis un contrato nuevo o pactéis otras condiciones, o que necesite la vivienda para él o su familia.

Desde el 15 de noviembre, si se convalida el 28/2026, el contrato que llegue a los cinco años (siete si el casero es una empresa) se prorrogará solo, por periodos de cinco o siete años, salvo que alguien avise de que no quiere seguir: el casero con seis meses de antelación y tú con dos. Si el casero no renueva, te debe una indemnización: el mayor entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año que hayas vivido en el piso, calculadas con el valor del índice estatal de referencia (o con tu renta, si la vivienda no tiene valor en el índice). No hay indemnización si necesita la vivienda para él o su familia, si no has vivido en ella más de seis meses del último año sin causa justificada, si tienes otra vivienda en el mismo municipio, si firmáis un contrato nuevo o si rechazas una oferta de contrato nuevo por cinco años con la renta limitada.

Recuperas una deducción en la renta. Si tu base imponible es inferior a 33.007,20 € al año, puedes deducir el 10 % de lo que pagas de alquiler de tu vivienda habitual, sobre un máximo de 11.630 € al año: hasta 1.163 € de deducción, que bajan a partir de 23.007,20 € de base imponible. No la puedes aplicar si tú o alguien de tu unidad familiar tenéis otra vivienda a menos de 50 kilómetros durante al menos la mitad del año.

Los desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda quedan suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2030.

Si alquilas tu piso

• Alquiler de temporada. Tiene que responder a una causa real y que se pueda acreditar, durar más de 31 días y no pasar de doce meses salvo que siga la causa. Si encadenas más de dos contratos con el mismo inquilino, pasa a ser un alquiler de vivienda habitual.
• Alquiler por habitaciones. La suma de las rentas no puede superar la del piso alquilado entero.
• Impuestos. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de 30 noches o menos paga un 10 % de IVA aunque no prestes servicios de hostelería, salvo que alquiles la casa en la que vives. En el IRPF, los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 tienen una reducción nueva que depende de si subes o bajas la renta. Los recargos del IBI a pisos vacíos y turísticos en zonas tensionadas llegan en 2027. Lo detallamos en la fiscalidad de la segunda vivienda.

Si estás pensando en comprar

Las reglas nuevas dan más estabilidad a quien alquila, pero no cambian la cuenta de fondo: lo que pagas de alquiler frente a la cuota de una hipoteca, la entrada que tienes ahorrada y cuánto tiempo piensas quedarte. Si dudas, en alquiler o compra: cuándo compensa la hipoteca hacemos las cuentas.

El mismo decreto 29/2026 vuelve a aprobar el préstamo público Tu Casa para la entrada de la primera vivienda, que todavía no se puede pedir: te contamos qué falta en préstamo Tu Casa: qué es y cuándo se podrá pedir. Lo que sí funciona hoy es el aval ICO, con el que el banco puede financiar hasta el 95 % del precio a jóvenes y familias con menores a cargo.

Si ya tienes hipoteca

El decreto 29/2026 también te protege si tu banco vende tu préstamo hipotecario a un fondo: puedes oponer al nuevo dueño las mismas defensas que tenías frente al banco, te tienen que avisar y siguen valiendo los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherido. Lo explicamos en el Código de Buenas Prácticas.

¿Se van a quedar?

Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero tiene que convalidarse en 30 días. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, decide la Diputación Permanente del Congreso. Según el recuento de idealista, el 29/2026 tiene apoyos para salir adelante, y el 28/2026, el de las prórrogas de cinco años, no los tiene garantizados. Si un decreto no se convalida, decae y vuelve la norma anterior, como ocurrió el 2 de octubre.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me puede subir el casero el alquiler este año?

Lo que pactéis; si no hay acuerdo, como máximo un 2 % en las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027, y nada si tu renta supera el índice de referencia.

¿Puedo quedarme más tiempo si se acaba mi contrato?

Si estás al corriente del pago, puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años cuando termine la prórroga obligatoria o la tácita.

¿Quién puede aplicarse la deducción del 10 %?

Quien tenga una base imponible inferior a 33.007,20 € y no tenga otra vivienda a menos de 50 kilómetros. La deducción máxima es de 1.163 € al año.

¿Y si el decreto no se convalida?

Decae y vuelven las reglas anteriores, como pasó con los decretos del 29 de septiembre.

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (artículos 2, 3, 6, 7 y 8, y disposiciones finales primera, quinta y sexta) y Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (artículo único y disposición transitoria única), BOE de 7 de octubre de 2026; previsión de la votación, según idealista.