Hipoteca joven: guía completa para comprar tu primera vivienda hasta los 35 años

Es un préstamo hipotecario para compradores jóvenes que adquieren su primera vivienda habitual. No es un producto único, sino un conjunto de ventajas que se suman: el aval ICO (jóvenes de hasta 35 años inclusive), los tipos reducidos de ITP que tienen 14 de las 17 comunidades autónomas y las ofertas que algunos bancos reservan a jóvenes.

Depende de la ayuda. El aval ICO admite a jóvenes de hasta 35 años inclusive el día en que se firma la hipoteca. Para las rebajas de ITP cada comunidad fija su límite: menores de 35 en Andalucía, Aragón y Comunidad Valenciana, hasta 35 años en Asturias, Baleares, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura y Galicia, menores de 40 en Cantabria y La Rioja y hasta 40 años en Canarias y Murcia. Madrid, Navarra y País Vasco no tienen un ITP joven general (Madrid solo lo aplica en municipios de menos de 2.500 habitantes). Los productos para jóvenes de cada banco siguen su propio criterio.

Sí. Con el aval ICO puedes financiar hasta el 95% del precio: el ICO avala hasta el 20% del préstamo (el 25% si la vivienda tiene certificado energético D o mejor), y así el banco puede prestar por encima del 80% sin asumir todo el riesgo. Sin aval, la financiación habitual de la primera vivienda es del 80%.

Es una garantía pública del Instituto de Crédito Oficial que cubre hasta el 20% del préstamo hipotecario (25% en vivienda eficiente) durante los primeros 10 años, y permite financiar hasta el 95% del precio. Es para jóvenes de hasta 35 años inclusive y familias con menores a cargo que compran su primera vivienda habitual. Se pide a través de una de las 68 entidades adheridas.

Con el aval ICO aportas el 5% del precio como entrada, más los gastos de compra (impuesto, notaría, registro, gestoría y tasación). Para una vivienda usada de 180.000 € son 17.639-28.439 € en total según la comunidad, frente a 44.639-55.439 € sin aval (20% de entrada + gastos). Si tu comunidad te aplica el ITP joven, los gastos bajan.

Tener hasta 35 años inclusive el día en que se firma la hipoteca (o menores a cargo), comprar la primera vivienda habitual sin haber sido propietario de otra, que el precio no supere el máximo de tu comunidad, ingresos de hasta 37.800 € al año por comprador (hasta 63.000 € según la provincia), patrimonio de hasta 150.000 € y 2 años de residencia legal continuada en España. Pueden comprar como máximo 2 personas y, si son dos, las dos deben cumplirlos. La hipoteca se firma en una entidad adherida.

Nada al comprador: el aval lo concede el ICO por cuenta del Ministerio de Vivienda y cubre los primeros 10 años del préstamo. Lo que sí pagas son los gastos normales de la compra y las condiciones que te ofrezca el banco, así que compara la TAE de varias entidades adheridas.

Para un plazo largo (25-30 años), la hipoteca fija da la mayor previsibilidad: sabes cuánto pagas cada mes durante toda la vida del préstamo. La variable puede empezar más barata, pero la cuota sube si sube el Euríbor. La mixta combina unos años a tipo fijo con el resto a variable. Compara las tres con el mismo importe y plazo en el comparador.

Depende de tu comunidad autónoma. 14 de las 17 tienen un tipo reducido de ITP para jóvenes que compran su vivienda habitual, desde el 0% de Baleares hasta el 8% de Comunidad Valenciana, casi siempre con límites de precio o de renta. Madrid, Navarra y País Vasco no lo tienen con carácter general. Consulta la tabla de ITP por CCAA o usa nuestro simulador de ITP.

Sí: el aval ICO y las bonificaciones de ITP no distinguen entre asalariados y autónomos, siempre que cumplas la edad, los ingresos y el resto de requisitos. El banco te pedirá documentación adicional para acreditar los ingresos: declaraciones de la renta, modelos trimestrales de IVA e IRPF y certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.

Para el aval ICO, sí: pueden comprar como máximo 2 personas y, si sois dos, los dos debéis cumplir los requisitos (edad o menores a cargo, ingresos, patrimonio y residencia). Para el ITP joven depende de la comunidad: algunas exigen expresamente que todos los compradores cumplan la edad y cada una fija cómo se aplica cuando solo la cumple uno. Consulta la ficha de ITP de tu comunidad.

Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, las entidades estiman que la cuota hipotecaria más tus deudas existentes no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales; aquí calculamos con el techo, el 35%. Si cobras 1.800 €/mes, tu cuota máxima (incluyendo otras deudas) sería de 630 €. Es el factor con más peso en la aprobación. Consulta nuestra guía ¿me aprobarán la hipoteca? (/me-aprobaran-hipoteca) para un análisis detallado.

En nuestra experiencia, entre 3 y 6 semanas desde que tenemos tu documentación completa hasta la firma ante notario. El aval ICO no es un trámite aparte: lo gestiona el banco adherido dentro de la misma operación. El único plazo fijado por ley es el de la FEIN: al menos 10 días naturales entre su entrega y la firma (Ley 5/2019, art. 14).

Sí, son compatibles. El aval ICO afecta a la financiación (hasta el 95%) y las bonificaciones de ITP son un beneficio fiscal autonómico independiente. Puedes beneficiarte de ambos si cumples los requisitos de cada uno por separado.

Para el aval ICO cuenta la edad el día en que se firma la hipoteca: se admite hasta los 35 años inclusive, así que si cumples 36 antes de firmar quedas fuera del tramo de jóvenes (salvo que tengas menores a cargo). En el ITP joven cuenta la edad en la fecha de la compraventa (el devengo del impuesto). Si estás cerca del límite, empieza el proceso con margen.